万达集团 与 融创中国 （1918.HK）正在加码协作。1月29日，融创公告显示，将参与 万达商业 （万达集团旗下公司）公有化股份的回购方案，出资95亿元购置该公司股东持有的约3.91%股份。

　　一个月前，1月3日，万达董事长 王健林 在总部会晤了融创董事长孙宏斌，目的之一即商榷此前悬而未决的万达文旅城（下称“万达城”）资产交割成绩。

　　孙宏斌一行6人到访，包括行政总裁汪孟德、财务总监曹鸿玲、法务总监薛雯、首席运营官马志霞等。这是融创集团高管团队的大半壁 江山 ，也是担任万达城资产交割的最高决策层。

在2017年7月19日，融创以438.44亿元收买13个万达城91%的权益后至今，其中8个项目完成资产交割，另外5个项目的交割事宜却一拖再拖。

“目的项目是由多种业态的销售物业和持有物业构成的综合性开发项目，且目的项目数量多、体量大，处于不同的开发和运营阶段，因而需求较长的工夫预备和编织须载入通函的经审核财务材料、估值报告及其他材料。” 这是融创公告给出的延期交割理由，理想却没那么复杂。

虽然两家公司在签署买卖协议时，承诺四个不变——“品牌不变”、“规划内容不变”、“项目建立不变”、“运营管理不变”，但中央政府对融创这位“闯入者”，以及在紧急转型的万达城商业形式或许还存在着些许的疑虑。

　　 “头疼”的济南万达城

融投资万达的官方公告显示，13个万达城资产交割的估计完成日期是2017年10月15日或之前。

2017年10月11日，融创宣布曾经接纳前两批、8个万达城，剩余5个万达城延迟至12月31日或之前。待到12月21日，融创宣布交割再度延迟，交割日期至2018年4月31日。

　　重庆、青岛、昆明、济南、海口，这是剩余5个待交割的万达城。其中，济南万达城不只是一切万达城当中投资额最高的一个，还是 王健 林和孙宏斌比拟头疼的一个。

2016年8月26日，济南市人民政府、历城区人民政府、万达集团共同签署该项目的协作协议。万达集团承诺投资630亿，文明体育旅游产业局部的投资超280亿元。

济南市承诺出让4200亩的低价建立用地给予万达集团。2017年6月30日，首批1495亩土地定向拍卖给万达，楼面价仅2800元/平方米，事先的拆迁补偿价位13000元/平方米。此外，济南的拆迁任务由政府承当。济南市政府事先用时5个月拆迁终了，投入资金26亿元。

拿地刚满10天，状况渐变，济南万达城91%的权益易手融创。此时，发掘机刚进入位于济南市莲花山脚下的万达城项目，开挖一期住宅项目的地基。

2017年7月22日，即在万达、融创达成最终买卖协议三天之后，王健林前往济南市访问相关指导。

“这是由于济南市政府暂停了济南万达城的土地出让，王健林是去和外地政府沟通协商。”《财新》报道显示，后据历城区和济南市疆土反应，济南市赞同持续签署土地出让合同，但必需同时签补充协议。补充协议对文旅城的建立工夫、规范、前期运营提出严厉要求，否则将采取不允许住宅销售，发出土地等惩罚措施。

目前，仍有三个万达城项目尚未全部完成土地出让。其中济南万达城待供给土地尚有2705亩，相当于项目规划用地的65%，昆明万达城待供给土地占到项目规划用地的82%。

廉价土地是中央政府给予万达城项目的优惠条件之一。正因如此，土地供给不会一次性完成，而是依据工程进度分批次出让。而且，万达城项目的每年给该项目土地供给，需求编入《济南市本级年度土地供给方案表》。2017年的供地目标曾经完成，剩余2705亩按方案在2020年方案建成停业之前分批供给。

诸如济南等尚未交割的万达城项目，能否取得后续数年的项目用地。对此，腾讯《棱镜》向万达、融创恳求置评，但未获回应。不过，王健林在这次在访问济南市指导时的姿势值得玩味。

王健林此前两度到访济南，万达官网事先给出的报道口吻是，“王健林董事长会晤济南市指导”。2017年7月22日这次则变成“济南市指导会晤王健林董事长”。

一位接近融创的人士向腾讯《棱镜》泄漏，王健林之外，孙宏斌与旗下高管异样到访济南，照旧无法改动济南万达城延迟交割的理想。

　　 对“闯入者”的疑虑

现实上，万达城的“资产交割”并不复杂——比方西双版纳万达城，包括材料、财务、人事、印章等项目的交割，一天之内宣告完成。“真正复杂的是协调中央政府关系。”接近此次万达城交割的音讯人士泄漏。

腾讯《棱镜》多方求证得悉，前8个项目之所以顺利交割，与项目大多或已停业或将建成不有关系。另5个项目之所以交割延期，异样遭到项目建立进程影响。除青岛项目将在2018年4月片面停业之后，其他四个估计在2020年-2021年方能建成停业。

“一个最分明的疑虑就是，万达本身的商业信誉、资金实力、开发运营才是中央政府情愿与其协作的关键，如今项目刚开端建，大股东忽然换成融创了，换谁都会担忧。” 一位熟习万达和融创的房地产公司高管对腾讯《棱镜》表示，“而且融创的资金实力、负债压力、企业信誉，以及由此能够带来的项目风险，都值得慎重再三。”

瑞信香港此前发布的研报显示，融创杠杆率“冠绝内房股”。截止2017年上半年的净负债率是260%。“若计入2016年发行的100亿元永续债，其净负债率到达390%。”

在万达城缔造者王健林看来，建立万达城，资金压力相当大。

“每个万达城项目需求七八年有息负债才干往下走，十几年才干发出投资。十几个项目叠加在一同，虽然经过销售物业能回收大局部现金，但至多五到六年内，十三个每年净增1000亿负债，压力相当大。”在2017年万达集团年会上，王健林再次强调，“这样加杠杆、逆势而为是不迷信的。”

收买万达城缩小了融创的财务担负。但孙宏斌曾对腾讯《棱镜》表示，2017年将是融创负债率的拐点，融创接上去将减速销售资金回笼，公司负债率会越来越低，并且融创有足够的资金。

融创中期财务报告显示，融创在手现金924.1亿元，足以掩盖金额为689亿元的1年半以内到期的有息债权。按严谨口径，扣除掉受限制现金，不受限制的现金为706亿元，也仍可以掩盖1年半以内的有息债权。

但融创照旧需求王健林。

“由于融创的中央政府关系十分单薄，在万达城交割中需求万达给它背书。” 前述房地产公司高管表示。

现实确系如此。

接近融创万达高层的人士通知腾讯《棱镜》，在13个万达城的资产交割当中，协调中央政府关系的任务次要由万达担任，“前8个大多曾经停业或许行将建成，协调起来比拟复杂，融创最终担任财务、印章、工商注销变卦这类事务性任务即可。剩下5个还在协调当中。”

一家与融创有业务往来的信托公司高层向腾讯《棱镜》指出，项目尚未交割，产权关系不清楚，就会影响项目的融资。“融创曾向我们公司寻求就某一万达城项目停止抵押存款，但就由于产权不清，而没有接这个单子。”

上述信托高管进一步剖析称，项目融资不顺，就有能够拖慢地产项目的资金回笼，继而影响到文旅产业的工程进度，而工程进度又是资产交割进程中中央政府最关怀的环节。“这是一个负向循环。”

1月3日，孙宏斌率领汪孟德等人访问王健林，诉求之一即希望王健林尽快破解这种负向循环。这异样契合万达本身的利益。

2017年是万达的特殊时期，王健林坦诚“蒙受磨练和风云”。因而，“假如万达城的交割再呈现成绩，会对万达在中央政府眼中的信誉形成直接损伤，王健林是不能够允许这种状况发作。”上述接近融创万达高层人士泄漏。

依照王健林在2018年万达年会上泄漏的目的，将来将坚持每年50个万达广场的停业速度，到2020年停业800家。万达要想达成这一目的，照旧需求失掉中央政府在地价等方面给予政策优惠。

　　 “累活”和“精密活”无缝衔接

融创终究有能干力保证万达城的建成停业，这不只是一个信誉成绩，还牵涉万达城本身的项目构造，以及万达、融创在这一构造的分工。

13个万达城当中，房地产开发这种销售物业占比84%，剩下16%才是文旅、酒店等自持物业。比方，济南万达城首批出让1495亩土地，销售用地1085亩，用于文旅产业局部的自持用地410亩，领取土地出让金66.75亿元。

“土地出让金是整个万达城项目最大的一笔投资。”熟习万达城开发形式的业内人士通知腾讯《棱镜》，“万达城后续投资，先依托土地运用权抵押得来的存款投入在建工程，再依托在建工程抵押存款投入住宅开发，继而将住宅销售资金投入文旅产业。”

因而，楼盘销售速度决议整个万达城项目的建立停顿。

　　万达集团正在淡化房地产这种重资产，追求经过商业、文旅等地产项目中积聚的品牌信誉、政府资源、运营经历，完成商业形式的重塑。反之，融创却是房地产行业新贵，销售凶猛是其明显特点，这家公司2010年销售额86亿元，2017年蹿升至3600亿元，行业排名仅次于 碧桂园 、万科、恒大。

万达与融创在前8个交割终了的文旅城中的分工，异样取决于单方才能。万达担任酒店、商管、乐园等自持物业的品牌管理、规划内容、项目建立、运营管理，融创则担任房地产开发等销售物业。

以南昌万达城为例，该项目公司在完成工商信息变卦之后，融创持股91%，融创武汉公司总经理王迎佳出任法定代表人，万达助理总裁杨明明持续担任总经理。

在酒店、商管、乐园等自持物业的各个运营公司中，融创每个运营公司仅派驻一位财务代表、一位法务代表和一位业主代表，其他高管、员工持续由万达一方担任。地产开发的销售物业高管简直大换血，改由融创一方担任，万达普通员工如愿留下，要与融创签署休息合同。

在入股乐视、并购万达城之后，孙宏斌在多个场所宣讲融创在文旅和消费范畴的“美妙生活”规划，但在现阶段，他仅表示“我们只无能盖房卖房这种脏活累活，文旅产业运营这种精密活儿还是老王（王健林）他们擅长。”

“在融创向文旅产业派驻的几个业务代表中，还有一个是融创从其他文旅城挖来的原万达员工。”南昌万达城外部人士通知腾讯《棱镜》，融创人才储藏缺乏只是一个方面，文旅产业的财务零碎对其来说异样生疏，“文旅跟地产的报表是不同的。比方商管公司的报表中有一个科目用来记载租金支出，融创的人在接纳财务时，还在问我们财务，这项用来干嘛？”

地产行业属于“打一枪换一个中央”的疾速周转行业，文旅产业却需求耐烦培育区域市场，潜心运营十多年才干发出真正盈利。

　　“仅以地产行业的管理程度掌舵万达文旅城，这远远不够。” 上述南昌万达城外部人士坦言，万达集团本身的文旅城经历不过四五年工夫，诸如万达城中的 陆地 主题乐园，目前还在延聘韩国团队代其管理，“所以我们总是调侃说，万达做文旅的程度，间隔 迪士尼 差着好多个长隆度假村。融创间隔万达，差着有数个万信（万达RTX称号）。”

腾讯《棱镜》就万达城交割诸多成绩请问融创与万达停止置评，截止此次发稿未获正面回应。据接近万达方面的人士泄漏，单方正在依照此前协议内容推进。

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