土地使用权投资的条件有：

1、土地的出资是使用权的出资，而不是所有权的出资；

2、用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权，不能是集体土地的使用权；

3、用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权，不能是划拨土地的使用权；

4、用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。

【法律依据】

根据《土地管理法实施条例》规定，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。