长租市场迎来了“大金主”，但有些人却越来越忧愁“租不起”了。

　　6月1日， 中国银行 保险监视管理委员会在其官网发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的告诉》（简称《告诉》），明白规则险资获准进入长租市场。

关于长租公寓创业者而言，这无疑是一大利好，意味着继续已久的“融资难”成绩无望失掉缓解，又可以大举扩张了。但关于在深圳科技园下班的IT工程师B君而言，却是愈发忧虑，此前中介曾通知他，左近许多小区里的房源都被长租公寓品牌“扫光”了，所以他要么添加租金预算，要么往外住得偏远一些。

这并非孤例。5月28日，新华社发文批判，加上“公寓”两字房租就贵了许多，长租公寓租金下跌很分明。而险资进入长租市场，希望助力房地产调控，这一动身点是好的，但在“B君们”看来，当前房租肯定大涨。

　　 险资入场：无望缓解长租公寓“融资难”

首先来看，这次保险资金如何参与到长租市场？

按《告诉》规则，保险资产管理机构可经过债务、股权、保险私募基金、ABS等方式投资临时租赁住房项目。

详细分为：

1、采用债务投资方案方式的，融资主体自有现金流占其全部应还债权本息比例为100%（含）以上。

2、采用股权投资方案及保险私募基金方式的，拟投项目公司的中心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置无效的加入机制。

值得一提的是，保险机构投资临时租赁住房项目时，以债务投资和股权投资方式可经过绿色通道优先受理。

在地域上，该临时租赁住房项目该当处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。

现实上，保险资金不断是债务投资、股权投资的“大金主”。依据中国保险资产管理业协会统计，截至2017年末，保险行业总资产余额为16.75万亿元。其中，4家保险系资产管理公司注册的债务投资方案和股权投资方案算计注册规模达5075.47亿元。

眼下，长租公寓企业深受“融资难”困扰。一位长租公寓从业者埋怨，银行授信的前提是得有抵押物或大企业担保，但长租公寓是靠从房东那里拿房租给租客，赚取批零差，并不拥有房产，融资存款面临难题。如今，随着险资获准“入场”，这一成绩无望失掉缓解。

在微观上看，此次新规引导保险资金进入临时租房市场，照应了“房住不炒”的政策导向。正如银保监会强调，此次《告诉》有利于拓宽保险资金运用渠道，优化保险资产配置，效劳好主业开展；同时还有助于发扬保险资金临时、波动的优势，助推房地产调控长效机制建立，放慢房地产市场供应侧构造性变革。

　　 长租公寓 崛起：2020年到达4万亿

长租公寓开端遭到关注是在2013年。

彼时，国际的住宅价钱经过多轮猛烈的下跌周期之后，初次置业的门槛曾经大幅进步。房价的下跌曾经确定性地将一局部人挡在了买房的门槛之外。买不起房，那就只能选择租房，因而长租公寓应运而生。

　　与此同时，风投机构开端进场。2013年，全球私募投资集团 华平 投资对 魔方公寓 投资6000万美元，扑灭了中国长租公寓市场。

　　资本面前的逻辑不难了解。 华平投资 合伙人 丁毅 曾向媒体泄漏，投资团队调研发现，中国前十大城市，租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍。如今房价十分高，又将买房的工夫向后推，要大学毕业十几年甚至更长工夫，而这段工夫都是选择租房，而如今存量房屋根本都是两室、三室的单元房，这种价钱又很高，满足不了租房需求，所以一居的品牌长租公寓就有了很大的市场空间。

这一逻辑失掉了政策的认可。从2015年开端，从地方到中央都出台了多项鼓舞租赁业务开展的政策，包括商业用房改租赁可以享用民水民电，给予住房租赁机构或团体税收优惠，推进REITS的试点等。租赁市场从顶层设计上取得了政策红利，推进行业蓬勃开展。

尤其是2016年6月3日《国务院办公厅关于放慢培育和开展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）的出台，具有里程碑意义，为我国城市住房租赁市场提供了标准性指点，指出了实行购租并举、培育和开展住房租赁市场的政策总基调。

2017年7月，九部委结合印发《关于在人口净流入的大中城市放慢开展住房租赁市场的告诉》，要求人口净流入的大中城市开展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市展开试点，租赁市场迎来政策利好。

　　如今，国际长租公寓市场绝后昌盛，构成了几大派系。包括中介背景派，如链家（自若）、我爱我家（相寓）；开发商派，如万科泊寓、龙湖冠寓；还有酒店派，如华住（城家）、窝趣（铂涛）。不过，长租公寓范畴中数量最多的还是“创业派”，比方魔方公寓、YOU+等。与此同时，市场新兴品牌也在不时崛起， 优客逸家 、V领地、 青客公寓 等近期也相继迎来新一轮融资。

　　 “租不起”时代：万科推出10年180万“长租房”

但是，现在备受喜爱的长租公寓开端蒙受质疑。

　　4月中旬，万科发布了其全自持项目的预租方案，其中90平米的平装修小三居月租金估计达1.5万-1.8万元，并要求租客一次付清10年房租至多180万元；而另一种180平米的别墅类叠拼产品更是到达3万元/月-4万元/月的租金价钱。 昂扬 的租金引来热议，一度被批推高了房租。

这款高端长租房并不愁租不出去。北京万科宣布，截至5月13日，其首批推出的房源已完成超越80%的综合出租率，签约用户次要集中在金融投资行业，科技行业和海淀区高精尖行业人群。

推出10年180万的长租房，万科留给大众的印象是一个房地产商高调进入租房市场。网友们开端忧虑：假定这个市场的房源的一切零散房源都被这些大的供给商全部收走了，构成一个垄断的市场，那么大供给商就有定价权，能够会拉高全体的租金。

这并非危言耸听。以深圳为例，往年租金涨幅十分分明。例如深圳宝安中心左近的幸福海岸小区，去年8月一间三室的套间租金是每月7600元，往年春节当时就涨到了8500元，涨度之高，令人咋舌。

　　租金飞涨的面前，长租公寓可谓“难辞其咎”。一位 Q房网 中介泄漏，深圳许多小区里的房源都被长租公寓“扫光”，包括蛋壳公寓、自若等长租品牌地在各个地铁临近小区大规模地“扫房”。这些简直长租公寓企业垄断了深圳福田、南山、宝安地铁线上大局部房源，自然掌握了租金定价权。

而长租公寓一开端投入的装修本钱较高，所以房租下跌成为了必定。在深圳幸福海岸小区，一套110平方米的三房单位，被某长租公寓租下后改成了4个房间，每个房间依照面积大小月租在2500元至4000元之间，加起来每月租金可到达13500元左右，而假如整套出租目前的市价为每月8500元左右。

　　 当险资“入场”，房租是涨是降？

显然，许多人把让房租下跌的缘由归咎于遍地开花的长租公寓。

5月28日，新华社发文批判，加上“公寓”两字房租就贵了许多，长租公寓租金下跌分明。据理解，在一线和热点二线城市，长租公寓运营本钱都很高。这并不难了解，长租公寓首先要从居民手中归集房源，而居民提供不动身票，企业无法抵扣税，另外，居民房屋少数需求重新装修，一开端投入很大。

而为破解投入大、盈利难的窘境，目前长租公寓项目租金普通比周边民房均匀租金贵15%以上。那么，当险资“入场”，房租是涨是降？

有网友算了一笔账：如今的租售比大约在1.4%左右，也就是收70年房租才干值如今的房价。这其实远低于银行的活期存款，但有其合感性，毕竟房价是会随着工夫逐步下跌，所以可以经过房价的下跌来补偿租金的损失。而险资的投资收益必需要大于银行存款，所以一旦进入租房市场，房租必涨无疑。

有人欢笑有人愁。最初的后果，恐怕开发商最为乐见——随着房租下跌，预售比变大，人们会发现其实租房的本钱用不了十几年就够买房子了，最终大家还是自愿咬着牙拼命去买房子。

本文为投资界原创，作者：刘传，原文：http://news.pedaily.cn/201806/431994.shtml

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