“大家都在抓紧工夫上规模，我们往年也方案再签3万间长租公寓。”某长租公寓品牌担任人通知中国证券报记者。2015年以来，随着“租购并举”政策风起，大型房企、中介机构、酒店集团、创业公司大举进军长租公寓市场。特别是2017年以来，随着存量房时代的到来，长租公寓市场更是打响了拼速度、上规模的“竞赛”。

一边是短期内难以下跌的租金，一边是不时下跌的拿房本钱，长租公寓目前盈利困难。但是，关于放慢规划的长租公寓巨头而言，上规模才是燃眉之急，由于“只要放慢上规模，才有资历赌今天。”而在市场放慢洗牌的背景下，着眼久远，如何完善盈利形式、降低本钱、经过金融支持促进长租公寓开展成为内业考虑的成绩。

规模蹿升

从天坛东门地铁站C口出来，步行10分钟左右，有一座7层小楼。这里原是一家叫做“爱华宾馆”的老牌三星级酒店，一年前被万科旗下长租公寓品牌泊寓拿下，修葺一新，并于日前开门迎客。中国证券报记者到店里的时分，担任人晓岚正忙得不亦乐乎，“这是我们在北京的第7家门店。”

作为最早进军长租公寓市场的房企，万科早在2015年终便开端试水，并于2016年5月推出泊寓品牌，尔后便走上了迅速扩张的路途。在近期举行的暂时股东大会上，万科董事局主席郁亮表示，万科在长租公寓市场已规划3年，目前在29个城市拥有10.3万间客房，其中停业3万间。

泊寓的迅速崛起，成为眼下长租公寓市场极速扩张的一个缩影。尤其是住房租赁市场最为兴旺的北京、上海、广州和深圳四个一线城市，大大小小的长租公寓品牌忙着安营扎寨，杀得不亦乐乎。据统计，截至2017年底，上述四个城市的集中式长租公寓品牌达300多个，管理房间数量超越200万间。

不只如此，杭州、成都、南京、武汉等二线城市的长租公寓市场开展异样如火如荼。“2014年我们刚创业，杭州只要5个长租公寓品牌，房间数加起来1万间左右。如今杭州仅本地品牌就达30多个，另外还有40多个全国品牌，房间数估量有50万间。”杭州本地长租公寓品牌达人嘉公寓开创人徐诗亮通知中国证券报记者。

在大大小小的长租公寓品牌中，以万科旗下的泊寓为代表的“地产派”开展势头最为迅猛。据统计，目前排名前30位的房企中，已有1/3以上涉足长租公寓市场。此外，以链家旗下的自若为代表的“中介派”，以如家旗下的逗号为代表的“酒店派”，以魔方为代表的“创业派”也各雄踞一方，整个长租公寓市场构成“四大门派”平起平坐的场面。

“四大门派”角力的同时，各路资本也在面前火上浇油。1月16日，自若宣布完成40亿元A轮融资，成为业内最大规模的单笔融资；2月6日，鼎寓宣布取得1000万元的Pre-A轮融资；2月26日，蛋壳公寓宣布取得1亿美元B轮融资，旋即开启新一轮扩张……

这种势不可当的情形放到2015年之前绝难想象。

让长租公寓一飞冲天的是政策西风。2015年1月6日，住建部发布《关于放慢培育和开展住房租赁市场的指点意见》后，一系列鼓舞和支持住房租赁市场开展的政策彻底激活了长租公寓市场。到2017年，随着九部委发布《关于在人口净流入的大中城市放慢开展住房租赁市场的告诉》，以及十九大报告进一步明白租购并举的住房政策，长租公寓市场骤然迸发。

政策嗅觉最敏锐的地产开发商关于长租公寓态度的转变最能阐明这一点。徐诗亮清楚地记得，“2014年刚创业那会儿，我访问了杭州德圣地产、北京石榴集团等几家房企。假如房企参加出去，对行业格式的冲击一定是最大的。事先它们关于长租公寓还没什么兴味，后果2015年一下子就起来了，如今已青出于蓝成为开展势头最猛的一股力气。”

同时，人口向一线和中心二线城市集聚、早婚晚育等要素招致的初次购房年龄推延，也令长租公寓市场开展前景被纷繁看好。链家研讨院对北京、上海的租房市场调查显示，2013年-2016年，居民初次购房年龄从30岁推延到34岁。估计到2025年，中国租赁市场规模将从如今的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到2030年将会超越4.6万亿元。

在此背景下，2018年以来，新一轮竞赛打响了，特别是实力雄厚的地产开发商更是气势汹汹。其中，万科的目的是2018年到达15万间，旭辉的目的是2018年签约6万间，碧桂园则在去年底设定了“三年内开展100万套长租公寓”的目的，佳兆业方案三年内打造10万间长租公寓，保利地产方案三年内完成30万套长租公寓。

这样的竞赛自然需求金融产品的弹药支持。于是，合适国际长租公寓市场的类REITs产品应运而生，并一下子成了市场宠儿。自去年10月新派公寓推出的国际首单长租公寓类REITs产品在深交所发行后，保利、招商蛇口、旭辉等类REITs产品先后获批，碧桂园更是推出了高达百亿元规模的类REITs产品。

“类REITs产品十分合适长租公寓市场，它可以对标的资产的运营现金流和物业处置收益等停止评价，提升全体的信誉估值，处理长租类资产估值难、融资难等成绩。”为新派公寓发行国际首单长租公寓类REITs产品的渤海汇金相关担任人通知中国证券报记者，“如今很多房企表达了相关意向，估计2018年会有更多产品推出来，我们在积极对接这类项目。”

赢利不易

作为大型房地产开发商的旭辉集团在2016年杀入市场，推出长租公寓品牌领寓。旭辉集团CEO林峰通知中国证券报记者，长租公寓的异军突起可以处理目前租房市场的很多“痛点”，“以前供应端都是团体房东，存在装修不达标，效劳跟不上，社区空间小，租期不波动等成绩，长租公寓则是一致装修、一致管理、公共空间大、租期波动。”

不过，长租公寓有本人的“痛点”，那就是租金高。中国证券报记者发现，长租公寓的租金普通比周边同类型的租赁住宅高20%左右，一位来长租公寓看房的女士相中了一套两居室，她通知中国证券报记者，对公寓各方面都很称心，独一让她犹疑的是，每月5000元的租金太贵了。

即使如此，长租公寓假如选址恰当、找准目的人群，仍能保证不错的出租率。晓岚通知中国证券报记者，“泊寓天坛店针对的人群是在周边下班的律师和医生，他们支出程度较高，对通勤的要求也很高，我们还没正式停业，预租率就到达七成。我之前担任的泊寓旧宫店，出租率简直到达100%，可以说是一房难求。”

租金高、出租率高的长租公寓，大局部却堕入了“赔钱赚呼喊”的为难地步。

“长租公寓盈利难的次要缘由是本钱太高。”徐诗亮给中国证券报记者算了一笔账，“从占租金支出的比重来看，拿房本钱是最大头的，普通占到55%-65%；装修是一次性投入，依照5年停止摊销，占12%-15%；运营本钱也很高，占比在20%-25%。此外，还有税费、折旧等本钱。假如本钱略微控制不好就简直不赚钱甚至盈余。”

特别是拿房本钱，华菁证券指出，入住率在95%的状况下，拿房本钱到达租金支出的60%，则息税前利润率为0。但理想是，随着竞争的加剧，拿房本钱被不时推高，不少长租公寓的拿房本钱曾经占到租金支出的七成以上。徐诗亮表示，为争夺房源，不只同行打得头破血流，还要从经济型酒店等竞争对手那里虎口夺食。

“这里原来是一家经济型酒店，近两年才改形成长租公寓。”在引见一家位于北京石榴庄左近的长租公寓时，整租物业中介李文说，“这两年经济型酒店饱和之后，拿房的热情和才能都不行了。此消彼长的是，长租公寓运营者拿房志愿强、举措猛，不少房源都被他们抢走。”

在长租公寓市场，依据房源不同可以分为两种形式：一是重资产形式，房企拿自有物业，或许经过发行类Reits产品收买的物业投入市场；二是轻资产形式，也就是经过租赁物业投入市场的“二房东”形式。绝对而言，重资产形式在本钱、租期等方面有一定的优势。但林峰以为，为满足扩张速度的需求，将来一定是轻重两条腿走路。

无论是哪种形式，徐诗亮指出，长租公寓的本钱模型是一样的，所以拿房本钱的不时下跌关于每一个长租公寓品牌而言，感受是一样的。

与此同时，供互联网电子商务和移动商务消费渠道的普及，使得支付市场将在不久的将来继续呈现更加美好的增长前景。应端的本钱下跌很难在短工夫外向需求端转移。“绝对于不时下跌的本钱，长租公寓的租金支出实践是偏低的，但关于租户而言，这样的租金又是偏高的。租金上下与居民支出程度毫不相关，所以很难在短工夫内经过进步租金来提升盈利程度。”伟业我爱我家初级研讨员孔丹对中国证券报记者表示。

眼下有不少金融机构推出了针对团体住房租赁的存款产品，试图处理长租公寓租金领取才能缺乏的“痛点”，但中原地产首席剖析师张大伟表示，租赁存款并不能真正提升长租公寓需求端的领取才能，“寓居是根本的生活需求，假如租房都选择存款，那么不只不契合中国人的传统，也不利于房地产的感性消费。”

本钱在下跌，租金却难涨，被中间夹攻的长租公寓品牌只能看着利润被一点一点蚕食。

但是，关于实力雄厚的长租公寓龙头，特别是财大气粗的“地产派”而言，燃眉之急并不是盈利，而是要先把规模做起来。万科A董事局主席郁亮表示，从报答率来说，泊寓可以到达1%-2%的报答率就曾经很称心了。龙湖集团旗下的长租公寓品牌冠寓CEO韩石称，龙湖集团更关注的是把产品做好，三年内不思索盈利成绩。

由于，在长租公寓市场的将来竞争中，不先从规模上树立起壁垒，是没有资历谈利润的。“长租公寓虽然毛利率不高，但当规模做得足够大时，利润是可观的。同时，假如采用重资产形式，能够还有一块来自物业增值的利润。”林峰说。

开源节流

“2018年市场或有潜在风险，供应上去后需求跟不上，就会呈现租金下降、空置率上升的景象，特别是2017年经过高杠杆拿低价房的有较微风险。”在去年底的一次论坛上，链家研讨院院长杨现领给规模减速扩张的长租公寓市场泼了一盆冷水。

这并不是危言耸听。实践上，在各大长租公寓品牌放慢跑马圈地的2017年，已有不少长租公寓品牌倒下。

2017年8月9日，老牌长租公寓运营商魔方宣布完成对V客青年公寓的战略投资，将其归入麾下。魔方CEO柳佳表示，将来长租公寓很能够会进入资源整合阶段，不扫除经过并购持续扩展规模。V客青年公寓开创人辜月称，目前市场无序开展的状况较为普遍，V客青年公寓要取得更充沛的开展，必需要与像魔方这样的龙头协作。

被魔方并购的V客青年公寓是侥幸的，更多的长租公寓创业品牌，或因运营不善，或因资金链断裂，无法加入市场。以Color公寓为例，2015年成立后，其曾取得过1600万元A轮融资，随后经过互联网平台智金汇停止股权融资。但2017年底，Color公寓官网挂出“也许昔日的分手是为了明日更好的相见”页面，宣告加入。

即使要拿规模赌今天，也要先活到今天才行。所以，除了很多长租公寓龙头可以高喊“短期不思索盈利”的口号，大少数长租公寓品牌则必需一边寻求规模扩张，一边思索“如何活到今天”的成绩。

在徐诗亮看来，在长租公寓拿房本钱不时下跌，而支出还过度依赖租金的状况下，门店的选址至关重要，不只仅要接近交通便当、人口密集的区域，而且一定要锁定领取才能强的高支出人群。一旦选错中央，无法保证入住率，那么盈利将无从谈起，这对长租公寓意味着万丈深渊。

中国证券报记者在以泊寓为样本停止调研的进程中就发现，曾经开店的7家泊寓门店的选址都十分有针对性。比方，泊寓天坛店周边云集了各大律所和医院，针对的目的人群是律师和医生；泊寓空港店，接近首都国际机场，针对的目的人群是航空公司乘务人员和机场地勤人员。

很多长租公寓品牌也在探究如何在租金之外添加支出来源。铂涛旗下的长租公寓品牌窝趣CEO刘辉说，目前窝趣20%的支出来源于房租以外收益，包括付费社交、物管费等。去年约30%的门店引进无人便当店，并已开端盈利。往年窝趣将加大依托门店渠道和总部渠道的推行，包括家居、培训课程以及消费金融产品等，完成多渠道增收。

在探究提升盈利才能的同时，异样需求探究的是如何经过金融创新控制本钱。上述渤海汇金相关担任人称，“从融资本钱来说，类REITs的双spv架构本钱比拟高，要交纳25%的企业所得税，假如是房企为主体，要交纳土地增值税；假如中介机构成立专门的REITs公司，这局部要交纳企业所得税。总体来说，运营本钱也比拟高。”

他表示，目前国际在REITs方面还没有明白、专门的法律法规，发行的都是类REITs，没有真正的REITs，由于目前国际的类REITs产品都是在现有法律法规框架内探究整合构成的法律买卖构造。他呼吁，监管部门应尽快出台REITs的专门性规则，使得整个市场有法可依。

同时，在拿房方面具有自然优势的房企可以经过与其他长租公寓品牌协作，扬长避短，经过提升效率的方式完成双赢。易居中国研讨院研讨总监严跃进表示，“房企擅长获取房源，运营商则擅长精密化管理，房企主导产品，详细运营则委托给长租公寓运营商，这会成为一种不错的形式。”

在徐诗亮看来，绝对于万科、龙湖、旭辉、碧桂园这种有相当实力运营长租公寓的大型房地产开发商，中小房地产开发商更有寻求内部协作的动力。比方，魔方在上海与星月地产协作，协助其运营位于杨高路的一栋公寓资产；窝趣泄漏，去年签约的房源中，有六成是与开发商协作。