2017年，中国房地产市场注定是不 伟大 的一年。随着中国经济进入新常态，国际不动产行业亦是迈入了下半场。2018年降临之际，《中国房地产金融》继续关注行业静态，深化报道行业最新资讯，专访行业内优秀企业。探寻2018年，地产大资管的崛起与房地产基金的重要契机。
2017年以来，调控和去杠杆成了房地产行业的政策主旋律。这样的背景之下，不只房地产行业遭到影响，房企们纷繁探究应对之策——或转型或减速扩张，与此同时房地产金融行业也遭到影响，纷繁寻觅“白银时代”的开展之道。
数据显示，每年房地产行业的投资规模到达十万亿元，假如依照整个行业的均匀杠杆率（40%）来计算，每年房企的融资需求到达四万亿元。这其中，除了传统的银行和信托等融资渠道，私募地产基金是一个重要的局部。
“面临以后行业愈发分化的环境下，央企、上市公司、排名前50的房企，他们的融资渠道比拟多样，融资本钱也比拟低，但是关于实力无限的中小房企来说，在市场竞争中优势较小，运营整合才能尚需增强， 我们彼此有协作的空间。” 瑞威资本 项目开发二部总经理刘春雷对《中国房地产金融》表示，行业发作变化的背景下，地产基金的应对之道，在于输入资金之外的多样化管理效劳。
存量市场是专注方向
调控和去杠杆的影响之一，是行业集中度的提升。
依据克而瑞的数据，2017年前11个月， 碧桂园 销售金额达5347.7亿元，恒大和万科紧随其后，辨别为4703.4亿元和4685.6亿元，估计往年全年“碧万恒”均将打破五千亿元。另，往年TOP50的门槛估计将达400亿元，远超去年的310亿元。
有业内人士表示，房地产将来两年竞争剧烈，利润越来越低、兼并越来越快，但是存活上去的房企，在5年之后将无机会取得20%的超额利润率。
“整个行业面临一轮洗牌，目前包括资金、土地在内的各种资源，越来越向排名靠前的房企集中。”刘春雷说，“增量市场不时向上市公司、大型央企、排名前50的房企集中，中小房企的时机越来越少，很多中小房企面临着做完手头的项目之后没有项目可做的状况。”
他同时表示，这一轮调控次要针对一线和强二线城市，动身点是让房价的增长在一定水平上趋于合理。“如今还有一个特点——都市圈，比方一小时经济圈、半小时经济圈，在都市圈能辐射到的小城市，也有房价的溢出效应。”
进入行业整合期，不同的市场参与者有不同的应对之道。
关于房地产开发企业来说，或是减速扩张规模——TOP50房企纷繁提出千亿目的，或是转型——比方进入长租公寓等存量业态，或是加入。而关于私募地产基金来说，强化自动管理和调整项目规划是应对战略。
瑞威资本审时度势、提早预判，将来一段时期，依然把重点放在存量市场投资与收买上，这与住建部发布的 2018 年房地产市场部署不约而同。
“我们做了一些投资方向的调整，目前比拟大的精神在存量市场上，或许说‘非住宅’项目上。我们在三年之前，就充沛预判到了这个趋向，所以开端做一些存量物业和商业物业的投资和收买。”刘春雷说，“另一方面，我们不只是投资金，还有少量的资源导入、管理输入，包括价值的发掘和提升、以及后端的很多任务。”
中防万宝城：自动管理是成功之匙
中防万宝城项目，是瑞威资本基于上述商业逻辑和本身优势，所打造的一个成功项目。
2015年11月，瑞威资本签署投资协议，携手福建中防联博投资开展无限公司共同开发福州中防万宝城项目。2017年11月万宝城停业，修建面积近20万平方，商业面积近12万平方，内有1500个停车位，以及商业、地下城市街道、地铁、车库、人防等多种业态。
据理解，中防万宝城占据周边五大商业综合体的交通枢纽地位，但是项目的晚期融资停止得并不顺利，缘由在于项目在地下，以及人防工程、城市规划等方面的复杂性。但是，在停止为期一年的研判之后，瑞威资本决议参与其中，缘由就在于对项目的价值判别和决心。
“（万宝城项目）位于中心区域，周边有五大商业综合体，将来会有很好的生长性。其次，虽然是地下商业，但是是整个商圈的交通枢纽，占据周边五大商圈的车流、人流的中心地位。”刘春雷说。
他同时表示，正是由于万宝城的交通枢纽地位，周边的五大商圈自动联络，想打通地下规划。“由于他们都有地下商业，假如不跟我们连在一块，人流和车流被截住，地下商业就没方法存活。这打破了我们投资之前的僵局，其实这也是我们投资时的判别。”
除此之外，政策的支持也是瑞威资本参与项目的缘由之一。
瑞威资本总裁、CEO 朱平 在近期表示，在目前房地产业进入存量时代的大背景之下，地产基金扮演的不只是资金的输入，将来将更多地参与自动管理、更多的投入到股权投资以及商业并购项目，“地产运营才能将成为地产基金开展的关键。”
瑞威资本的自动管理才能，在万宝城项目中也有所表现，刘春雷表示，瑞威资本在进入项目之后，发现商业的规划和设计虽然没有硬伤，但是有可以调整和优化的空间。
“我们介入之后，调整了项目的产品，包括商铺的业态散布、店铺的联系等。我们协助梳理了整个的组织构造，包括人力资源的导入、销售人员的调整、高管的引入、产品线的优化和调整等等。”刘春雷说。
截止2017年10月，项目销售总额近30亿，项目招商总面积达商业总面积的80%以上。瑞威资本在10月份顺利加入，在投资收益和项目运营上获得成功。
基于行业进入存量市场的商业判别、关于商业地产项目前景的价值选择、以及本身所具有的自动管理才能，瑞威资本正在变化的环境中，走出一条可行的开展之路。