2017年，龙头房企支出利润双双增长，而且千亿级房企数量超越16家。在房企规模化成共识的当下，房企正面临利润率提升的难题。一方面，房企融资难度添加；另一方面调控招致城市分化。
同策征询研讨总监张雄伟指出，投资报答率=利润率×周转率×财务杠杆率，房地产行业大多依据这个公式来计算盈利。假如规模化速度比拟快，意味着周转速度比拟快，面前就是产品规范化、疾速扩张、疾速销售的思绪。因而当房企利润降低，杠杆随之提升。张雄伟指出，这是房企规模化之后的利润成绩。假如利润目标要提升，只能从两条途径着手：提升杠杆率与调整城市构造。
可以一定的是，房企加杠杆迹象分明。1月以来，包括恒大、新城、宝龙、旭辉等在内有13家房企经过发债、存款等方式融资，总金额到达356.39亿港元、50亿人民币与37.893亿美元(约合712亿港元)。房企一向把规模看作融资加杠杆、营销等本钱方面的优势，随之而来的比方净负债率飙升、增收不增利等成绩也日益凸显。
融资加杠杆
亿翰智库以华润置地为例，指出该公司在2017年也开端将规模作为企业的开展方向，截止到2017年11月，公司的销售额曾经到达1247亿元，同比增长26%，远超2016年全年销售额。但是，随着规模的提升，华润的净利润率有所下滑，2017年上半年，公司的净利润率下降至17.6%。在此之前，华润置地不断注重股东报答，全体盈利才能与中海一样不断位于行业抢先地位。
依照上述张雄伟提出的利润率提升公式，融资加杠杆是可行的，前提是有质量的增长。
以中国恒大为例，2017年开端公司由“规模型”向“规模+效益型”转变，开展形式逐步转向“三低一高”——低负债、低杠杆、低本钱、高周转。中国恒大经过三轮战略投资引入资金约1300亿元，公司现金流将进一步空虚，其净负债率也得以大幅降低。除此之外，恒大还有方案每年增加5%-10%的土地储藏量，相当于每年增加1000到3000万平米土地储藏，以降低土地款收入；融创中国也提出将来两年目的将转向释放利润，降低企业的负债率，方案在2019年完成资产负债率和净负债率都降低到70%以下。2017年4月及12月，公司先后经过配股方式停止融资，辨别取得5.2亿美元、10.02亿美元，算计融资额逾百亿元。借助资本市场股权融资，公司的资本构造得以改善，减速降低杠杆率。与此同时，融创在2017年中报发布会上泄漏暂时不再拿地，而是将重心落到现有土地的开发建立中。
一个现实是，目前很多企业的杠杆率已十分高，再加杠杆的话，营销压力也随之添加。因而，有的房企经过其他方式添加杠杆，比方有房企经过非正常方式取得融资，比方经过长租公寓融资，本钱较低，对利润也是提升；另外一个就是周转，依照上述公式，企业单纯添加规模化，周转速度就要降低。张雄伟进而剖析指出，房价的下行一定是带来房企利润率上升的必要条件。以2018年市场状况来看，降低周转率，利润就很难经过跌价失掉表现。因而周转速度加快，这个周期继续到2019年的话，规模化必将放缓。
中信建投研讨报告指出，行业内集中度的提升和房企之间开端分化，行业全体杠杆程度在继续增长，2017年前三季度全体资产负债率到达78.8%，为历史新高，在此基数固然持续加杠杆对权益乘数的边沿影响更大，但在其资本构造中的负债比例已是历史最高。龙头房企加杠杆的空间更为富余，且本钱更为昂贵，在以后时点龙头房企经过加杠杆来提升ROE的边沿效益是分明更具优势的。
但金融去杠杆之下，房企融资难度添加。因而中资房企再次引领新年美元债发行。截至目前，富力地产、龙湖地产、碧桂园等15家房企均借美元债顺利融资，泰禾集团、厦门象屿更于往年1月份第一次发行美元债。
2月6日，绿地控股(600606.SH)公告披露，发行两笔美元债，总额7亿美元，包括一笔发行4亿美元3年期定息债券，票面利率为5.25%，到期日2021年2月12日；另一笔发行3亿美元5年期定息债券，票面利率为5.90%，到期日2023年2月12日。以上债券于香港买卖所上市。
1月以来发行美元债的中资房企占比一切中资企业26%，认购倍数也在走高，除了碧桂园、首创集团融资倍数在4-6倍之间，其它如龙湖地产、时代地产、厦门象屿、金轮天地发行债券的认购倍数均在6倍以上，龙湖最高，到达7倍以上。但一个现实是，1月份境外机构关于中资房企的评级大多维持或下调，仅有龙湖地产是从BBB-晋级到BBB。
调整城市构造
2018年行业定调“房住不炒”，叠加预售证限价控制的延续，房价将难以持续坚持减速下跌趋向，因而在此时期内预售的商品房利润率将很难持续坚持改善的趋向。中信建投甚至预测从2019年开端，房地产板块的利润率正向奉献周期就要完毕。
于是，在融资预期收紧的状况下，房企迅速作出城市战略调整。据中信建投研讨标明，从补库存的角度来看，在2008年房企每补充100平方米的土储需求销售23.6平方米的商品房，而到了2017年房企每补充100平方米的土储则需求销售36.7平方米的商品房，因而近年来房企在拿地本钱上的压力不时提升，而补库存本钱上升的同时，对房企的销售也在提出新的调整和要求。开年来的几场土拍可以看出这一趋向。
1月31日，合肥土拍吸引了30多家房企报名参与，碧桂园安徽区域公司甚至交了其中5幅地块的保证金。此前一向聚焦三四线城市的中梁地产，首度进入合肥。2月1日，嘉兴迎来新年最大规模土拍。这一天集中出让12宗涉宅用地，总出让面积54.24万平方米。当天总出让工夫长达9个小时，最终收金66.97亿元。其中有5宗地楼面价打破板块纪录。金地所拿地块溢价率68.48%，为全场最高溢价率。当天雅居乐、华远置业、中粮地产等知名房企也进驻了嘉兴。房企补库存的本钱虽然溢价率有所下降，但是本钱并没有同步下行。
为了均衡利润，房企城市构造与周转速度发生了变化。一线城市、强二线城市受调控的价钱变化不分明，房价涨幅弹性空间大，均价六七万元/平方米的房子，上调5000元-1万元/平方米不分明，利润奉献较大，三四线城市涨一两千元/平方米则十分分明，抗性大。因而不少房企将一二线城市项目自动或主动加快节拍，其他城市调控没那么严厉的就放慢周转。龙湖地产往年以来新进两个城市：南通和郑州。
如今拿地只能经过投合政策风口期或许产业落地的方式获取地块，因而房企开端切入长租公寓，并由此获取土地。此外，前段工夫长租公寓的ABS资产证券化，资本市场加入机制完善，大房企也乐于抓住这样的时机补充现金流。
中信建投的研讨也标明，一线城市龙头房企项目开发的利润程度确有上升，但在二线城市和三线城市中龙头房企补库存的毛利继续呈下降趋向，即便2018年全国销售均价坚持5%的增幅，龙头房企在二线城市和三线城市补库存的利润程度仍然不及2016年和2015年获取的项目，尤其是三线城市，即便2018年房价涨幅到达10%以上，龙头房企利润程度仍然较2015年和2016年仍然更低。
做产品规范化、以此树立行业壁垒，是大房企在利润提升上的一个战略。比方，绿城也在不时增强产品研发，创新工程管理。在修建产业化方面，施行拆卸式修建与AI已经渗透到了生活中的方方面面。在智能交通领域，人工智能技术也正在发挥作用。PC体系。此前不久，融创中国首个产品研发中心落地上海。此外，融创还将区域公司集团化，目前分为华北、北京上海、东北、西北等区域集团。融创上海还在效劳上做深加工，成立房修公司，为每一个社区装备专业房修工程师，除传统的保养维修，智能家居，安康住宅外，还将提供整套维修、增值、旧房改造晋级等零碎业务。