近期，地产股分明回调。防备化解严重风险在往年经济任务“三大攻坚战”中排首位，央行和银监会2018年度任务会议均提出，要控制杠杆率和资金流向房地产市场，同时还提出要施行房地产金融微观谨慎准绳。很多业内人士以为，地产板块的牛市行情，是不是要完毕了？内房股(香港上市的边疆房企)迸发是这一轮地产板块反弹的领头羊。2009年以来，基于高杠杆、泡沫风险、政策打压等，海内市场不断看空边疆地产市场，内房股估值被踩在地上，远低于香港本地企业(新鸿基、九龙仓等)20倍左右的估值。延续3年去库存，到2017年底，海内机构十分注重的高库存风险衰退，加上受害于三线、四线楼市迸发，内房股销售业绩翻番，行业龙头土储价值提升(近3年土地楼面价年均增长27%)，实真实在的业绩倒逼市场修正行业估值程度。

关于A股市场来说，除了业绩驱动外，讲“龙头的故事”是本轮地产行情最次要的催化剂。2017年以来，虽然行业数据增速不时下滑，但龙头企业月度数据频传捷报。2017年，行业百强企业中TOP10市占率、新增土储集中度辨别到达24.1%、48%，2018年无望到达35%和60%。现有的商品房预售及会计制度下，2017年龙头企业房子好卖，后期土储多，价值提升也更多，这有利于提振2018年-2019年业绩。另外，融资和土地也在向龙头集中。2016年底以来，房企多渠道融资关闸，如公司债发行规模不到2016年的10%，但融资监管新规利好大房企，如银行开发贷只面向百强或区域龙头，竞买土地需用自有资金，发债对资质要求高，这些分明利于龙头房企融资。

目前，龙头房企融资本钱(4.5%-7%)要比中小房企低3个百分点-5个百分点。另外，土地资源也开端倾向大房企。2017年以来，土地出让限价、配建、自持等已常态化，拿地门槛进步，讲求项目运营。这意味着，过来价高者得的“招拍挂”机制下，企业靠资金和胆子选地，现已变为靠品牌和信誉选地。另外一个催化要素是制度改造红利，首先是辞别基于政策博弈和风险的市场逻辑，可预期的长效机制替代过来无规则的行政调控；其次是“租购并举”、要素配置改善(个人土地和宅基地入市、存量商办改租赁、轨道带动区域)，房地产供应侧变革片面推进；最初，新年后非热点城市松绑限购，棚改和去库存持续停止。

金融市场超预期收紧，处于大潮中的龙头房企也难以幸免。更重要的是，之前被预期的龙头房企估值重构的三大利好，品牌溢价、周转速度、融资才能，中短期内或难以兑现。首先，龙头ROE的提升，多半要拜房价下跌，规模扩张，后期土地储藏因地价下跌而溢价。输入品牌提升溢价，更多表如今“贴牌售卖”以做大销售数据，品牌对项目质量、运营、管理的溢价奉献还有待提升；其次，以多渠道融资推进高周转，降低地价下跌和对冲融资本钱，这是限购、限价和高本钱表外融资背景下，龙头房企生活和壮大的根本规律，但2017年以来土地自持、配建、租赁常态化，高周转难以为继，而严堵表外资金进入房地产是去杠杆重点，高杠杆也难以为继。

虽然龙头房企融资才能较强，但抵抗不了大环境紧缩后的鱼龙混杂。资金面紧缩，新增土地价钱抬升，预售证控制，低价盘限制网签，这些政策针对一切房企。2018年1月份，虽然23家边疆房企销售业绩同比增长71.6%，但这很大水平上是去年底销售在往年确认。

综上，本轮可观的地产股行情，很大水平上是2009年-2016年估值不断被打压，而2015年-2017年“去库存”供应侧变革、低利率周期催生了史上最可观的销售端红利，极大地空虚了龙头房企的业绩，倒逼估值修复。目前，相比去年底的低位，龙头已下跌了50%多，而在根本面上，无论是长效机制取代调控政策，还是融资和杠杆，或是房价持续下跌，都没有显现出估值持续修复的利好变化，反而能够进展或转向不利的方向。再加上，房产税将要“落地”的音讯，房地产板块估值修复之旅趋于完毕。

不论从国际经历看，还是我国政策导向，在存量时代、“房住不炒”的时代，房地产行业集中度提升是必定的。优势和资源向龙头集中的趋向和根本面未变，但“龙头的故事”没有大家想象的那样包治百病，讲多了、炒多了就成负面了。关键是，龙头竞争力未打造好、未释放出来。现实上，无论是个人土地入市，商办和工业“改租赁”，城市配套和效劳运营，购租并举和租售同权，这都是在释放低本钱空间、释放新市场时机。重要的是，房企要改动单一盈利导向下的运营形式，特别是要改动打着呼应政策的幌子套规划和政策的利，如以租代售，工商业旧改“房地产化”，长租公寓靠涨租金盈利，“有地产无配套”等等，从而埋下后续政府重启调控的伏笔。将来，只要赋含有兽性化效劳、物业管理的品牌输入，只要临时分享公共效劳完善与物业价值共生长的溢价，只要承当蓝领公寓建立，共享新型城镇化细水长流的红利的企业，才干真正成为新时代的龙头，地产股的时机才干从估值修复过渡到价值投资。