1、首先与房产开发商进行协商，获得同意后与其签订退房协议。

2、然后再到房管局撤销备案就可以了，不过从原则上来讲，如果房子不存在特殊情况的话，备案后开发商是不允许退的。

3、除非买卖合同内容中存在异常认购书的内容，或是开发商没有得相应的批准和证件。

房产之所以要登记备案，那是为了防止出现多重抵押的现象。按照相关规定，如果预售商品房已办理了抵押贷款手续，那么就不能再次申请抵押了。