订购协议书也就是房屋买卖合同，如果订购协议书已经具备了商品房买卖合同的基本内容，比如双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况，总价或单价，付款时间，方式，支付条件以及日期，同时出卖人已经按照约定收了购房款，则订购协议书就已经具有了商品房买卖合同的性质；如果订购协议书只是明确约定了将来要签约正式合同的，则属于商品预约合同，商品预约合同就是用来约束双方将来签订商品房买卖合同，至于房屋的交付款约定可以再进行另外协商。综上所述，认购协议书并不是正式的商品房买卖合同，只是一个协议，上面有约定何时交首付，何时签订正式的购房合同。