一座座高楼大厦及其坚实的市价，神奇的在上市银行的财报中个人缩水甚至隐身了，而这“隐身术”并非违规腾挪资产。确切地说，在会计原则的“掩护”下，26家上市银行的自有房产以“本钱(或评价值)加折旧”的方式躺在报表上，而其真实的买卖价值却并未入账，成为了一笔看得见却用不了的“私房钱”。
据《证券日报》记者独 家统计，截至往年中期，上市银行的自有“涉房固定资产”(含房屋及修建物、在建工程以及房屋装修)净值约为6227亿元，原值接近9000亿元。即便依照保守的估量，这局部资产的真实市价也将到达4.5万亿元，较目前的净值“充裕”接近4万亿元；假如估价再大胆一点，则账外隐藏的“私房钱”能够超越7万亿元。假如说7万亿元的地理数字比拟笼统，那么可以选取上市银行2017年算计的净利润来停止比照，后者缺乏1.4万亿元。
房产原值或接近9000亿伴随着互联网和移动生活的日趋成熟，芝麻信用高分和良好的个人征信记录，不仅可以办理贷款、申请信用卡延伸你的财富，更能大大便利我们的生活。元
《证券日报》记者依据上市银行中报独 家统计发现，截至往年中期，上市银行的自有“涉房固定资产”净值约为6227亿元(一般银行中报未披露相关数据，依照其去年年报数据预算)。
从记者的统计来看，多家上市银行的累计折旧率(累计折旧/最新一期的本钱)超越30%，其中，一般上市银行的累计折旧率甚至超越50%，即使是折旧率较低的上市银行，目前账面涉房固定资产的价值也较原值打了八折。假如依照累计折旧率30%推算，这些资产的原值接近9000亿元。
涉房固定资产的原值与账面净值之所以呈现比拟大的差别，是由于依照相关规则，绝大少数银行涉房固定资产都是以本钱作为初始价值，并依照一定的速度停止折旧，普遍的每年折旧率在2%-7%之间，其中4%左右的折旧速度为更多银行所承受。当然，也有多数银即将年折旧率下限设定的非常广泛——接近20%，假如依照下限折旧，上市银行的固定资产5年工夫就可以在账面上“消逝”。当然，即使是依照目前上市银行较为罕见的30%以上的累计折旧预算，相关资产普遍的折旧年限曾经有8年以上。
需求阐明的是，四大行的房产入账办法有些异乎寻常，由于其上市之前阅历了大规模的财务重组和注资，因而其局部固定资产是依照重组时的评价值入账。例如，工商银行、农业银行均在2017年年报中做出相似表示，“固定资产按本钱并思索估计弃置费用要素的影响停止初始计量。为本行股份制改组而评价的固定资产，按其经财政部确认后的评价值作为入账价值。固定资产从到达预定可运用形态的次月起，采用年限均匀法在运用寿命内计提折旧”。
不过，即使是依照较早晨市的农业银行上市工夫计算，四大行固定资产评价入账后至今也曾经超越了8年。
此外，从上市银行近期的公告来看，上市银行“置产”的热情照旧继续着。往年以来，有多家上市银行披露了购置办公用房的方案。现实上，上市银行更多的新增涉房固定资产需求，由于额度绝对于银行的资产规模较小，基本无需披露。
房产真实市价已翻数倍
即使是9000亿元的原值，当然也远远不是这些涉房固定资产目前的全部价值。2016年，曾有上市公司靠卖两套学区房保壳——买房12年狂赚16倍。
“12年赚16倍，在北京这样的一线城市并不算夸大，一些重点区域(例如通州)，房价的涨速比这还快呢”，一位地产中介公司老员工对《证券日报》记者表示。
“我2005年在东北二环外买的房子，单价是不到8000元/平方米，去年最低落到9万元/平方米，如今差不多回落到8万元/平方米”，家住北京市南二环外的张女士也印证了“房价增长10倍不是传说”。
当然，关于上市银行来说，买楼绝大少数都是为了自用，或许可以了解为“另类刚需”。“其实，开端买楼的时分也有些犹疑，不过思索到银行需求与本身品牌相称的办公场所，且金融街的好地位也无限，就点头买下该商业房产”，某上市银行时任行长曾对《证券日报》记者表示，“事先的确没想到，几年当前回头一看，房价曾经翻了数倍，不过由于房子是自用，并未觉得地产贬值对银行发生本质性影响”。
现实上，房产真实价值飙升不只在北上广等一线城市呈现，多地媒 体已经测算出“房价十年下跌近十倍”的区域性数据。据《证券日报》记者理解，即便是一些三、四线城市，其黄金地段的房价10年来至多也都翻了至多五倍。更何况，上市银行的房产很多年代长远，甚至有近二十年的历史。
近年来，监管部门增强了楼市微观调控，强调了“房住不炒”准绳。但是，在之前10多年工夫内，房价曾经在经济疾速开展、供需关系转换、通货收缩等要素的共同影响下，增长了数倍。因而，即使是今后房价进入波动期甚至是小幅震荡区间，上市银行涉房固定资产的公允价值曾经数倍于原值。
近一年来，国家加大了对于互联网金融的管理力度，各种管理政策不断出台，不少业内人士对于互联网金融都保持着谨慎看好的态度，但是安方丹却保持了乐观的态度，她认为，互联网金融行业在当前是“风口上的大象”，技术正是这股风的原动力。另据《证券日报》记者此前独 家统计，上市银行置办固定资产增速最大的年份为2008年和2009年，这两年恰逢国际金融危机，国际房价呈现过阶段性下降。综合来看，上市公司涉房固定资产公允价值的均匀变化至多能到达原值的五倍，假如估值再大胆一些，能够到达原值的八倍以上。也就是说，上述9000亿元资产目前的公允价值在4.5万亿元-7.2万亿元之间是大约率事情，上市银行财报中的“私房钱”有能够到达甚至是超越了7万亿元。
此前，也曾有一些投资界高手留意到了银行的“私房钱”。数年前，史玉柱就已经在其微博中表示，“各银行拥有少量黄金地段房产，数量大得吓人，都是按当年建造或购置的本钱做账的，往往按10年、20年、30年前的本钱入账，入账金额十分低。假如按国际常规重新评价，以公允价值入账，银行资本金就会大幅添加，三年不必向股民伸手要钱”。此外，也有私募界人士已经“逼宫”5家上市银行，提出将银行房产按公允价值入账。
“变现”工夫窗逐渐开启
之所以在2018年关于上市银行“私房钱”停止更多的关注，是由于依据会计原则，如今这些隐身资产有了变现的能够。或许说，上市银行房产变现的工夫窗正在逐渐开启。
关于为什么我国的会计原则要求对固定资产以本钱法入账，一位会计师事务所合伙人对《证券日报》记者表示，“公允价值的计量，首先要有健全、完善的市场体系；其次是对从业人员素质有较高的要求；再次是信息运用者对信息提供者有较高的信任度”，“如今，房屋买卖环节的网签价钱备案虽然逐渐完善，但是借助装修填充网签价与实践成交价钱的价差等违规行为照旧存在”。
关于上市银行来说，固定资产具有自用非投资属性，因而公允价值计量法只是在固定资产转为投资性房产时才干发力。过来数年，上市银行追求的是规模效应和网点扩张，固定资产“变性”的能够性十分低。近一两年以来，上市银行选择了膨胀人员与物理网点，同时对原有网点停止智能化转型。例如，某上市银行中报披露，该行新建综合网点面积从2014年以前的1000至1500平方米下降至如今的500至800平方米。换句话说，银行物理网点的数量和单店规模无望迎来“双降”。
另外，上市银行近年来面对业绩增速放缓的压力，释放利润的激动加强、以及房价目行进入波动期，上市银行关于需求增加的涉房固定资产自然也就熄了“囤房”的心思、有了变现的动力。