2017年的房地产金融发作了宏大变化。

从前热衷于拉拢开发商和购房者的银行、金融机构，如今向机构房东和租客抛出了橄榄枝；银行的业务，也从开发贷、团体住房按揭贷，转向租房相关存款和各种租赁资产证券化产品。

2017年，多个住房租赁资产经过CMBS、ABN、类REITs等方式，相继完成了资产证券化。

不只是租赁。随着房地产从开发转向开发+运营，各类房地产资产的证券化遭到监管的鼓舞和金融机构的喜爱；2017年以来，已有多家房企和物业持无机构将商业地产、物流地产等停止资产证券化。

数据显示，2017年前11月，房企发行资产证券化总额达423亿元，同比2016年大幅增长210%，这使得房企转型城市运营的多类空间运营将来都有了方向和加入机制。

民生证券指出，虽然2018年房企融资趋紧将会延续，融资本钱持续进步，但政策会鼓舞房地产资产证券化开展，估计资产证券化将是2016年最大亮点。

租赁证券化领衔

诸多房企和机构没有想到，2017年在资产证券化上发力的物业方式是租赁。

临时以来，我国房地产租赁市场开展落后，房企自持物业运营存在融资难、缺乏加入机制、市场不标准等痛点。

2017年租赁证券化失掉了监管层的鼎力支持。7月底，住建部等九部委结合发文，要求放慢开展住房租赁市场，推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”，为住房租赁市场提供金融支持。

2017年9月，证监会称正加紧研讨面向团体投资者的公募REITs产品，其中租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓舞的方向。

很快地，2017年10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项方案获上海证券买卖所审议经过，这是国际首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs，发行规模50亿。

其严重意义在于，不只是一次融资，更直接完成了公募REITs的扩募功用，给REITs发行市场带来了新的利好，也为其他房企和机构的租赁业务证券化带来有限能够。

2017年12月14日，中国首单长租公寓资产类REITs——新派公寓类REITs在深交所挂牌。新派公寓开创人及CEO王戈宏表示，新派公寓是中国公寓行业第一个完成了资产管理从收买、改造、持有到资产证券化的价值闭环，走出了一条长租公寓新型管理与资产共享收益形式的路途。

住建部政策研讨中心主任秦虹指出，开展租赁住房类REITs有利于构成租赁机构多元化的金融构造，降低融资本钱，无效盘活租赁住房资产，扩展住房租赁供应。

更多的租赁资产证券化尝试在同时停止。12月1日，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议经过，发行规模60亿元；12月5日，龙湖披露称，拟发行50亿元住房租赁专项公司债券，在首期30亿元债券中，有21亿元拟用于住房租赁项目建立。

克而瑞研讨指出，在房企和银行鼎力开展租赁业务的趋向下，将来租赁资产证券化的比例将进一步提升。

银行亦在入局租赁市场，重构住房金融。建立银行广东省分行近期宣布，将片面对接住房租赁市场，推出产品“按居贷”。该产品面向租客发放，存款工夫最长10年，执行4.35%的基准年利率，低于同期购房按揭存款，单户最高额度100万元人民币。

2017年11月30日，工商银行北京分行宣布将来五年为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持；12月5日，建立银行上海分行宣布为碧桂园提供200亿元资金支持以开展长租公寓。

多元物业的资本化

不止在租赁市场。2017年来，商业地产、酒店、物流地产的资产证券化也在停止中。

其中，形式更为复杂且原始权益人不需求出让物业一切权的CMBS，遭到商业物业持有人喜爱，而商业物业作为开展运营较为成熟的物业，也给金融机构发行产品提供了时机。

“最合适做资产证券化的房地产物业类型集中在商业地产、物流地产等方向”，仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示。

万科印力、保利地产已相继设立商业物业CMBS。印力的深国投广场CMBS发行规模37.9亿，是印力集团商业物业资产证券化第一单，也是万科收买印力商业平台后的第一次资本市场融资。

2017年9月13日，总规模65亿元的上海世茂国际广场CMBN(商业地产抵押存款支持票据)完成发行，这是全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目。

与CMBS不同的是，CMBN在银行间市场采取公募方式发行，发行利率较低，能提供较好的活动性。克而瑞研讨以为，CMBN使融资不完全依赖于借款人的主体信誉，而以根底资产的信誉评级停止。

克而瑞以为，将来相似的专项债券或票据的融资将成为房企重要的融资渠道之一。

2017年12月15日，云南城投置业发行了国际首单培育型CMBS，标的物业为成都银泰in99购物中心及成都华尔道夫酒店。天风证券指出，客流波动且停业运营表现出色，是这一项目在培育期就能完成发行的缘由。

社区商业物业资产证券化也已破冰。2017年12月7日，“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项方案”在上交所获批，这是国际首单社区商业类REITs。

此单REITs的原始权益人，并不是拥有众多社区商业的地产商，而是苏州新建元控股集团无限公司，其底层资产为苏州工业园区内的社区商业。

在上述一系列尝试之下，房地产资产证券化正变得日益主流。据克而瑞统计，资产证券化占房企融资总量的比例从2015年的0.3%到达了2017年前11个月的4.2%。

房企发行资产证券化项目的数额也在扩展。克而瑞发现，超越半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿，如金融街、世茂、阳光城等企业皆发行了超越45亿规模的产品。据记者不完全统计，目前开发商曾经发行的CMBS总规模约300亿元。

东北证券估计，资产证券化提速将是2018年房地产市场的明显特征。

在完成首单央企住房租赁REITs 后，保利地产董事长宋广菊表示，“REITs”将成为保利地产构建“一主两翼”业务规划的战略性资本工具，将来，保利地产将以存量物业为根底，构建租赁住房业务的利润形式，应用REITs完成战略转型，打造“开发建立-投资孵化-持有运营-成熟REITs加入”的完好、闭合业务链条。