契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为房地产产权的变更、他项权利的设定,在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。

主要特点是:登记机关对登记申请采取形式审查，登记权利的状态，登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。

法律依据：

《物权法》第九条不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。