2014，可谓楼市的深刻变化的一年。
今年以来，国内楼市由鼎盛转向冷静，第一次切身体会到市场因素带来的供求博弈。这一年，房企告别了“弯腰捡钱”的暴利，高企的库存压力与浓厚的观望情绪让楼市阴霾重重。
限购、限贷松绑，央行降息靴子落地等利好政策接踵而至，为持续低迷的市场频频注入活力因子。截至目前，重点监测的多个城市的房地产市场已经出现企稳回升苗头。但前期积累下的库存依旧不可小视，楼市全面回暖正面临前所未有的压力。
让我们一同用数字去描画楼市2014的轨迹与概况，把握这一年的楼市体温，以期不畏浮云遮望眼。
疯狂过后 70大中城市商品住宅房价全面下跌
年初，全国百城房价指数发布，2013年12月中国住房价格环比继续上涨，这已经是2012年6月以来连续第19个月上涨。但是，房价上涨和环比涨幅在1%以上的城市进一步减少，房价下跌和环比跌幅在1%以上的城市有所增加。楼市下坡苗头隐约可见。
进入3月，下滑趋势日渐明朗。以北京为例，根据北京市住建委的数据，截至3月16日，今年以来北京新建住宅签约8588套，二手房住宅签约18156套，同比分别下降57.5%和66%。从成交额看，北京商品住宅合计签约818.8亿元，同比下降58%。
此后，楼市陷入长期的泥泞状态。根据中指院测算，北、上、广、深四大一线城市的新房指数在6月至9月期间走出了一波连降的行情。
国家统计局公布的数据显示，8月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1.2%，延续了5月份开始的下跌态势，且跌幅明显扩大，创近十年最大，其中69个城市的房价都出现不同程度的下跌。酷热的盛夏时节，楼市却全面遇冷。
面对购房者低迷的入市情绪，开发商一改过去羞羞答答的促销方式，直截了当地打出了大幅度优惠，总价直降数十万、单价每平降数千的楼盘层出不穷。
止跌回暖 40个城市成交面积环比上升11.8%
随着限购、限贷相继松绑，政策效力逐渐显现。10月份，中国指数研究院发布《2014年10月城市风险测评》报告称，北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、武汉、成都、南京、天津等10个城市的商品住宅成交面积均出现环比上涨，其中北京、上海、广州、深圳、杭州等5城环比涨幅都超过了38%，广州环比涨幅最大，为61.65%。
虽然“银十”成色十足，但报告分析认为，当前楼市供求关系正趋于平衡，去化速度有所加快，但库存依然高企，成交量的上涨仅仅减轻了房企的部分资金压力，包袱并未彻底卸下。
11月份，千呼万唤之中，央行宣布自2014年11月22日起执行不对称降息，购房者房贷压力减轻，入市意愿重新激活，楼市顿时为之精神抖擞。
多重政策叠加的情形下，年尾楼市显现向好迹象。中指院数据显示，11月监测的主要城市累计成交面积在上月基数较高的情况下环比继续上涨3.7%；主要城市累计成交总量虽低于去年同期14%，但仍高于2012年2%
根据中指院12月22日发布的《中国主要城市房地产市场交易情报51期(2014.12.8-12.14) 》，监测的40个城市累计成交面积继续回升，环比上升11.8%。其中26个城市成交环比上涨，占监测重点城市逾6成；累计成交面积与去年同期相比增长19.8%，同比上升城市为25个。
市场人士认为，政策效果的蔓延，使得楼市进入“暖冬”，市场升温明显，加之近期对于未来楼市普遍持看涨态度，使得购房者购房意愿渐浓。然而去库存任务仍然严峻，截至12月21日，中指院监测的18个主要城市库存总量再次走高，环比涨幅为0.79%。
业界主流声音认为，自今年开始国内楼市已告别“黄金时代”正开启“白银时代”。“新常态”成为房地产行业的关键词。
电商拉动成交 双十一购房节当天成交额逾40亿
新常态下，互联网特别是移动互联网对于房屋成交的带动作用日益突出。房企纷纷试水互联网，打造线上与线下相结合的O2O模式。
淘宝与龙头房企万科联合推出“账单抵扣房款”活动；万达与百度、腾讯合作成立万达电子商务公司，共同打造O2O电商平台；大型房地产中介公司发力布局“线上”，开始“去门化”；双11、双12促销日，品牌房企与电商平台打出购房节……在营销压力渐增的形势下，房产电商平台对内也在调整电商业务，探索线上线下无缝对接的新途径。
移动互联网成为推动这场转型之风的关键因素。以房产电商搜房网为例，全面移动化战略迄今已贯穿平台建设两年，目前移动流量已经追平了PC流量。11月11日，首届房产双11购房节创造了24小时火爆成交43.69亿的记录，总订单数量达4202个，全国近百万购房者在线关注。
12月12日，由搜房网打造的“双12年终大惠”购房狂欢节落下帷幕。根据统计，自12月1日上线截至活动收官，全国共有1311个项目产生订单，订单数达24050 笔，交易总额突破240亿元。
总体来看，2014年楼市正从行政主导过渡至市场主导，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，市场预期趋于冷静，房地产投资增速显著放缓。未来的房地产市场也将进行高度的整合，进入一个正常发展的阶段，房地产企业的经营，也面临着从“粗放式”向“精细化”转变，从传统经营向多元化、网络化发展的要求。