万科离开城中村 富士康员工慌了

万科没有意料到，在与深圳市政府成功协作了三个城中村改造项目后，“万村方案”第四站——清湖新村，项目还未启动便遭遇了宏大的言论风暴。

清湖新村位于深圳富士康龙华园区北门，聚居于此的富士康务工人员商定的一封地下信呼吁，城中村的改造者万科，应防止房租暴跌。而这，恰是万科庞大的城中村方案此前宣布的重要准绳之一。

在富士康，一名基层员工的综合月支出大约3000-4000元。依照清湖新村以后一个单间600-800元/月的租金规范，叠加水电等费用，寓居破费共需约1000元/月，占据月工资的三分之一。

虽然万科随后回应称，改造前后租金价钱处于同等区间，但这远未能抚平担忧，对这些一丝不苟的租客而言，哪怕是100元的涨幅，也是生活不可接受之重。

万科来了

6月13日，入夜的深圳，细雨绵绵。

清湖新村7巷4栋铁门旁，老叶(化名)和老婆正在退房，他们脚边的白色脸盆里零系统碎堆着衣架、毛巾等很多朋友说，共享纸巾机是一个广告机，但我们不是这样定义它，我们定义它是一个互联网跟物联网结合的终端机，从线下吸入流量，重新回到线上，以共享纸巾项目作为流量入口，打造全国物联网社交共享大平台。日用品。

两个星期前，老叶收到房东告诉，万科收下了这栋城中村楼房预备改造，限期一个月内搬走。老叶租住的单间，面积10多平方米，房租从两年前的450元/月一路下跌到往年的750元/月。

在深圳这座移民城市，城中村曾被视作高房价下承载千万外来务工者梦想的容器。2017年底，规委统计显示，深圳现存城中村数量1044个，掩盖超1000万人口。

2017年8月以来，深圳市发布多份文件，强调要引导城中村经过综合整治展开规模化租赁。“十三五”时期，经过收买、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村个人自有物业，一致租赁运营、标准管理。2020年7月底前要完成1600多个城中村综合管理，消弭各类平安隐患。

在这样的契机下，万科于去年底启动了“万村方案”，经过统租城中村内的村民自建房或村个人自有物业，改形成“泊寓”品牌的长租公寓，并配套社区商业、产业办公、教育培训等效劳内容停止规模化运营管理。截至2018年6月，万科已进入深圳9个片区的城中村，其中开启统租任务的有37个。

5月，深圳万村进驻清湖新村，目前已在村随着流量往智能终端设备迁移，新的机遇“物联网商业社交时代”也将迎来，通过人的第六器官（智能手机）和智能设备终端的联网互动，从而改变了人的行为习惯和消费方式。线下流量通过LBS定位重新分配，又通过物联网终端智能推荐引擎引导到网上任意有价值的地方，至此互联网下半场拉开帷幕。内签约了10栋房屋。

万科的改造逻辑有两个：一是提升平安等级，将原有不合理的疏散通道改造为契合标准的疏散环境；二是进步房屋和空间的运用效率，提升房屋内的寓居硬件程度和收纳空间。其外部曾屡次释放出“万村方案”是呼应政府召唤的表达，像国际绝大少数长租公寓项目一样，并没有明白的盈利模型。

但在清湖新村，对租金愈加敏感的租客们以为，本人的生活空间不需求改造，有监控、防盗门、灭火器、消防栓，除了电线稍有点老化，其他平安并不成成绩。而且，改造之后也不能够改动楼间距，一样是“握手楼”，不见阳光。

租金

租金是最大的矛盾点。

老叶说，本人不需求寓居质量大幅提升，思索的第一要素还是租金廉价。在绵绵雨幕中抱起脸盆预备撤离，但他也不晓得该往哪里搬。

清湖新村改造音讯一经分散，周边类似房源的租金也乘机而动，老叶找房进程中，很多房东抓住这点表达了涨租的意向。

这让万科很无法，“万科不来，他们就不涨租了吗？”一位接近万科公寓管理层的人士说，万科历来没说要涨租。

深圳万村也在第一工夫回应，改造前后的租金价钱处于同等区间。

但租客的担忧显然更契合经济逻辑：一方面，租金会随同着寓居环境的改善和配套的成熟水涨船高；另一方面，收楼和改造意味着投入本钱，它们终将传导至终端租客身上。

媒 体理解到，在清湖新村，万科收楼的租金规范是，楼梯房42元/平方米/月，电梯房46元/平方米/月。租金每年递增3%，租赁合约期为12年。万科介入前，清湖新村的单位市场租金是38-46元/平方米/月。

以清湖新村一套15平方米的楼梯房单间为例，收房本钱约为630元。据财 新网报道，万村开展无限公司总经理蔡学金称，深圳万村在村民房的改形成本(到达拎包入住规范)为2600-3000元/平方米。以此统计，改造总本钱为3.9万-4.5万元，依照长租公寓行业常规，普通在前五年分摊完改形成本，即均匀每个月的改形成本约650-750元。不计运营本钱，一套15平方米单间每个月总本钱最少1280元。

在万科之前，金地曾经“进村”，金地草莓社区清湖店，目前在租28-42平方米户型，价钱介于1880-2980元/月。

这在一定水平上应战了富士康员工们的认知下限，记者讯问了多位在清湖新村租住的富士康员工，他们可承受的月租金在500-800元。在一个富士康员工租客的维权微信群里，有人慨叹，领取这么高的月租还不如回老家买房。

万科方面回复媒 体，我们准绳上想坚持单套房租金不变。为了让本来月租800元的租客还可以租到同等价钱的单间，万科在面积上做调整，以使得单套租金维持波动。改造后房源套数将添加5%-10%。

去年10月，万科泊寓相关担任人曾表示，万科现有的城中村物业管理根本上是投入大于支出，有的还依赖政府补贴。

老叶对这样的说法并不领情，笃定地以为，万科的改造会安慰周边城中村房东的涨租预期，直接招致他们支出缩水，假如再把业务扩展到周边区域甚至会使有些人无房可租。

接近万科公寓管理层的人士一再表示，“万村方案”并非垄断行为。在清湖新村的改造中，万科甚至连10%都掩盖不了，更不要说目前尚没有一栋楼进入本质性清空形态了。

现实上，富士康周边城中村涨租是不断存在的景象，甚至只需一传出富士康涨薪风声，城中村房东、二房东都会借机涨租。

低支出之困

清湖新村曾经是万科改造的第四个城中村项目，更早之前，万科在深圳福田玉田村、龙岗坂田新围仔村、龙华景乐新村展开了改造任务。

间隔清湖新村20公里，福田上步南路的泊寓，是万科深圳玉田村改造项目，1398-2498元/月的租金很容易被都市白领承受，其首批推出的44套出租房，全部满租。

上述接近万科公寓管理层人士剖析，万科目前曾经做成的几个城中村改造项目没有呈现这么大的质疑声，由于项目的目的客群支出绝对更高，对寓居环境的要求也更高。

但清湖新村的状况分明不同。该人士说，了解低支出员工的不愿承受，我们的客群能够定位在支出程度绝对更高一点的员工。

不过，在清湖新村的租客中，哪怕支出更高一些的工程师级别员工，也在昂扬的生活本钱之下压力倍增。已过而立之年的李生，在富士康任务超越6年，每月到手工资5000多元。房租加下水电费800元/月。一旦租金下跌，寄回老家供父母、小孩日常花销的开支就得紧缩。他说，假如房租一路推高，他只能选择分开深圳。

城中村改造

为了逐渐完成城市功用优化、产业构造晋级，对土地资源极为稀缺的深圳来说，城市更新被视为城市开展的重要途径。2016年深圳发布的《城市更新“十三五”规划》指出，城中村以完善配套和改善环境为目的，以综合整治为主，撤除重建为辅。

在中国(深圳)综合开发研讨院旅游与地产研讨中心主任宋丁看来，城中村改造所带来的租金下跌与原有租户权益保证之间的成绩，是城市化进程中一组十分鲜明的矛盾。

假如从整个城市的开展格式来看，深圳产业构造的优化促使人口构造也发作重构，过往的人口红利逐步步入人口质量红利的更高层级阶段。“蓝领工人在这样的大背景下，必需做出晋级，提升本人的技术才能添加支出，否则只能自愿外迁。”宋丁以为。

在另一个层面上，人口格式的调整，或多或少也倒逼着深圳产业“腾笼换鸟”。2016年，华为将终端总部项目搬往东莞松山湖。更早时分，中兴通讯将消费基地迁往河源，比亚迪也在汕尾投资建立新动力汽车产业基地。

富士康科技集团开创人兼总裁郭台铭近期表示，深圳就是将来的硅谷，而富士康龙华园区是将来硅谷的中心，但他同时说，富士康要把深圳园区改形成一个研发平台园区，包括工业互联网、智能制造、人工智能的研发平台。

深圳市前副市长唐杰曾对媒 体谈到房价与创新本钱以及制造业出走之间的关系。他以纽约、伦敦、巴黎、洛杉矶、旧金山以及西雅图为例，称这都是房价高企的城市，特别是美国西部这三座城市，是典型的房价“高了还高”的城市。这些城市异样是制造业曾经加入的城市。“许多中国经济学家习气用‘产业空心化’来评论城市开展。可是没有制造业的纽约怎样没有空心化？”唐杰说，新泽西有很多制造业，纽约的效劳业和大学科研是为美国西南部的产业提供效劳，这就是大都市的功用。

唐杰以为，从京沪深看，中国大都郊区曾经开端了“去制造化”进程，制造业以大都市为中心向外、向二三四级中小城市分散，是一个潮流。将来，坚持制造业的城市一定不会是具有辐射力的大都市，而是不时虹吸周边中小城市资源的自利型城市，也就是不时自我收缩、引发投资收益减速递加，继续下去只要一个能够性，向心坍塌。最典型的例子，就是如今的底特律与已经的匹兹堡。从这个意义上讲，华为终端搬到松山湖是十分正确的选择，是深圳走向大都郊区的重要步骤。