2018年首两月，地产股以大起大落近一年来，国家加大了对于互联网金融的管理力度，各种管理政策不断出台，不少业内人士对于互联网金融都保持着谨慎看好的态度，但是安方丹却保持了乐观的态度，她认为，互联网金融行业在当前是“风口上的大象”，技术正是这股风的原动力。开篇。
1月起，A股多只房企股票先是大幅拉升，再迅速下跌。包括万科A、保利地产、金地集团在内的多只龙头地产股，均是相似走势；特征最明显的新城控股，从年终的29.02元/股一路飙涨至1月26日的44.92元/股，随后又在几个买卖日内急剧下挫，2月9日一度触及30.11元/股。
多位券商地产剖析师指出，地产板块的猛烈调整，与2018年终以来涨幅过快及房地产降杠杆有关，美股下调则进一步缩小了市场对活动性风险的担忧。
春节前后，地产股全体走势颠簸。数据显示，春节前一周(2月10日-16日)，房地产行业累计超额收益+4.0%，在29个大类行业中涨幅排名第七，绝对沪深300为+0.7%。
瞻望后市，地产股依然存在构造性时机。A股方面，随着房企2017年报行将出炉，局部业绩增长明显、受害集中度提升或存在边沿改善的房企被看好；而在H股市场，估值具有吸引力的优质标的将会成为股价下跌、归纳行情的动力。
不过，也有业内人士指出，由于房地产调控大约率不会抓紧且资金面依然较紧，上半年及往年地产股行情大约率将是构造性的，地产股估值的进一步提升还需求等候行业空间翻开。与此同时，局部中小房企将面临风险。
房地产根本面的信号
地产股的走势与根本面亲密相关，开年后行将进入“年报季”，房企陆续披露的2017年业绩预告备受市场关注。
据申万宏源统计，在披露业绩预告的82家房企中，业绩预增或略增的有49家，扭亏13家，算计占76%。其中，市场次要房企的销售均处在量价齐升阶段，2017-2018年房企的高质量可结算货值充分。而18家发布预亏公告的均为转型或中央中小型房企。
详细来看，申万宏源估计，增速50%以上的公司包括新城控股、阳光城；而万科A(增长25%)、金地集团(增长20%)、世茂股份(增长5%)、保利地产(增长26%))、招商蛇口(增长27%)、金科股份(10%)异样坚持可观增长。
对刚刚阅历了大起大落的房地产板块而言，这无疑是积极信号。不过，中原地产首席剖析师张大伟表示，2018年开年房企销售额全线飘红的面前，也有2017年完成销售义务的房企将业绩结转预留到了2018年终的要素。
那么，从市场根本面看，房企销售额和业绩增长能否还能继续？
“2018年对房地产企业的考验将是资金流转成绩。”2月22日，中泰证券首席经济学家李迅雷指出，以后房企融资本钱正大幅上升。融360数据显示，1月首套房均匀存款利率5.43%，较去年12月上升0.93个百分点。
在此背景下，为了确保年度业绩增长和将来波动开展，房企纷繁经过拓展海内渠道停止融资。同策研讨院数据显示，2018年1月，受监测的40家上市房企海内融资347.87亿，相比去年12月份的230.61亿大幅添加；1月房企外币融资总量已超越人民币融资金额，外币融资相对值及占比为去年9月以来最高的月份。
详细来看，1月，碧桂园成功发行算计8.5亿美元优先票据，龙湖地产合共发行8亿美元优先票据；此外，世茂房地产、保利地产和旭辉控股也发行了美元优先票据，碧桂园和恒大则经过配股及可转债停止港元融资。
这对中小房企构成考验。CRIC研讨中心指出，随着房企资金面趋紧，关于局部处于高速扩张期的中小房企而言，若无法在短期内完成规模扩张、减速资金回笼，很有能够面临融资本钱趋高、资金链断裂的风险。
CRIC进一步估计，2018年，TOP4房企总规模或近3万亿，各梯队房企行业集中度将进一步提升，TOP10房企集中度无望达35%。同时，房企分化格式将得以延续，将来百强房企之间发作收并购的概率将不时增大。
“在销售、政策、杠杆都高压的环境下，龙头房企在品牌效应、周转速度、融资才能方面的优势使其开展空间绝对更为波动。”中信建投证券以为。
“若2018年上半年银行信贷照旧偏紧，不扫除一般小房企面临资金链风险。”安全证券进一步指出，随着2018年下半年行业将步入公司债到期顶峰，一般房企或将面临危机，收买兼并市场会存在少量时机，行业并购整合浪潮将延续。
超额收益时机
实体市场的业绩状况投射到资本市场，在分化中抢占到先机的房企被券商看好。多家机构指出，受业绩根本面影响，春季和上半年地产股的构造性时机在于龙头房企以及业绩超预期增长的房企。
虽然市局面临分化，但招商证券同时指出，“往年是构造性行情很强的一年。”2018年上半年都是房地产板块最佳配置时点(超额收益区间终点)，估计板块时机将延续到2019年。
国泰君安更是悲观判别，2018年地产龙头公司股价将有40%-50%空间，其中15%-20%来自于估值提升，20%-30%来自于业绩增长。
不过，东北证券地产首席剖析师胡如华指出，虽然政策不确定性大大降低，房企走量和存货变现的能够性大大加强，但地产股估值的进一步提升还需求等候行业空间翻开、ROE预期打破、REITs落地等时机，“这个目前还看不到”。
那么，在众多上市房企中，谁将在2018年春季斩获超额收益时机？
克而瑞早先发布的1月销售数据显示，多家大中型房企坚持了明显增长。其中，碧桂园、万科、中国恒大均达600亿元以上，同比增速辨别达42%、41%、73%。据国泰君安监测，15家龙头房企1月销售总额3709.27亿元，同比增长54.58%，环比增长1.43%。
安全证券建议，A股市场该当掌握融资渠道疏通、资金及管控优势分明，受害集中度提升的低估值龙头，以及形式共同或销售靓丽的高生长个股；此外，存在边沿改善或拐点的二线龙头以及兼具业绩支撑的租赁主体概念股同等样值得关注。
而在港股市场，内房股在年终异样表现微弱，年终以来板块一度累计下跌逾20%，但随后回吐升幅。“大市阅历了2月初的调整后，无望再次带动市场造好，所以对根本面较好的内房个股坚持悲观态度，涨幅可期。”永丰金融集团研讨部主管涂国彬表示。
中金公司以为，思索到年终房地产销售表现和年报季要素，看好增速被低估及估值具有吸引力的优质标的，大盘股如中国海内开展和龙湖地产，中小盘如世茂房地产、中国金茂等。