前言：最近更新少了，由于不断在写这篇文章，查了挺多材料，机构房东继续入场，对团体投资者影响很大，但愿这篇文章可以帮你防止踩雷。
傅士鹏 之前我在一篇文章写到凯德之所以大举投资英国Build-to-rent市场，次要是由于 英国房地产 市场自身正在阅历一场宏大的变局。
英国传统的Build-to-sell（建后出售）开发商和投资机构这两年纷繁转型Build-to-rent（建后出租），这个转型最直接的影响就是形成“机构房东”和团体房东构成直接竞争，冲击团体投资客不断以来的买房出租形式。
本文次要会分为两个局部：第一局部讲英国房地产市场正在阅历的大变局，第二局部讲团体房东如何应对这一变化，团体投资者可以重点关注第二局部（特别是几张 长租公寓 散布图）。
巨额资金涌入，英国长租公寓迸发
先解释一个概念： Build-to-rent ，直译为建后出租，指的是大型机构开发完住宅项目后只租不卖的投资形式。
狭义的Build-to-rent包括长租公寓、效劳式公寓、先生公寓等，其投资者普通是大机构，普遍采取自持物业方式，以自主开发、改造和收买等方式取得公寓产权，再以“机构房东”的方式停止出租和管理，大大进步了租客和管理效率，在出租市场上同团体Buy-to-let（买房出租）构成竞争。
Build-to-rent虽然包括多种业态， 但英国这几年Build-to-rent的迸发，其实都集中在长租公寓范畴 ，因而本文会用长租公寓指代英媒常用的Build-to-rent。
大变局因何而来？
英国长租公寓之所以迸发，次要和以下三个缘由有关：
1. 英国年老“租房一代”崛起
英国年老一代 超前消费和不储蓄的习气 形成他们存不上去首付，买不起房。
即使英国政府出台了Help-to-Buy购房补助方案，5%首付购房等优惠政策，并对二套房买家征收额定的3%印花税，降低了首套房印花税，又制定了本地人购房优先的海内限购，即使英国存款利率十分低，大局部英国人还是上不了车。
而且不像中国父母，很少英国度长会为孩子资助首付。
另外，由于英国严厉的 租售同权 ，英国年老人对房屋一切权看的比拟开，租房比率也因而较过来几十年飞涨。
上图数据显示，英国住房拥有率逐步下降，租房比例逐年上升，特别是许多在伦敦下班的年老人，相比于买房供房，他们甚至更喜欢这种低投入、高灵敏度的租房生活。
普华永道预测到2025年，大约60%的伦敦人将成为租房一族，崛起的租房一代为长租公寓提供了宽广的市场市场需求。
2. 抗周期，加入灵敏
除了需求的增长， 长租公寓自身很强的 抗周期抗风险才能 也是机构投资者看重的。
长租公寓和快进快出的商品房开发买卖不同，是赚现金流的临时生意。关于开发商来说，相比传统的卖房加入，长租公寓更能抵挡经济周期的冲击。
可以这样了解，假如开发商不断走开发完就销售的战略，其实十分吃周期，一旦市场行情不好，销售不顺利，对开发商就十分不利。
关于长租公寓来说，假如遇下行情不好，开发商可以选择持有出租，收取租金，然后等市场转好再寻求加入或持续自持。至于加入的方式，英国的长租公寓项目可以全体打包出售给保险公司、主权基金等大型投资机构，或许包装成REIT上市。
3. 英国政府鼎力支持
英国政府也 鼓舞机构投资长租公寓。
从国度层面来看，英国政府承受到大局部英国人能够一辈子买不起房的理想后，近两年开端鼎力推行长租公寓，希望至多能让英国人有尊严地租一辈子。
政府近期发布的英国住房白皮书更是指出长租公寓为英国房产市场提供了多样化的选择，是英国住房供给市场十分重要的一环。
税收 方面，长租公寓次要由机构持有，相比团体房东政府更容易收上税。
2017年11月的春季预算案中，财相哈蒙德代表英国政府宣布将对长租公寓市场投资80亿英镑，英国政府的政策支持吸引了来自世界各地的投资机构涌入英国建后出租市场，也彻底带火了这一新兴范畴。
巨额资金 涌入，“机构房东”粉墨退场
数据显示，仅2017年，英国长租公寓市场就吸引到62.7亿英镑的投资，比2016年同期增长25%。截止2020年，英国建后出租市场将取得总计500亿英镑的投入。
据预测，将来六年英国建后出租范畴投资增长率将超越180%，将来三年会有近80万英国居民搬进长租公寓。
这么多投资，都来自哪里？
英国长租公寓市场相比美国欧洲起步较晚，但正是由于起步晚，各大耳熟能详的大型机构都想来分一杯羹。
以后英国长租公寓市场中，投资者背景比拟多样 ：有英国外乡大型房地产开发商、在欧美拥有长租公寓开发经历的外来开发商（做后期开发任务）；也有各大主权财富基金、保险和养老金投资机构（做前期接纳建成的长租公寓）。
上图看出，排名第一的是英国外乡开发商Delancey和卡塔尔投资局（共同开发了Stratford奥运村大型长租公寓项目），后边还有英国开发商Quintain（温布利长租公寓地主）、加拿大和卡塔尔财团共同持有的Canary Wharf Group（开发金丝雀码头Diamond Tower长租公寓项目）、美国长租公寓开发商Greystar、保险公司M&G等如雷贯耳的名字。
不过上图数据截至2016年末，由于这两年长租公寓市场开展飞快，各大机构房东粉墨退场，最新排名很能够曾经发作变化。
比方代表英国投资风向标的外乡房地产巨头British Land近期（2018年5月17日）宣布了一项重要方案，将对英国长租公寓市场投资40亿英镑，第一个项目选在西伦敦Ealing。
British Land作为英疆土地房地产巨头，旗下在伦敦持有少量住宅和办公物业，相对是英国地产投资的风向标。
British Land之外，威斯敏斯特公爵持有的Grosvenor，这个在伦敦豪宅区Mayfair和Belgravia持有少量土地的地主，也宣布进军长租公寓市场。
除此之外，参加英国长租公寓市场的巨头还有伯克利（开发东伦敦West Ham长租公寓项目）、保险公司Legal & General（次要投资英国北部）、美国开发商Atlas（投资英国中部和北部）、澳洲开发商Lendlease（宣布投资15亿英镑）等等。
越来越多的“机构房东”入场，带来巨额投资和肉眼可见的少量供给，不只将左右英国房地产市场的开展随着中国经济向消费型模式的转型， 电子商务和移动电子商务的快速发展带来了支付行业强劲的增长。趋向，还将对团体房东形成宏大冲击。
团体房东如何应对？
机构投资者如此强势，团体房东会因而“遭殃”吗？
据British Property Federation统计，英国目前在建或已竣工的长租公寓曾经超越10万套，其中伦敦地域就有5.5万套，占了半数以上。英国将来每年还将新增1.5万套长租公寓，到2030年总共将新建24万套长租公寓。
关于租客而言，这种专门的长租公寓比从公家房东那里租来的房子更新，租金虽然不见得更廉价，但住起来更省心，因而 团体房东们的确需求担忧本人的房子是不是买在了长租公寓集中的地域。
既然如此，我们来看看英国的长租公寓都集中在什么中央？
上图看出，伦敦所在的英国西北部长租公寓最为密集，然后是以曼城、利物浦为中心的北部。此外，谢菲尔德、伯明翰、利兹等城市也有大批散布。
伦敦这边，由于包括的区域太多，需求独自重点剖析。
下面两张图看出，伦敦市中心由于严厉限高且没有太多土地供给，长租公寓次要集中在Brent、Newham (Stratford)、Lewisham、Ealing、Greenwich等核心区域。
其中伦敦东南部Brent、Ealing，西北部Greenwich、Lewisham，西南部Stratford最为密集，也是团体投资客需求尽量防止投资的区域。
另一方面，伦敦市中心比方肯辛顿、威斯敏斯特、老金融城这样的市中心肠段根本没有长租公寓，伦敦东北和正北长租公寓也比拟少。
上图看出， Brent、Earling、Greenwich三个区关于长租公寓最为支持，和前一张长租公寓散布图正好对应。
接上去，我们以伦敦温布利地域为例，复杂剖析下机构房东对团体房东的冲击。
英国一切长租公寓项目中，最具代表性、也是目前规模最大的长租公寓项目，当属温布利大球场边上的温布利公园（Wembley Park）开发项目，位于伦敦Brent。
温布利长租公寓开发项目由英国开发商Quintain操盘，作为温布利地域最大的地主，Quintain于2017年2月宣布在温布利球场左近开发7600套公寓，其中5000套只租不售。
温布利长租公寓项目占地85英亩，总开发价值高达30亿英镑，Quintain曾经投入了9亿英镑，英国政府也会投资6500万英镑，全部公寓估计于2025-2026年建成，将来会有至多1.5万人入住这个项目。
Brent位于伦敦东南部，是伦敦最穷的几个区之一，凭仗Quintain这个英国历史上最大的长租公寓项目，Brent的温布利一举成为伦敦最大的长租公寓聚集区。
下面的室内实景图看出，温布利长租公寓项目很新，而且配套完全；租金方面，温布利32%的长租公寓会被设定为保证房，40%的保证房会依照租金市场价打折出租（最高租金不高于市场价的65-80%），28%的保证房则会以更低的价钱出租（即所谓的廉租房），剩余的33%做成共有产权房（Shared Ownership）出售。
结合项目 室内实景 图和 租金折扣力度 考量，不由要感慨这类长租公寓的确很有竞争力， 想像假如你是团体房东正好在左近有相似的房子出租，租客毫无疑问会选择长租公寓。
项目开发商Quintain最新发布的数据显示目前三分之一长租公寓曾经竣工，大局部租客曾经入住，租客次要是伦敦中产阶级，包括护士、教师、警察等。
假如说温布利的长租公寓项目是最大的，那Stratford（斯特拉福）的长租公寓就是最早的。作为英国第一个大型长租公寓项目，位于东伦敦Stratford奥运村的East Village在奥运会时由运发动寓居，然后由Delancey和卡塔尔财团共同开发成3000套长租公寓对外出租。
再举Stratford另一大长租公寓开发商Telford Homes的例子，看看团体房东是怎样掉坑里的。Telford Homes在Stratford开发的New Garden Quarter项目包括长租公寓和商品房，但商品房由于左近长租公寓过多在本地销售不断不利，于是Telford Homes便当用信息不对称将商品房销售给了中国买家。
除了温布利和Stratford，伦敦其他知名的长租公寓项目还包括位于Elephant&Castle的Elephant Park新一期、金丝雀码头的Diamond Tower，Grosvenor在Bermondsey的超大项目等。
英伦投资客写在前面
关于那些尚未投资，但正在选择项目的团体投资者来说，假如打定主见来伦敦买房出租，我建议避开下面提到的长租公寓密集区，毕竟和机构房东直接竞争无异于螳臂当车。
除此之外，我们需求留意到伦敦市中心一区二区由于限高和对采光权的严厉规则，使得伦敦市中心很难呈现高密度的长租公寓项目，因而我建议团体买家投资的时分可以尽量选择低密度、限高、住宅（特别是长租公寓）供给无限的地段，比方市中心性价比高的项目，比方没有规划长租公寓的伦敦正北和东北片。
（傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资，观念地产网专栏作者）
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