进入2018年，在一线甚至二线城市，房地产曾经步入存量时代，建造开发已不是行业开展主题，而如何做好管理运营、提升物业价值才是房地产行业的开展方向。关于地产私募基金而言，转型是重要趋向之一—— 从传统的地产基金管理人的融资角色，向具有 综合管理才能的不动产金融效劳商 的角色转型 。

房产金融是方向

贯串 “融资、投资、管理、加入”地产金融全产业 链 的 房地产金融效劳商，是可以在将来中国房地产行业大施拳脚的弄潮儿。

一方面，目前全国的楼市调控政策片面晋级，除了限购、限贷、限售外，在土地拍卖环节，要求开发商自持物业比例很高，根本到达50%以上。在这种背景下，很多开发商，包括房地产基金公司都面临着转型，都要培育本人的自动管理才能。由于是自持物业，只要培育好管理才能，才干提升自持物业价值，才干赚到更多收益。

另一方面，租购并举的住房制度背景下，北京、上海、深圳等一线城市鼓舞长租公寓，鼓舞商务办公室开展，而长租公寓、商务办公室这些都是自持物业，都要求持无方有较强的管理才能。开发商、房地产私募基金均面临着转型。

新加坡凯德集团就是一个值得学习的标杆，凯德集团打造了一个集融资、投资、管理、加入四环节于一体的产业链，既有开发建立，又有运营管理，并可以经过REITs加入。

将来愈加关注房地产质量自身，无论是住宅还是商业地产，在城市更新改造、存量物业提升上都存在许多机遇，尤其是在一线城市、1.5线城市，这些城市的长租公寓、写字楼、社区商业等业态的更新改造市场空间宏大。从国际经历来看，美国曼哈顿地域近几十年都是存量物业停止不时地更新改造。依照修建密度来算，上海还有很大的更新改造空间。

城市更新，存量物业的晋级改造，老厂房、旧写字楼、老式商业在互联网思维的影响下，传统服务业不再局限于规模效益，加强对市场的反应速度成为传统服务业发展的首要选择。在互联网思维下，通过对传统服务业的改革，为传统服务业发展创造了全新的天地。、公寓、酒店都有能够，目的是把现有的存量资产提升价值、盘活更新，这就愈加考量基金管理方的管理才能、运营才能和加入才能。

而对房地产私募基金来说，在拿下某个项目后，经过晋级改造，日常运营依托租金发生收益，最终还是要思索加入成绩。 房地产私募基金通常设有工夫年限，作为封锁型基金，时限普通三到十年。有没有加入渠道，能否完成成功加入，十分考验一家基金公司的全体操盘才能。

再说中国的类REITS

在国外，房地产基金加入通常经过REITs完成。REITs是一种经过发行股份或受害凭证的方式来聚集特定少数投资人的资金，由专门的托管机构停止托管，并委托专门的投资机构停止房地产相关投资运营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

能发生波动现金流的资产都可以做资产证券化，都能做成规范化产品，甚至到买卖所挂牌，供各类机构持有、买卖。目前相关税务规则、工商条例等制度还在完善中， 国际也曾经有许多类REITs的创新和尝试，将来的小气向应该是股权REITs。

在国际房地产市场由增量转为存量市场的背景下，REITs的推出有其必要性和急切性： 能缓解信贷风险，降低房地产企业杠杆；改动和提升房地产企业的盈利形式，并有利于社会资产的多元化配置。

我们看到，在北京、上海、深圳这些一线城市，大宗物业买卖是十分活泼的，很多大型公司情愿购置物业，作为公司总部，这是由于看好了将来资产的保值贬值。但像上海这样的一线城市，资产贵，租金收益率比拟低，资本化率仅为3%-4%，很难做成好的资产证券化产品。

因而，在一线城市，基金投资的方向还是瞄向 城市更新改造的项目，寻觅具有潜力的物业 ， 经过晋级改造、运营管理，提升物业价值，进步租金收益。这样不论是自有资金，还是基金形式，最初就能更好地证券化处置，顺利地加入。

而在二三线城市，大宗物业买卖量就比拟少，资产较廉价，租金收益比就较高，反而 市场上做成资产证券化的产品比拟多 。