在“房住不炒”的主基调下，多地因城施策、分类调控政策密集出台。

7月2日，河北廊坊市大厂县表示，自该日起至限购政策解除前，暂开办理团体之间不动产抵押业务。

同一天，上海出台暂停企业购房政策。至此，上海成为继西安、长沙和杭州之后，第四个限制企业购房的城市。

中原地产研讨中心统计数据显示，截至6月，全国超越25个城市发布调控政策，累计发布房地产调控政策内容多达32次，2018年上半年累计发布楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，下跌幅度高达65%。

近日，住建部也会同中 宣 部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，结合印发了《关于在局部城市先行展开打击损害群众利益守法违规行为管理房地产市场乱象专项举动的告诉》(以下简称《告诉》 )，决议于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行展开管理房地产市场乱象专项举动。

“楼市进入深度调整期。”全国工商联房地产商会理事李骁对时代周报记者表示，“历年来的调控证明，对市场看空的房企会‘受伤’。”

不过，新城控股初级副总裁欧阳捷对时代周报记者表示：“不能认定房地产调控晋级，应该说是一些城市楼市过热，因而局部城市调控加码。”

“地产商们的日子还是困难的。” 7月7日，阳光城执行董事长和总裁朱荣斌在电话中对时代周报记者慨叹道，面对经济去杠杆和严调控的大环境，房地产商要追求逆势疾速开展，并不是一件容易的事情。“不过，我对地产行业还是有决心，虽然最初的后果能够不是每家都能做大做强。”

调控加码

调控近年来逐步加码。

2016年2月17日国度发布《关于调整房地产买卖环节契税营业税优惠政策的告诉》之后，调控政策从全国一盘棋到因城施策转变，调控的职责从地方陆续下放到中央。

综合恒大集团首席经济学家任泽平、中原地产研讨院首席剖析师张大伟以及诸多业内人士的观念，以2016年“9·30”新政为界限，地产收紧的周期正式开端。

针对调控政策，时代周报记者采访了诸多房地产业内人士，在大多行业人士看来，本轮调控(2016年9·30新政–至今)为“打补丁”式的调控，范围则从一二线扩容到局部三四线城市。

2016年9月30日至当年12月，以多个城市开端限购为特征，一线城市和强二线城市经过“限土拍”等新行政手腕晋级调控，为“9·30”限购限贷收紧再助攻。

2017年“3·17”新政再度开启了调控的另一波浪潮。以限售为特征，一些兴旺城市群的非中心城市收紧调控，比方京津冀城市群的环京、环雄安区域；长三角的嘉兴、太仓；珠三角城市群的佛山、中山等城市。

到了2017年7月，“租赁”成为政策调控的次要内容。与此同时，一些普通的二三四线城市启动限售以及限购，例如北部湾城市群的南宁、桂林、北海等城市。

2018年3月起的另一波密集的调控则标明，楼市调控正进一步在三四线城市蔓延展开，比方贵州、昆明等。

“如今由住建部主导的问责机制和六部委的房地产巡查开端了严打形式。”张大伟剖析以为，“逢涨必查成为了2018年上半年房地产市场调控政策历史最密集的最次要缘由。不过，房地产调控的方向不变，颠簸仍然是趋向。”

中国指数研讨院报告剖析以为，2018年上半年政策十分注重市场监管的强化，经过监管的强化，标准市场次序，保证合理购房需求。

据该研讨院统计，往年上半年，全国超越40市县(区)以及湖北、海南、湖南、新疆和辽宁5省出台房地产市场监管政策，增强对房地产市场监视反省，查处守法违规行为。

例如，武汉、佛山和赣州增强对住房销售监管；海南省和南京市强化对新房网签备案管理；济南市则重点查处房地产开发范畴合法集资行为。

新特征和新景象

假如说限贷、限购是历年楼市行政调控的次要办法，那么“限售”则是本轮调控中行政手腕的新特征。

2017年3月，厦门率先出台限售政策，明白新购房屋产权证满两年方可上市买卖。尔后，限售城市从热点城市扩展向其他城市。

依照中国指数研讨院的报告，2017年限售的城市有60个，2018年前6月有23个城市参加限售行列，当中包括昆明、贵阳、兰州、哈尔滨等城市。

依照不完全统计，截至2018年6月，已有50余城施行限售。这些城市当中，一局部将限售工夫以获得不动产权证为起算点，一局部将工夫点设在网签合同签署日。

与此同时，限购的城市在本轮调控中不时呈现。来自中国指数研讨院的数据显示，2016–2018年上半年，限购的城市辨别有13个、67个和11个。

调控同时催生了摇号制度的降生。截至目前，南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州、苏州、深圳等城市曾经进入“摇号时代”。

欧阳捷对时代周报记者剖析以为，新建商品房限价制度在多个城市构成一二手房价钱倒挂，推升了一手房需求，多个城市因而自愿出台“摇号”制度分配房源。

现实上，自2016年3月，苏州出台限价政策之后，多个城市正在对预售价钱停止控制。就在2018年5月，东莞市要求备案价钱不高于前6月均价的10%；长沙市则出台本钱法核算销售价钱方法；三亚市要求备案价钱不高于2017年2月均价。

“摇号政策虽然表现了公道但缩小了供不应求和房价利差的社会影响，进而呈现了种种市场乱象。”欧阳捷对时代周报记者说，“一二手房价倒挂发生的房价利差吸引了少量购房者，有资历的购房者变身为投资者，缩小了需求，加剧了供不应求。”

另据时代周报记者的理解，截至目前，摇号进程中呈现了违规操作的景象。比方在2018年6月初，西安某楼盘摇号时呈现违规销售行为，局部公职人员遭到奖励。

“调控不是好事，短期来看，可以为过热的市场降降温，但临时来看，假如我们过于依赖行政性措施，能够无法让市场在资源配置中起决议性作用，从而无法消弭市场乱象。”欧阳捷对时代周报记者表示。

三四线城市的将来

不过，从总体数据来看，房地产照旧坚持了一定的开展增速。

依照国度统计局的数据，2018年2–5月，商品房销售额从12453亿元、25597亿元、36222亿元到48777亿元，坚持下跌；房地产投资累计值从10831亿元、21291亿元、30591亿元到41420亿元，坚持下跌。

房企也出现出增长态势。来自中国指数研讨院的报告显示，2018年上半年，曾经有7家房企的销售额超越1000亿元销售额增速到达32.5%。其中，中国恒大、碧桂园和万科的权益销售曾经打破3000亿元。

中国恒大和碧桂园是重仓三四线城市的典型。以碧桂园2017年年报为例，销售额中的58%来自于三四线城市。克而瑞数据显示，往年一季度，碧桂园销售额中有超越一半以上的业绩来自于三四线市场业务。

在本轮调控中，大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉。来自川财证券报告指出，2017年，其中的30家代表房企，在三四线的拿空中积同比增长145%。

依据往年6月国度统计局发布的70个城市中的新建商品住宅、二手住宅价钱状况看，不少三四线城市的房价也在下跌。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价钱虽然涨幅比上月辨别回落0.3和0.2个百分点，但仍下跌6.0%和4.3%。像贵阳、烟台、大理、乌鲁木齐、北海、秦皇岛等三四线城市涨幅抢眼。

更惊人的发现还在这70城之外，例如常州、鄂尔多斯等一些已经被扣上“鬼城”帽子的城市，房地产市场呈现了复苏的迹象。以常州为例，克而瑞数据显示，截至往年5月底，常州房地产去库存周期只要3.8个月。

库存方面也在增加。依照易居研讨院发布的《100城住宅库存报告》显示，以后百城住宅库存曾经延续34个月同比下跌，其中73个城市库存规模低于去年同期程度，这当中不少为三四线城市。

朱荣斌的看法是，一局部三四线城市市场表现过热。“有的三四线城市，刚性需求缺乏，二手市场又没完全发育成熟，市场较难继续。”他对时代周报记者表示。

欧阳捷也对时代周报记者表达了异样的看法，“三四线城市只是部分炽热城市降温，不会片面降温，经济增长需求三四线城市房地产的波动。”

在对业内人士以及专家的采访中，有观念以为，人口向都市圈、城市群及局部中心二线城市迁移的趋向不会改动，与此同时，三四线城市分化仍将继续。

不过，也有房企对三四线城市表示看好。日前，新城控股董事长王振华在对时代周报在内的表示，目前公司土储为1441的散布格式，其中一线大约在10%，二线城市在40%，三线城市为40%，四线为10%，“接上去，四线城市的占比还可以适当进步。”

王振华以为，在一二线城市面临严调控以及城镇化推进进程中，新城要适当添加进入三四线城市。同时，公司在下沉的进程中，要经过组织构架的相应革新，来做细、做深、做透，下沉到三四线城市。

转变对三四线城市的刻板印象，是融创中国执行总裁西北区域集团总裁王鹏的看法。在回应时代周报记者发问时，他以浙江为例表示，浙江省的一些传统意义上的三四线城市，在城市量级上曾经不可同日而语，故而公司要聚焦城市群的规划。“浙江是完全在长三角城市群里，长三角城市群的格式较高。”王鹏说道。

房企面临新应战

值得留意的是，依据招商证券发布的研报，在其监测的68家房企中，往年上半年目前销售额完成率达50%以上的房企仅有12家。

辨别为，72%完成率的中国金茂、63%完成率的金科集团、63%完成率的龙光集团、59%完成率的碧桂园、59%完成率的阳光城、59%完成率的中南置地、56%完成率的恒大、55%完成率的蓝光开展、54%完成率的新城控股、50%完成率的招商蛇口、50%完成率的保利地产和50%完成率的合景泰富。

这将意味着，要完成往年的目的，大局部的开发商供货均集中在往年下半年。

房企如何持续坚持高周转和高增长，成为不得不考虑的成绩。

“过来我们强调，房企要减速奔跑、做大规模，高周转是必定的也简直是独一的形式。三四线城市投资强度低、销售门槛低、回笼速度快，对高周转更为有利。一二线城市虽然遭到调控影响，但异样需求高周转、不恋战。”欧阳捷对时代周报记者表示。

克而瑞研讨报告以为，企业要在三四线城市包围制胜，高周转便是必备的“根本功”。一是产品线的规范化，便于前期少量复制；二是产品设计、审批、营销等多环节前置，极力紧缩项目开发周期；三是控制营销回款周期。

“有的房企进入三四线是时机型的点到即止。”一位不愿具名的房企高管对时代周报记者表示，“这样也是防备风险的方法之一。”

在朱荣斌看来，当下环境下，阳光城只能选择性地进入三四线城市，不能把有些三四线城市作为持久的战略依据地来开展。“控制好财务风险，是摆在首要地位的考量。”朱荣斌对时代周报记者强调。

以此前每次遇到调控都会处在“悬崖边上”的绿城为例。日前，绿城要求员工片面减速资金回笼，并且对表面示：关于不受限价政策影响的项目，要争取把原方案2019年供货的房源提早至2018年收盘销售严厉控制付款。

绿城品牌部回应称，公司内源性现金流的管控布置是每半年度停止的惯例管理举措，目前公司日均账面资金不低于500亿元，现金富余、平安。

现实上此前绿城三四线城市项目作出红线划定：单体体量相对不能超越30万平方米，尽量控制在20万平方米。

“以后国际经济面临的最大应战仍然是防风险—债权风险和资产泡沫风险，假如债权违约蔓延，一定会有企业兜售资产，构成连锁反响，引发资产价钱下跌，这种风险是地方特别关注并努力防控的。因而，一二线城市调控不会抓紧，房企回归一二线城市不能够取得业绩增长。”欧阳捷对时代周报记者剖析称。