3月26日晚间，随着万科、恒大年报的披露，去年销售支出打破5000亿元的房企“三巨头”年报业已出齐。手握逾7亿平方米土地储藏、现金余额达6100亿元，万科、碧桂园、恒大如庞然大物傲视地产群雄，而这还只是行业急剧聚合的开端。恒大董事局主席许家印在26日的业绩发布会上预言：到2020年，房地产“前三”的销售额门槛将是8000亿至9000亿元；“前十”则为5000亿元，市场占有率将由目前的不到25%进步到40%。对往年的楼市，许家印表示“很有决心”。

集中度正急剧变化

万科年报显示：2017年，公司完成营业支出2429亿元，完成净利润280.5亿元，业绩增幅33.4%；净资产收益率为22.8%，上升逾2个百分点。依据年度分红派息预案，万科拟每10股派9元(含税)现金股息，以此计算，现金股利约为99.35亿元。此外，2017年，万科完成销售面积3595.2万平方米，增长30%，销售金额5299亿元，增长45.3%。可以说，“郁亮时代”的万科，已进入波动、交融与开展的疾速通道。

销售方案是房企业绩发布会上绕不开的话题。但万科已多年不发布销售目的了，碧桂园往年也打破常规，未提出明白的年度销售目的。对此，碧桂园总裁莫斌表示，销售目的在公司外部是有分解的，重要的是公司要寻求有质量的开展，不(地下)设销售目的，并不代表对本人没要求。按要求，碧桂园往年将在去年根底上完成继续增长。

恒大的“画风”略有不同。在26日的业绩发布会上，许家印表示，对往年的市场很有决心。他泄漏，恒大往年的销售目的是5500亿元，但逾越到6000亿都有能够，甚至往年“拼下”8000亿也能完成，但没必要。由于恒大定调于规模过度增长，注重增长质量。按许家印勾勒的蓝图，到2020年底，恒大总资产将达3万亿元、年销售规模8000亿元、年利税1500亿元，且负债率下降到同行的中低程度，成为世界百强企业。

“房地产行业的集中度在急剧变化。”许家印表示，2016年前十大地产商占房地产销售的4%左右，到去年，前十大占比达24.1%，前三大又占到其中的50%，也就是1.5万亿。从2016年到2017年，行业集中度上升了20个百分点。“我们以为，集中度还会减速上升，2020年(前十大地产商)市场占有率会到40%左右。但2017年销售度曾经饱和了，‘大饼’不会添加，但切换度在变化，大企业不时在蚕食小企业市场份额。到2020年，进入前十大房企的年销售额门槛将是5000亿元，前三大房企的年销售额要到达8000亿至9000亿。市场份额会给大企业发明很多并购机遇，我们对将来三年在房地产行业的开展充溢决心。”

规模化之后的多元化

近几年，谁是行业老大的争论不绝于耳，但作为行业标杆的万科早已不提规模二字，而是更注重有质量的增长，以及如何引领行业转型。对此，万科提出了战略定位再晋级，由“城市配套效劳商”迭代为“城乡建立与生活效劳商”。

据万科表述，“城乡建立与生活效劳商”包括四方面：美妙生活场景师，实体经济生力军、创新探究实验田、调和生态建立者。如万科正鼎力开展租赁住房业务，同时拓展物业效劳、商业开发与运营、物流仓储，探究养老、教育、冰雪、度假等业务。

其中，在租赁住房方面，万科已整合构成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。至2017年底，泊寓累计获取房间数逾10万间，累计停业逾3万间，掩盖29个一二线城市。万科表示，方案2018年新获取10万间以上的租赁房源，新停业5万间以上。将来，将尽全力发扬本身专业优势，整合上下游优质资源，争取成为住房共建、共享事业的领头羊。物业效劳方面，万科物业已进入80个城市，在口碑和品牌方面持续领跑。

碧桂园的多元化开展也在推进之中。作为房地产主业的战略补充，碧桂园正着手打造科技小镇，在一线城市周边及强二线城市建立包括住宅在内的多种业态，务务实现临时盈利。截至2017年底，公司与各地签署战略协作协议的项目已有56个，已落地的小镇项目有8个。长租公寓方面，碧桂园此前提出方案三年开展100万套长租公寓。2017年，公司正式成立长租事业部，在北上广深及武汉、厦门等城市准备项目，在建房间数达2963间，已获取项目的总房间数超越8000间，估计2018年内完成多个城市、多个项目同时停业。此外，就在几天前，碧桂园对外宣布拟将物业板块分拆到港交所主板独立上市。

恒小气面，2018年起将探究高科技产业，逐步构成以民生地产为根底，文明旅游、安康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格式。