万达与腾讯控股、京东、苏宁云商和融创中国的战略协作，共注资万达商业340亿人民币， 收买万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%的股份。其中，腾讯投资100亿元，持股比例4.12%，苏宁与融创辨别投资95亿元，持股比例3.91%，京东投资50亿元，持股比例2.06%，合计占万达商业股份比例约14%。

报告摘要

万达成立30年，商业地产贯串一直。万达集团创建于1988年，成立30年以来，已构成商业、文明、网络、金融四大产业集团，旗下有万达酒店开展、万达电影等上市公司。2017年万达集团遭遇一定窘境，6月阅历股债双杀，7月将局部酒店和文明旅游城项目股权转让。万达商业是集团目前旗下中心企业，2017年集团支出中，商业地产支出为最次要支出，达1125.4亿元，远远高于文明集团的637.8亿元、影视集团的532亿元、金融集团的321.2亿元、网络科技集团的58.6亿元。

万达商业稳步扩张，将来将转型为商业管理运营企业。万达商业始于2000年，集团决议企业战略转型，开发建立第一代万达广场。万达商业于2014年在港上市，又于2016年9月公有化退市。运营形式上，万达商业目前仍以地产类业务为主。从2017年上半年来看，物业销售业务虚现437.85亿元营收，占比超越70%，投资物业租赁及管理完成营收114.90亿元，占比约20%。公司将来力图转型晋级，成为地道的商业管理运营企业，应用自身的品牌优势及弱小的资源整合才能，持续开展轻资产投融资战略，租金支出将成为公司次要营收来源。运营方面，公司运营规模不时扩展，万达广场作为万达商业的中心产品，数量逐年攀升。截止2017年底，万达商业持有已停业商业面积3151万平米，中国境内万达广场个数达235个，广场客流量达31.9亿人次，同比增长28.1%。财务方面，净资产增速波动，毛利率小幅动摇。截止2017年6月份，万达商业净资产达2299.20亿元，同比添加21.04%，近三年来，净资产根本坚持20%左右的颠簸增速。

携手巨头，开启商管新征程。 本次腾讯、苏宁、融创、京东入股万达， 对应市值为2429亿元，对应PE、PB较A股百货与A股商业地产板块而言较低，后续若万达成功登陆A股有较大提升空间。此次战略协作可以说是多方共赢。万达本身得以取得内部资金进减速其回归A股的进度，同时也经过业务协作助力本身开展。腾讯与京东经过这次投资，得以吸纳万达这一国际线下庞大的流量入口，进一步探究线上线下交融的新商业形式。苏宁则希望此次协作能进一步完善其智慧批发网络规划。融创在看好投资万达的可观报答率的同时，等待在地产范畴更多的协作，从而进一步提升本身商业资源整合才能。

报告注释

一、万达集团：30年沉淀，商业地产贯串一直

成立30年，万达集团从地产开发商到商业、文明、网络、金融巨头。万达集团创建于1988年，构成商业、文明、网络、金融四大产业集团。商业板块下，有港股上市公司万达酒店开展；文明板块下，有A股上市公司万达电影院线。

2017年，万达集团遭遇一定窘境。2017年6月22日，万达多只债券、股票暴跌，债券一度跌逾2.3%，万达电影日跌幅近10%，万达集团在活动性方面遭遇一定危机，多家评级机构下调万达评级。王健林在总结会上也称“2017年对万达来说是十分难忘的一年，阅历了风云，也接受了一些磨练。”

万达商业是万达集团旗下中心企业，是全球规模最大的实体商业巨头。依据2017万达集团任务总结，2017年万达集团支出2273.7亿元，其中商业地产支出1125.4亿元，文明集团支出637.8亿元，影视集团支出532亿元，金融集团支出321.2亿元，网络科技集团支出58.6亿元，集团其它公司支出130.7亿元。商业地产业务依然是万达集团占比最大的一块业务。

二、万达商业：稳步扩张，向商业管理逐渐转型

（一）万达商业开展历程

万达自2000年后涉猎商业地产。1988年万达从房地产开发商起家，2000年5月，集团开展史上的“遵义会议”召开，决议企业战略转型，住宅地产和商业地产两条腿走路，随后开发建立第一代万达广场。2005年10月，万达先后成立商业规划院、商业管理公司、酒店建立公司，构成商业地产的完好产业链。2014年12月，万达商业地产成功在港上市，迎来开展史上的一个重要里程碑。上市后缺乏两年，于2016年9月完成公有化，成功退市。2017年7月，万达商业将七十七个酒店转让给富力地产，将十三个文明旅游城项目91%股权转让给融创房地产集团。

万达商业在港上市后公有化退市。2016年9月，万达商业牵头了9个海内投资实体收买全部已发行H股，顺利完成公有化，成功加入H股市场。依据万达商业事先的退股阐明书，退市投资实体占股比例为14.273%。而此次腾讯、苏宁、京东、融创购入的就是公有化时退市投资人持有的约14%股份，和这局部股份正好可以对上。340亿收买总额中，腾讯出资100亿，持股约4.12%，苏宁和融创各出资95亿，占比约3.91%，京东出资50亿，持股约2.06%。

（二）目前仍以商业地产类业务为主

公司物业销售及租赁营收占比达90%以上。公司的主营业务包括投资物业租赁及管理、物业销售和酒店营运。其中，房地产开发销售和商业地产管理租赁支出约占主营业务支出90%以上。从2017年上半年来看，物业销售业务虚现437.85亿元营收，占比超越70%，投资物业租赁及管理完成营收114.90亿元，占比约20%。物业销售支出仍然占比最高，且远高于租金支出，公司运营业务仍以商业地产为主。

公司转型晋级，批发基因逐渐凸显，地产基因逐步淡化。依据万达官网，万达商业将更名为万达商管集团，转型为地道的商业管理运营企业。新的商管公司将应用自身的品牌优势及弱小的资源整合才能，持续开展轻资产投融资战略，租金支出将成为公司次要营收来源。同时，在新批发的大趋向下，公司将努力于打造线上线下交融的新商业形式。这将进一步添加客流，扩展公司规模效应及品牌效应，拉动业绩增长，稳固行业抢先位置。

（三）稳步拓张运营情况良好

公司运营规模不时扩展，万达广场数量逐年攀升。截止2017年底，万达商业持有已停业商业面积3151万平米，中国境内万达广场个数达235个，较上年末新添加50个，广场客流量达31.9亿人次，同比增长28.1%。万达广场是万达商业的中心产品，掩盖了中国绝大局部地域，其中东部沿海一带城市及中部局部地域散布较为集中。

净资产增速波动，毛利率小幅动摇。截止17年6月份，万达商业净资产达2299.20亿元，同比添加21.04%，较16年末添加2.93%。近三年来，净资产根本坚持20%左右的颠簸增速。17年上半年完成营业支出600.39亿元，同比增长50.73%，归母净利润83.46亿元，同比增长35.71%，扣非净利润62.51亿元，净利率13.90%，毛利率44.62%。毛利率近三年虽有小幅动摇，但根本维持40%以上的较高程度。近年来万达广场规模的继续扩张拉动营业支出及利润增长，推进资产规模扩展。

三、携手互联网巨头，开启商管新旅程

（一）腾讯等巨头入股万达

本次万达与腾讯控股、京东、苏宁云商和融创中国的战略协作，共注资万达商业340亿元人民币，收买万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%的股份。其中，腾讯投资100亿元，持股比例4.12%，苏宁与融创辨别投资95亿元，持股比例3.91%，京东投资50亿元，持股比例2.06%，合计占万达商业股份比例约14%。这将是全球互联网公司与实体商业巨头之间最大的单舌战略投资之一。

（二）本次入股估值较A股同业有较大提升空间

随着引入重磅战略投资者的完成，万达商业估值也从港股退市时的市值1924亿元提升至2429亿元。万达商业，作为万达集团旗下中心企业，是全球规模最大的实体商业，持有已停业商业面积3151万平方米，在国际停业万达广场235个，其门店数量、门店面积都分明高于A股、港股上市的百货企业，市值远超其他数家国际外乡百货集团。

本次收买以归母净利润计算PE（2016）为7.39x，以扣非净利润算PE（2016）为15.3x（非常常性损益影响较大次要缘由为万达商业采用公允价值形式计量投资性房地产），PB为1.06x，比拟万达港股上市时期PE在6-10x区间动摇，PB在1-1.4x动摇，本次入股从投资角度来看还算划算。同时，万达商业的估值较A股百货与A股商业地产全体而言较低，市净率与市盈率双双低于后二者，万达若能成功登陆A股应该有很大的估值提升空间。

（三）积极入局的面前：各自的“小目的”

本次巨头们积极入局万达商业这一中国线下流量巨无霸，各自都希望在这次入股所达成的战略协作中，完成新批发范畴的进一步拓展。在新批发背景下，随着互联网流量红利逐渐见底，获取线上新用户的本钱越来越昂扬，线下渠道价值得以重估，技术的不时晋级也给线下和线上深度交融提供了能够。本次巨头间的战略协作便是基于这一理想状况下停止的。

万达商业：铺路A股上市，再次拥抱线上

万达商业作为万达集团的中心板块，在登陆港股仅15个月后，便停止公有化，并于2016年9月正式退市，其中签署的对赌协议：假如万达商业在退市满两年或2018年8月31日前未能在A股主板市场上市，万达将回购全部股份，并向海内及境内投资者辨别领取12%和10%的利息，应用入股方的资本力气稳步完成拓张，早日上市是本次入股万达思索的重要要素之一。

另一重要缘由在于万达正在向商业管理企业的方向转型，腾讯、苏宁、京东等海量线下流量优势能和万达宏大的线下资源展开多方面的协作，完成实体商业和互联网企业的双赢。

腾讯与京东：打造国际最大批发联盟

在新批发大背景下，之前规划永辉、家乐福的腾讯与京东曾经开端看法到线下流量红利见底的现实，从而积极导流线下，完成流质变现。本次战略协作，腾讯、京东、万达三方的协作将不只仅限于投资，还有能够构成国际最大规模的无界批发联盟。腾讯的线上资源、数据整合才能，万达的线下资源，以及京东供给链和物流才能的交融，将为品牌商提供数据、用户和批发处理方案。

苏宁云商与融创：完善智慧批发网络规划，等待地产业进一步协同

苏宁瞄准了万达商业所拥有的完善的商场物业资源以及丰厚的品牌商户资源，这一线下入口价值。为满足苏宁本身丰厚批发业态以及庞大物业资源需求，经过入股万达商业，苏宁希望一方面放慢苏宁线下苏宁易购、母婴、超市等专业店面以及苏宁易购广场多业态店面的规划，进一步完善苏回到当下汹涌澎湃的AI浪潮，正如所有的企业都被互联网化一样，所有的互联网企业都将 AI 化。而这些互联网企业中，也包含CSDN。同时，作为全球最大的中文IT社区，CSDN还有一个历史使命——为广大的互联网公司进行AI赋能。宁智慧批发网络规划；同时万达商业上司物业也完成了波动的租金支出，有助于物业估值提升，完成波动的投资报答；此外，单方还将在会员数据，金融效劳、仓储物流、物资推销等多方面展开一系列协作，进一步提升的各自市场竞争力。

在继2017年以438.44亿元受让万达13个文旅城资产包91%的权益后，融创再次携手万达商业，展开多方面协作。首先融创看好万达商业与互联网巨头的协作，以为此次协作无望完成实体商业与互联网的双赢，因而认可万达商业的临时投资价值。其次，融创也等待本次战略协作有助于单方在商业地产范畴有更多协同空间，从而有利于提升本身在商业地产项目的运营程度和对商业资源的整合才能。