划重点：
- 2016年11月5日，香港特区政府出台楼市新政，将一切住宅物业的印花税一概调高至15%，只要购置第一套住宅的香港本地永世居民可得豁免。这一记“辣招”，让廖毅等本地投资客们远走海内。
- 但是，去年以来，越来越多的边疆买家离开香港购置超级豪宅。他们并不是为了复杂的短期投资，更多是自住或许是长线持有，而且关于“辣招”添加的税赋并不敏感。
- 山顶不断都是香港传统的超级豪宅区，也是穷人扎堆的中央。关于很多香港“新移民”来说，可以买一套山顶的豪宅，与富豪们比邻而居，也就意味着拿到了进入“香港富豪圈”的门票了。但资源稀缺的山顶超级豪宅购置简直靠抢。
- 近年来香港开发商们为了可以满足边疆买家们的需求，也逐步将楼盘面积扩展，建成近千平米的超级豪宅。边疆买家喜欢组团购置同一楼盘。
《棱镜》作者 罗飞
2017年，李巍再次成为香港地产销售王。虽然如此，李巍也并不计划春节休假，这是由于他很清楚，2018年不确定性太多了：他希望趁着春节带更多新来的边疆客户转转。
毕竟，他之前的大客户们不少都分开了。
廖毅就是其中之一。李巍曾经很久没有见到廖毅了。作为中原地产香港半山豪宅区的担任人，李巍在过来十多年里，为廖毅在香港买过逾100套房子。
更重要的是，这外面没有一套不是赚钱的。李巍颇为骄傲于本人为廖毅的房产投资建议。实践上，这种骄傲得益于过来十来年香港楼市逐年低落的趋向。
过来多年，屡创新高的房价让香港成为了投资客们的地狱。2016年第二季度开端，香港楼市再次上升，至2016年3-9月楼价累计上升8.9%。其中，楼价由2016年4月上升0.7%，增至去9月上升2.8%，为2013年以来最大升幅。
李巍口中的“辣招”，指的是2016年11月5日，香港特区政府出台楼市新政，将一切住宅物业的印花税一概调高至15%，只要购置第一套住宅的香港本地永世居民可得豁免。而早在2012年10月，香港即对非本地永世居民购房设置了“买家印花税”，税率为房价的15%，如今住宅印花稅一致调至15%，两者相加，边疆人购房的税率将达30%。
但这一记“重拳”，让廖毅等富足的本地买家们远走海内，却给了边疆新移民买家们更多的时机。
来自边疆的谢炳就是想在香港买一套本人的dream house。他的心思价位是10亿以上，一定是在山顶的，可以俯瞰维多利亚海景，并且能在去年年底前完成买卖。
但几个月上去，他发现并不容易。山顶的豪宅数量无限，但和他一样等着住出来的人，在这一年多来，越来越多了。他的代理通知他，“再不抓紧，就又买不到了”。
逃离的本地投资客
一年多前香港政府的调控手腕，关于廖毅这样的投资客来说，是个十足的坏音讯。
早在2003年时，廖毅就曾经拥有香港的第一套房了。依照港府2016年11月前的规则，作为曾经持有香港身份的投资者，廖毅购置二套或许三套等，价值在 300 万港元至 400 万港元之间的，税率为4.5%；400万至600万港元的税率为6%；672万港元以上的为7.5%；2000万港元以上为 8.5%。在过来的十多年里，他在香港买房都是依照这个比例停止缴税。
但是，2016年11月5日后，一切都变了：不论他买多少价钱的房子，通通都需求交纳高达15%的税——这比他之前购置的超2000万房子的缴税额比例，都高了近一倍。
算完这笔账后，廖毅很清楚，香港不再合适他这样的投资者了。
李敏 贤关于廖毅这类人的分开并不可惜。作为莱坊地产香港住宅物业部主管，她近一年也目击了不少这样的案例。她将这些人统称为“敏感投资客”。
这些投资客们关于税赋有着足够的敏感。就如今香港楼市约2%的年报答率来看，增长近一倍的印花税，就意味着投资者们持有物业至更长工夫才干到达之前的报答率。
分开香港，成了包括廖毅在内的很多投资客们分歧的决议。持续留在香港楼市的，除了不差钱的，就是刚需了。包括李敏贤和李巍在内的香港房产中介们都觉得：这才是安康的楼市，让买超级豪宅和真正有刚需的人可以买到房子，而不是让投资客扎堆在楼市。
同时逃离香港的，还有香港外乡的中产们。
不过，关于“中产”这一说法，中原地产豪宅买卖担任人何兆棠表示并不认可。在 “十年前香港是存在中产的，半山的房子也是这些中产购置为主。”但相比越来越“天价”的楼市，“如今这些中产购置力下降了很多，都变成了‘低产’了，也都逃离了房地产投资了”。
李敏贤也发现，本人身边那些中环金融公司的外乡高管们，都选择保持在香港投资房产了。这些人都是香港高支出人群，早就在香港买了刚需房，但是手里有些许余钱。在此之前，他们两头暂时没有移民等方案的，很多都会将闲 钱进 行房产投资：买第二套或许第三套房。
“‘辣招’出台后，他们也就都转去海内买（房）了。”李敏贤说。
这也是在香港生活了20多年的 黄立冲 如今的最大感受。这些逃离的香港外乡投资人士，于他并不是好事。作为协纵战略管理集团结合开创人，他在香港从事海内房产资产管理多年，近一年来，越来越多的香港本地冤家向他征询关 于海 外房产事宜。
“去海内买是他们觉得最好的选择。”已经有过海内房产投资经历的李敏贤和 黄立 冲看法分歧，相较于香港年报答2%来说，英国、澳洲房产投资报答率根本可以到年化6%。黄立冲以其担任的海内房产管理举例说，若是将房产做成信托形式等，投资报答甚至可以高达8%。
其实，关于这些人来说，海内投资选择并不算多，根本都集中在英国、澳洲和加拿大——这些国度是他们孩子将来留学的次要去向。孩子留学了，他们再过来常住也不成成绩。
边疆买家急速涌入
但是，香港地产中介们的生意并没有因而冷淡了上去。
过来这大半年，何兆棠陪同客户谢炳曾经在香港看了几十套房了，谢炳希望可以在近期定上去一套。
何兆棠是中原地产超级豪宅资深董事，也是香港超级豪宅买卖量最大的团队担任人。
此前，虽然频繁往复于边疆和香港，但谢炳在香港并没有买房，更多时分，他都是住在 香格里拉 酒店。2016年十一时期，他在新加坡的孩子突然想来香港念书，随之家人也来了香港。他觉得有必要在香港买套房子了。
这个时分出手，除了前述家庭缘由，也由于谢炳在2017年拿到了香港永世居民身份。依照香港政府最新的政策，谢炳不论卖价值多少的房子，都仅需求交纳4.25%的首套住宅印花税。相较于边疆居民身份，他可以少交纳25.75%的税费。
“边疆过去买超级豪宅的人越来越多。”何兆棠在过来大半年都在忙着为边疆的客户们寻觅适宜的超级豪宅。
在香港地产圈，所谓的豪宅是指3000万港币及以上的，而上亿的就被称为超级豪宅。相似谢炳这样一出手就是10亿级别豪宅的买家，何兆棠近期手头就有好几个，而且买卖都将接近序幕。
黄立冲和李敏贤都以为，这些边疆买家来香港买房并不是为了复杂的短期投资，更多是自住或许是长线持有。他们关于“辣招”添加的税赋并不敏感。
就去年第三季度的数据显示，香港税务局就买家印花税一项，继续增长，并在9月份到达450宗，创下去年最高纪录。也就是说，仅去年9月份，就有450宗边疆买家买卖需求交30%税，还不包括那些拿了香港永居身份的边疆人。
依照“辣招”前的规则，边疆人若是没有永居的话，购置超越21,739,120港元则需求交纳8.5%的印花税，再加上15%的买家税，即23.5%。相较于“辣招”规则的边疆人购房一致税率30%，也仅差了6.5%。
就李敏贤和李巍在过来近一年接触的边疆买家来说，除了来自边疆的商人，还有很多中环中资公司和边疆大公司的高管们。他们大多工夫都常驻香港，拖家带口，有住房的刚需。
除此之外，还有不少是一些边疆和香港两地跑的小型民营企业家们，他们的资金暂未足够购置过亿的豪宅，但也会把钱投向普通豪宅。就黄立冲理解，这些人手里的钱不少，但是又不情愿放在银行，随着将来全球税务账户申报规范法案（CSR）会越来越普及，“最平安的方法就是买房子了”。
供不应求的山顶豪宅
一切都比谢炳料想要慢得多，间隔年底越来越近，他的房子还没定上去。这是由于，他想买的那种山顶超级豪宅，曾经处于供不应求的形态。
“买山顶豪宅关于这些边疆有钱人来说，更多是一种身份的意味。”包括李敏贤和何兆棠等在内的多位担任超级豪宅买卖者都如此总结。关于何李这样在香港从事超级豪宅买卖20多年的人来说，边疆有钱的客户并不缺，甚至越来越多，但是这些边疆客户们中意的豪宅却越来越少，“他们都喜欢山顶”。
三十多年以来，山顶不断都是香港传统的超级豪宅区，也是穷人扎堆的中央。关于很多香港“新移民”来说，可以买一套山顶的豪宅，与富豪们比邻而居，也就意味着拿到了进入“香港富豪圈”的门票了。
这些年来，陆续有边疆商人拿到这张“门票”。一年前，深圳祥祺集团董事局主席陈红天就以21亿港元拿下了山顶歌赋山道 15号。他也曾地下表示，在香港逾10年，并没有找到契合本人希望的房子，直到买了山顶这套。
“山顶超级豪宅供给近乎为零的形态，买一栋就少一栋了。”这也是谢炳们遇到的共同成绩。包括何兆棠和李敏贤在内的香港超级豪宅买卖人，任务中很大一局部内容就是寻觅到契合这些边疆客户们希望的超级豪宅。
一旦山顶有豪宅放盘出来时，这些边疆买家们就会蜂拥提交标书。香港超级豪宅普通都是以投标形式停止售卖。
过段工夫，何兆棠将带着谢炳参与招标山顶某个豪宅。他不希望谢炳重蹈两年前本人某个边疆客户的覆辙，而丧失了他中意的山顶超级豪宅。
事先，被评为全世界最昂贵的何东花园有出售意向，何兆棠带着本人的客户和业主停止了长达好几个月的沟通，临了接近买卖日时，突然得知被新买家定下了。
这个新买家就是有着“重庆李嘉诚”之称的边疆富商 张松 桥。张松桥最初以51亿港元拿下。据何兆棠得知，张松桥与原业主自身就是冤家关系，张得知出售音讯后，赶忙约了业主一次饭局，以其他生意为筹码才换得了这个超级豪宅的买卖。
面对香港山顶超级豪宅供不应求的情况，何兆棠有时分也会扮演游说卖家出售豪宅的角色。
土生土长的香港人何兆深知香港人关于楼市报答率的心思。关于那些出租了山顶豪宅的香港富豪们，何兆棠会以当下楼市报答率曾经足够高，山顶豪宅值得出手等切口来压服他们。
“成功的次数不多。”何兆棠以及李敏贤分歧以为，山顶豪宅出售的时机大多集中在香港外乡富豪们联系家产之时。这些宅子大多都是由香港外乡老一辈富豪们持有。随着他们年岁渐长后，家族也随之庞大，难免会呈现联系家产情况，而且越来越多——这就是边疆买家们可以购置的最佳机遇。
香港楼市大转向
如今，谢炳曾经降低了本人的要求，即便并不在最山顶，若是有新的超级豪宅，地位略微低些，也是可以承受的，只需面积足够大。
和谢炳样有相似想法的人不在多数。近年来香港开发商们为了可以满足边疆买家们的需求，也逐步将楼盘面积扩展，建成近千平米的超级豪宅。相较于以前香港传统豪宅套面积仅300~500平米来说，如今香港市面上新建超级豪宅根本都是900多平米以上的。
过来这一年，山顶超级豪宅仅收盘了 会德丰 地产及 南丰集团 旗下的Mount Nicholson。这个项目共有两期，其中一期包括17栋均价在6亿港元以上的超级豪宅，面积也都900平米左右。
就如今卖出的10套超级豪宅数据看来，除了11号为香港外乡富豪林建岳前女友购入外，剩下的9套全部为边疆买家购入，其中就包括了佛山首富—— 美的集团 开创人何享健的儿子 何剑锋 、深圳上市公司 怡亚通 供给链董事长周国辉等。
谢炳选择山顶或许浅水湾，还有一个缘由是有冤家在这些中央也置办了豪宅。谢炳觉得在香港可以延续边疆的冤家圈是一件很重要的事情。当然，谢炳也毫不粉饰希望可以与香港老牌富豪们成为邻居，比方，他如今还希望可以买在深水湾道，由于李嘉诚住在这条道的79号。
何兆棠回想，山顶超级豪宅Mount Nicholson第一期曾经出售的10套别墅，90%都被边疆主人买走最次要的一个缘由是，事先最早是深圳某个商人下单后，就跟来了一批广东的冤家。
这样的客户，李敏贤也常常遇到。“就像买包一样，边疆商人喜欢跟风买。”
囿于香港超级豪宅供不应求，李敏贤的客户更多集中在购置过亿大平层。在李敏贤看来，边疆客户扎堆集中买某些楼盘也是由于诉求的一致，即新大好：新房子、足够大而且要景观好，至多包括维港海景。相较于香港的买家们，边疆过去的商人们住习气了大空间，而且家庭成员相较来说多，至多要四房以上本次涌现的 AI、区块链和物联网热潮不同于以往，将对产业、社会和生活产生真正堪称“颠覆性”的变革。IT 技术人员需要全方位地“换脑”：对原有的知识结构进行全面刷新，全面升级。。
以西半山楼盘天汇为例，就聚集了不少边疆买家。这是三年前上市的中环超级豪宅，可俯瞰维多利亚海景，更为重要的是，天汇的房子大多都是大平层。开发商陆续放出，李敏贤每次引荐给边疆客户都颇受欢送。
“这种大平层投资报答也十分高。”李敏贤说，一位生意触及中港两地的客户曾于三年前，以 1 亿多港元购入一套高楼层的四居室。由于生意中心后来转移海内，他便于近期将房子以 1.8 亿港元的价钱挂出。也就是说，不到三年工夫，他就赚了 6000 多万港元。
购置主力大换血，这在香港豪宅市场并不是什么机密。
将来，随着港珠澳大桥以及九龙高铁守旧后，粤港澳大湾区的开展减速，也会将越来越多的边疆人带至香港。
李巍是比拟早看法到这一趋向的人。他在六七年前就开端自动为团队布置普通话培训——如今，李巍的半山豪宅买卖团队是香港中原公司外部普通话普及率最高的团队。与此同时，过来的十年里，李巍团队也不断都是香港中原销售冠军，仅去年该团队佣金就高达 8 个亿港币。
他们深知：香港超级豪宅市场的疯狂时代行将降临。不久的未来，山顶的豪宅圈能够都是说普通话的了。
（应受访者要求，廖毅、谢炳为化名）
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