“回过头来看，这个最严峻调控针对的是最宽松楼市。”复盘2017年3月17日以来的北京楼市，有十多年从业经历的房产经纪人李山(化名)3月22日对中国证券报记者说。

2017年3月17日，北京市住建委、中国人民银行北京营管部和北京银监局等部门结合发布《关于完善商品住房销售和差异化信贷政策的告诉》(简称“3·17调控”)，被业内人士称为“史上最严峻楼市调控措施”。过来一年，北京出台相关调控措施超越30次。在此背景下，无论是二手房还是新房，无论是普通住宅还是商业用房，无论是城六区还是近郊区，成交量和价钱均呈现不同水平下跌。

密集调控 楼市降温

3月22日上午，在方庄某大型房屋中介机构门店里，一些经纪人经过电话理解房源状况。该店经纪人小李对记者表示，现有近一半店员是2017年下半年入职或从其他门店整合而来。“3·17调控”是经纪人生意的拐点，以此为分水岭，新挂房源少了很多，很多人的“带看量”缩减得凶猛，成交量自然惨淡，一些人两三个月也成交不了一套房。

而在去年3月17日前，这种状况几乎难以想象。“去年3月利率松，一天一涨房价冲。带看就需下狠手，定金虽交也扑空。不论户型与新旧，管它南北和西东。房东不愁没卖主，中介赚得满钵红。”回想调控前的情形，李山以一首打油诗来描述。某临时剖析房地产行业的人士在去年春节前后换房，在2017年3月16日的团体大众号里，他感慨，“没过户的时分都在提心吊胆，拿到房本才彻底担心。”

2017年3月17日，随着重磅调控政策的出台，北京楼市延续下跌的趋向戛但是止。“3·17调控”政策明白，居民家庭名下在北京无住房且无商业性住房存款记载、公积金住房存款记载的，购置普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购置非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。居民家庭名下在北京已拥有1套住房，以及在北京无住房但有商业性住房存款记载或公积金住房存款记载的，购置普通自住房的首付款比例不低于60%，购置非普通自住房的首付款比例不低于80%。

在“3·17调控”后的一年内，北京陆续出台多项调控措施，内容触及商业用房的限购限售、标准中介机构行为、加大土地供给力度、推行共有产权房等方面。

相较于一年前的“恐慌性追涨”，“3·17调控”后，市场成交量迅速走低。国度统计局相关月度统计显示，“3·17调控”完毕了北京房价延续17个月下跌的势头，随后涨幅延续9个月下跌。该统计还显示，2月全国一线城市新房房价同比下降0.1%，二手房涨幅延续17个月回落。

“3·17调控”不只深入影响北京楼市，也掀起全国多个城市迈入“精准调控”的大潮。以紧邻京畿的河北省为例，2017年3月1日，涿州率先限购。随后，石家庄、保定、廊坊、沧州、承德、秦皇岛、唐山、邢台、张家口等设区市相继出台楼市新政。截至当年7月，除邯郸、衡水外，河北省根本全部限购。经记者不完全统计，2017年全国共有超越100个城市出台楼市调控政策，2018年以来各地楼市调控总体情势依然未变。

利率下行 信贷收紧

“‘3·17调控’以前，房价涨速快，如今是利率涨速快。”近日买下海淀区紧邻复兴路某小区的小苏说。他的房子在2018年2月失掉承贷银行放款。1月审贷时，银行承诺，如能在该银行做一定量的理财，就能享用基准利率上浮5%。春节当时，中介通知小苏夫妇，承贷银行的房贷利率已上浮10%。

小苏算了一笔账：相较春节前利率上浮5%，以存款总额280万元计算，上浮至10%后其月供多出近400元。中国证券报记者理解多家银行的首套房贷利率发现，春节后工农中建等大型银行仍然维持春节前的基准利率上浮5%。而一些中小型银行已将房贷利率由基准上浮5%调升为基准上浮10%。局部中小银行2018年终将房贷利率调至基准上浮15%甚至20%。

在一些房地产剖析人士看来，“3·17调控”以来，严厉的差异化信贷和不时下跌的房贷利率，是招致北京楼市片面降温的重要要素。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，“3·17调控”施行的是“认房又认贷”，可以浅显天文解为，假如你有过买房或许房屋按揭存款阅历，那么如今在北京买房都会被认定为二套购房行为。与此同时，差异化信贷政策愈加严峻，即普通住房方面会采取六成的首付比例要求，而非普通住房则采取八成的首付比例要求，此举不时降低按揭存款面前的杠杆属性，关于自有资金缺乏的购房者来说，影响是不言而喻的。

关于2015年10月以来不断坚持在4.9%的基准利率而言，阅历了2015年下半年到2017年3月的一轮下跌。李山婉言，“‘3·17调控’前的房贷利率普遍是九折，有的甚至是八折。如今看，调控是用最严峻措施对阵最宽松信贷。”

此外，严防各路资金违规进入楼市成为2018年楼市调控政策的重要任务。北京、上海、河北等省市监管部门近期相继表示，要严防各路资金违规进入房地产市场。“降低房地产资金杠杆将成信贷政策将来的重要着力点。”某剖析人士对记者说。

楼市新局 “租”“共”担纲

住建部担任人近日表示，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，放慢住房制度变革和房地产长效机制建立，坚持房地产市场颠簸安康开展。

在各地实行房地产精准调控的背景下，开展住房租赁市场、探究共有产权房制度建立以及扩展租赁、共有产权房用地成为楼市调控新举措。

以北京为例，2017年北京市加大土地供给，限价商品房、共有产权房等多种性质土地也有所添加。北京市疆土资源部门相关数据显示，2017年北京限价商品房用地成交44宗，自住型商品房用地成交16宗，共有产权房用地成交数量为12宗。2018年以来，北京共成交3宗共有产权住宅土地，算计规划修建面积29.96万平方米。依照均匀80平方米/套计算，约3700套。2018年以来，算计成交的土地可以建立61.97万平方米的共有产权住宅，大约7800套。

中原地产首席剖析师张大伟称，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，经过放慢房源供给，提升建立质量，公道合理分配，进一步波动社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归寓居属性，无效推进北京房地产市场颠簸安康运转。他估计，2018年3月下半月开端，北京将有少量限价商品房与共有产权房上市，无望使得北京楼市在2018年持续降温。

从全国范围看，2018年以来，大多数人都曾因不佳的交通状况而迟过到、叫过苦。经济的快速发展带动的是社会各方面的全面提升，但在此过程中，交通的发展却没跟得上前进的步幅，各类交通难题让交管部门伤透脑筋，如何利用AI来解决相关难题已成当务之急。成都、福州等多地也放慢共有产权房制度或建立方面的步伐。住建部担任人表示，估计到2020年，我国提供应租赁住房和共有产权住房的用地将占增量的30%。

住房租赁市场方面，随着万科、碧桂园、龙湖等龙头房企相继试水长租公寓，发行租赁房相关债券、信托产品等，租赁市场成为楼市少有的火爆板块。

中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才对记者表示，在租售并举、鼓舞住房租赁市场开展、多主体参与等政策提出后，房地产市场开展迎来新形式，既打破了房地产开发商关于房源的垄断，让一些非房企可以参与对房源的整合。与此同时，存量房可以无效参与到租赁市场中。而且经过开展长租房等租赁住房形式，可以构成波动长效并且市场化的产品，经过临时培育，逐渐影响租房消费人群的消费观念，扩展租房人群。

严跃进以为，关于住房租赁市场来说，金融方面的支持力度分明加大，有利于房地产企业构成规模效应，进而在将来两三年后构成较大的租赁房源供应市场。