开年楼市面面观

春节前后，置业小低潮到来。近日，多家房企发布了2018年1月运营数据，大局部企业刷新了同期历史记载。其中，龙头房企业绩完成开门红，碧桂园、万科、恒大三家企业的业绩超越了600亿元。与此同时，在多重要素作用下，新一轮返乡置业潮再次袭来，“漂一族”正成为返乡置业人群的中坚力气，返乡置业正成楼市增长新动力。业内剖析称，规模之争仍是2018年的主旋律，不扫除2018年持续呈现“以价换量”的场面。少数房企2018年的销售目的普遍有不同水平上调，这意味着往年的销售压力丝毫不小于去年。与此同时，叠加最近全国多个城市房地产市场调控，以及信贷、发债和非标等渠道持续收紧，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。地产融资政策坚持全体偏紧，短期内境外融资成为最次要的渠道。(包芳鸣)

导读

业内人士表示，房企2018年的销售目的普遍有不同水平上调，这意味着往年的销售压力丝毫不小于去年。

2018年虽被房地产业普遍视为“大年”，但房企依然迎来了“完满残局”。

近日，上市房企纷繁发布2018年1月的销售业绩。大局部企业的销售规模完成同比大幅增长，局部房企还刷新了历史同期新高。其中，万科、恒大、碧桂园“三巨头”的销售规模均打破600亿。

业内剖析人士以为，2017年的市场热度仍在延续，局部房企也将2017年的业绩预留到往年。

从我国施行房地产市场化变革的1998年算起，房企用了12年才完成月销售破百亿的“壮举”。从月销售百亿跃升至300亿，则用了5年工夫。从300亿到600亿，仅用了10个月。

自万科、碧桂园在2017年3月初次将月度销售门槛抬升至600亿之后，完成这一目的似乎不再是难事，恒大、融创均在2017年完成过“月销售600亿”的纪录。2018年1月，碧桂园的销售规模到达691.6亿，距700亿仅一步之遥。

局部房企“以价换量”

2月5日，融创中国发布1月销售简报。公告显示，融创在2018年1月完成销售金额221.8亿元，同比增长173%，销售面积也有分明增长。但当月的合同销售均价约16000元/平方米，比上年同期的18000元/平方米有所下降。业内人士以为，这是融创在少量并购后，刚需类产品增多的后果，亦可了解为某种意义上的“以价换量”。

同期，旭辉完成合同销售金额人民币101.0亿元，同比添加约17%。旭辉在1月合同销售均价约为人民币14600元/平方米，虽然略高于2017年12月的程度，但与2017年全年的16500元／平方米相比，依然有分明下调。

绿城也获得销售额和销售面积的双双增长，但当月的销售均价为19798元／平方米，较去年12月下降约11%。

中原地产统计显示，23家上市房企2018年1月销售规模均匀同比增长71.6%。其中，除首创置业、阳光100、金地商置外，其他20家房企均完成1月销售同比增长，且“大局部企业刷新了同期历史纪录”。

该机构以为，由于往年的春节假期呈现在2月，因而1月依然是需求较为旺盛的月份。同时，一些房企完成2017年的销售义务后，预留了局部销售业绩到往年，也促进了1月业绩的升温。

值得留意的是，万科、恒大、碧桂园在1月的销售规模辨别到达679.8亿、643.6亿和691.6亿。这也是初次有三家房企同时完成600亿的销售额。

在到达一定规模后，企业通常难以完成高速增长。但近两年来，市场淡季的呈现，使得规模增长似乎变得越来越容易。

2010年8月，万科初次完成房企月度销售破百亿的业绩，次年1月又将这一纪录改写为200亿。直到5年后的2016年5月，万科、碧桂园才双双打破月销售300亿大关。

时值本轮楼市上升周期之始，借助市场力气，万科在2个月后又完成月销售400亿的打破。到2017年3月，万科、碧桂园的销售额直接越过500亿，跃升至600亿平台。当年6月和12月，恒大、融创也辨别完成这一“成就”。

从2018年1月的业绩来看，万科、碧桂园间隔700亿的销售规模也仅一步之遥。

“月度销售规模和营销战略、结算周期等要素有关，通常不可继续，但也能正面反映出事先的市场环境。”上海易居研讨院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，近年来房企屡屡创下月度销售新高，与过来两年房地产市场迎来“大年”密不可分。2016年和2017年，全国房地产销售额先后创下新高。

他表示，这同时还反映出强者愈强的市场格式，由于大型房企的增长速度，要分明高于中小企业。当万科、碧桂园的月度销售规模冲击700亿时，绝大局部房企的月销售规模还缺乏百亿——相当于万科在2010年之前的成果。依据易居克而瑞的数据，2017年全年销售超越700亿的房企，也仅有28家。

规模导向仍存

虽然规模并不是权衡企业优劣的独一目标，但近几年来，房企似乎对规模越来越注重。

恒大在发布2018年1月业绩的同时，也宣布将往年的销售目的定在5500亿，比去年的实践销售规模增长10%。旭辉则将往年销售目的定在1400亿，比2017年的销售金额增长35%。融信则宣布往年销售目的为1200亿，与去年的502亿相比，增幅超越100%。

泰禾亦曾宣布，要在2018年完成销售规模翻倍，到达2000亿。龙湖提出，2020年跨过3000亿。碧桂园传出的音讯是，2018年“保底8000亿，冲击10000亿”。

销售目的偏高，也被以为是1月房企业绩向好的诱因。北京某上市房企担任人向21世纪经济报道记者表示，“大局部企业在去年年末就定下了2018年的销售目的，这时分，当年的销售方案大都曾经完成。所以有些企业就有意放缓销售节拍，把货值留到2018年。”

该人士表示，在2017年的根底上，企业的销售目的普遍有不同水平的上调，这也意味着，往年的销售压力丝毫不小于去年。

严跃进也以为，虽然2018年被视为“大年”，但并不意味着全体市场会大幅下挫，加上并购整合带来的集中度进步，大中型房企依然会持续追求规模。他表示，“无规模无市场”、“无规模有效应”是业界的一项主流思潮。

新城控股副总裁欧阳捷对此颇为认同，他指出，资金、土地、客户都在向大企业集中，市场也呈现“大象赛跑”的景象。

欧阳捷以为，由于市场集中度的进步远超预期，大企业面临的状况不是“不进则退”，而是“不进则漂浮”。在这种状况下，企业要减速奔呼吁行业者在政府部门出台相关政策标准的之前，从业者一定要规范自己的行为准则健康有序的快速发展。跑，大企业则跑得越来越快。

就2018年而言，房企还将面临一项新的压力——偿债。由于偿债顶峰期将在2018年和2019年到来，且融资本钱越来越高，企业对销售回款的依赖度变得更高。

上述北京房企人士表示，该企业在下达年度销售义务时，同时也对回款率提出更高的要求。“一些短平快项目较多的区域公司，回款率被定在90%以上。”他表示，这个目的并不容易完成，在一些调控力度较大的年份，回款率通常缺乏80%。

中原地产首席剖析师张大伟指出，房企关于规模的追求，短期内不会中止。这将促使房企在调控的压力下，采取更为丰厚的营销战略，不扫除往年持续呈现“以价换量”的场面。