保利租赁住房50亿REITs将不再是孤例，住房租赁资产证券化迎来新机，或撬动万亿租房市场。

近日，证监会和住建部结合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关任务的告诉》（下称《告诉》），重点支持住房租赁企业发行权益类资产证券化，并以其持有的不动产物业作为底层资产，积极推进多类型具有债务性质的资产证券化， 试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

值得留意的是，监管层将为此研讨树立受理、审核和备案的绿色通道。 一家上市券商构造融资部担任人通知记者：“如今普通资产证券化产品备案需求三周围的工夫， 而假如相似于‘一带一路’相关ABS等走绿色通道，备案最快只需2天。”

记者留意到，关于融资方而言，过来资产证券化的发行本钱分明高于债券，但去年以来债券融资利率一路攀升，不乏6%、7%的利率，呈现了一些债券因利率过高暂缓发行的状况。相比之下，资产证券化跟同期票据和债券的利差越来越小，有时相差不超越1-2个BP（基点），加上不添加负债，遭到了企业的欢送。

鼓舞发行

4月25日，证监会和住建部结合发布《我们也正在做着心目中属于未来的事业，那就是通过互联网金融创新，不断完善人与金融、货币之间的关系，让所有人都能享受到最好的金融服务 。告诉》，重点支持住房租赁企业发行以其持有的不动产物业作为底层资产权益类资产证券化，积极推进多类型具有债务性质的资产证券化，试点发行REITs。

记者得悉， 目前我国的住房租赁资产证券化产品分两种，一种是权益型REITs形式；一种是非REITs形式，后者更为罕见。

去年10月，总规模为50亿元的保利租赁住房REITs获批，是国际首单以房地产企业自持的租赁住房作为根底资产的REITs。

而此前大少数的住房租赁资产证券化采用非REITs形式，并以将来的租金收益作为证券化的底层资产，将租金收益权转化为临时波动的债务，而不是以持有的住房租赁公司股权或物业作为根底资产。

一家上市券商构造融资部担任人表示：“用租金作为根底资产发行资产证券化产品，对企业来说相当于负债，不能出表；而将来用不动产物业作为底层资产发行资产证券化，相当于把住房租赁公司的股权转让出去，可完成出表。”

收益法为主

《告诉》还明白提出，发行住房租赁资产证券化该当契合下列条件：

一是物业已建成并权属明晰，工程建立质量及平安规范契合相关要求，已按规则操持住房租赁注销备案相关手续；二是物业正常运营，且发生继续、波动的现金流；三是发起人（原始权益人）公司管理完善，具有继续运营才能及较强运营管理才能，最近2年无严重守法违规行为。

同时，优先支持大中城市、雄安新区等国度政策重点支持区域、应用个人建立用地建立租赁住房试点城市的住房租赁项目及国度政策鼓舞的其他租赁项目展开资产证券化。

此外，鼓舞专业化、机构化住房租赁企业展开资产证券化。

值得留意的是，监管层要求房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业 停止评价时，应以收益法作为最次要的评价办法，严厉依照房地产资产证券化物业评价有关规则出具房地产估价报告。

“所谓‘收益法’就是用租金支出来评价，我国租售比例过低，为了防止房价过高而招致评价价虚高而采用收益法停止评价，而不必‘比拟法’或参考公允价值停止评价。”上述券商构造融资部担任人表示。

拟建绿色通道

据理解，监管层将优化住房租赁资产证券化审核顺序，研讨树立受理、审核和备案的绿色通道，专人专岗担任。

记者得悉，如今普通资产证券化产品备案反应需求三周围的工夫，而假如是 相似“一带一路”等相关政策支持的ABS产品，受理、审核和备案走绿色通道，最快只需求2天。

此外，证监会和住建部还将研讨、探究、设立专业住房租赁资产证券化增信机构；搭建住房租赁资产证券化自律监管协作平台，研讨推进将住房租赁证券化项目运转表现归入住房租赁企业信誉评价体系考核目标，依法依规对严重失信主体采取结合惩戒措施。

不过，监管在鼓舞开展住房租赁资产证券化的同时， 也将增强资产证券化的业务进程监管，防备资金违规进入房地产市场 ，严禁应用特殊目的载体合法转让租赁性质土地运用权或改动土地租赁性质的行为。

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