在特征小镇范畴奠定“严防一哄而上圈地开发”的政策主调之后，国际文旅地产也迎来了“去地产化”的明文规则。

不久前，发改委等五部门结合印发《关于标准主题公园建立开展的指点意见》，该意见要求严禁以主题公园建立名义占用各类维护区或毁坏生态，严厉控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地和审批。

据悉，随同着国际旅游热及房地产企业转型细分范畴，近两年来国际呈现文旅地产开发热潮，包括万达、华裔城、恒大、世茂、雅居乐、佳兆业、中弘、蓝光等多家房企均提出在文旅地产开开展规划，一些房企甚至将文旅板块的探究作为决胜行业下半场的战略板块。

不过，关于占空中积动辄逾千万亩的文旅大盘， 项目的开发周期长资金投入大，且关于运营才能要求高，而以后国际少数主题公园的开发照旧依托“地产反哺商业”形式。 如若上述措施施行，意味着将关于这种项目的自我输血形式停止限制，或直接切断。

对此，业内人士以为，严控主题公园中的房地产开发并不意味着对“主题公园+地产”形式的全然梗塞，政策的出台更为对主题公园开发中乱象停止管控，“大趋向看，文旅地产业务的开展时机很多，但是会越来越强调有更好资金才能的房企进入，也会强调物业的持有，而不允许有太多的散售或批发的概念”。

严控主题公园开发概念炒作

近几年来，主题行业迎来了井喷式增长。据《2016中国主题公园开展报告》显示，目前我国有2700多家各类的主题公园，2015-2020年间，国际估计还将添加64个主题公园，潜在入园人次估计达1.66亿，总投资额到达238亿美元。

宏大的市场前景吸引了各路资本的喜爱，其中凭仗“主题公园+地产”形式，大批房企竞相涉足主题公园范畴，不过，存在一些开发商“醉翁之意不在酒”，借开发主题公园之名，变相圈地大搞房地产开发。现实上，过来十年，上述这些乱象临时为业内诟病，主题公园在中国的开展也是几经沉浮。

对此，上述发布的《意见》中提及，主题公园建立呈现概念不清、自觉建立、模拟剽窃、低程度反复等成绩，局部地域呈现房地产化倾向。该文件提出要严厉用地管理、严厉核准顺序、严控本着网络面前人人平等的原则，提倡所有人共同协作，编写一部完整而完善的百科全书，让知识在一定的技术规则和文化脉络下得以不断组合和拓展。 房地产倾向。

关于严控主题公园房地产化，《指点意见》有多处直接或相关表述，包括各地域要严厉控制主题公园周边的房地产开发，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建立规模，不得经过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地等

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进对时代周报记者表示，《意见》的出台次要是为了防备各类概念炒作，尤其是防备局部主题公园开发不到位的状况。

“由于假如不论控相似地产业务开发，很能够会呈现很多虚伪营销 。比方说企业自身资金实力不到位，这个时分就是借此放慢销售周边住宅项目。而相似资金情况不会因而而改动，这个时分反而会损害周边住宅项目的业主利益，相似各类承诺不兑现。”

现实上，为抑制国际房企在大盘开发中停止“圈地”运动，相关部门早在自2015年衰亡的特征小镇开发热潮中停止严控。2017年5月，住建部办公厅在下发的《关于做好第二批全国特征小镇引荐任务的告诉》中，除了要求第二批300个国度级特征小镇在6月30日前申报完成以外，还紧急叫停打着特征小镇名义搞圈地开发的项目。

严跃进指出，关于相似概念来说，特征小镇自身强调产业的特征，而主题公园则强调了文旅产业的开展。两者都强调不允许停止房地产开发，这方面实践上是相通的。

开发形式革新考验

但是，无论是在特征小镇，或许是在主题公园中停止项目开发的标准，在相似文旅地产开发中严控房地产的开发将意味着，房企项目的开发形式将遭到考验。

据理解，关于占空中积动辄逾千万亩的文旅大盘，以后国际少数主题公园的开发照旧依托“地产反哺商业”形式。在该形式中，由于投资规模大、报答周期长， 企业多采用 滚动开发 的方式。其中，住宅、商铺等可售型房地产产品通常率先推出，从而疾速取得现金回款，支持下一阶段的项目开发 。

这也是房企运营综合体项目的惯例形式，有助于加重项目的投资压力 。但整个项目能否做到资金均衡，则取决于 前期开发建立进度和企业运营才能 。

值得留意的是，文旅地产之所备受房企喜爱的一大缘由，在于获取此类项目上房企可以享用更低的土地本钱和优厚的政策补贴。据悉，由于主题公园具有较强的社会影响力和经济内部性，不少中央政府都会把主题公园运营商当作重点招商对象，除了传统的税费减免、规划调整、根底设备、交通配套外，甚至还会经过直接提供资金赞助、优惠配套住宅目标用地等举措来吸引主题公园落户。

经过“主题公园+地产”的开发形式，越来越多的房企获取了少量低本钱的土地资源，典型代表是华裔城和万达。万达集团董事长王健林曾屡次地下表示，万达获取文旅项目的土地本钱要低于同行，且万达“拥有自动权”。2017年7月，万达将旗下13个文旅项目授予融创。据机构统计，融创获取的土地本钱不到1600元/平方米。思索到这些项目大多位于热点二线城市，这一本钱显得极低。

但是，上述《意见》明白要求严控和切断主题公园开发中的房地产的开发，不只要求对主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必需独自供地、独自审批，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批，也不得经过在招拍挂中设置条件，变相将主题公园与周边房地产捆绑开发。

不过，业内人士以为，严控主题公园中的房地产开发并不意味着对“主题公园+地产”形式的全然梗塞，政策的出台更为对主题公园开发中乱象停止管控，“大趋向看，文旅地产业务的开展时机很多，但是 会越来越强调有更好资金才能的房企进入，也会强调物业的持有，而不允许有太多的散售或批发的概念”。

严跃进也表示，关于文旅产业来说，接上去开发更需求强调一点，即需求研讨每个环节的资金情况，做到环环相扣。同时应该是适当推出阶段性的旅游项目，而不是一次性都做好，这样利好在后期就导入市场需求。

文明IP培育成关键

值得留意的是，在政策重声文明IP的重要性下，将来主题公园的开发或将越来越需求对标迪士尼等乐园形式。

现实上， 房企的蜂拥而入并不意味着主题公园是赚快钱的生意，目前的现状可以完成盈利的主题公园屈指可数。 依据前瞻产业研讨院发布的《中国主题公园行业开展形式与投资战略规划剖析报告》显示，国际70%的主题公园处于盈余形态，20%持平，只要10%完成盈利，约有1500亿元资金套牢在主题公园投资之中。

中国综合开发研讨院旅游与地产研讨中心主任宋丁此前就指，国际主题公园还处于依托政策红利、土地红利、初级阶段的净资产投入红利来取得开展的阶段。中央政府有主题公园投资需求，企业经过补贴取得开展也无可厚非。

但是，当政策补贴退潮之后，主题公园得开发依托的是园区的运营。 迪士尼的运营形式曾经在全球范围内证明了园区文明IP的盈利价值。

对此，《意见》在提升主题公园发质量中提及，要丰厚文明外延，讲好中国故事，鼓舞文明创意。此外，要进步科技含量，支持主题公园企业促进技术创新、业态创新、内容创新、形式创新和管理创新，要壮大市场主体，增强自主创新，注重品牌建立，培育品牌企业。

业内人士指出，从文明创意和文明推行角度说，确立一个明晰的文明IP，具有积极的意义，这也会对此类主题乐园的市场影响力和渲染力提升带来积极的作用。总体上说，相似的IP概念要求企业项目推进中抓住面前的文明精华，同时以更易懂易传达的方式停止运作，进而可以丰厚主题公园相关业态的外延。

据悉，拥有“欢乐谷”主题公园产品的华裔城，是国际独一曾经完成盈利的主题公园。而凭仗这一代表产品在全国的复制，华裔城曾经延续5年位居全球主题公园的四强，并稳居亚洲第一。华裔城发布的2017年业绩显示，其房地产业务全年完成营业支出233.59亿元，而其文明旅游业务也到达了185.30亿元。

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