“2018将是楼市的大年。”2017年11月，万科在月度运营数据电话会议上抛出了这一观念。

3个月过来，越来越多的房企开端认同这一判别；与此同时，中国房地产金融监管和降杠杆史无前例地严峻，也让“大年”、“过冬”的概念被更多业内人士承受。

2018年伊始，银监会及各地银监局密集发文，不时传递房地产去杠杆的明晰信号。开发商资金来源的次要渠道开发贷、首付、按揭贷、房地产信托、境内公司债等均遭到限制。

开发商纷繁未雨绸缪，以实践举动备战“大年”。新年前后，房企密集启动了融资潮，据21世纪经济报道记者不完全统计，2017年12月至今的两个多月，房企境内外融资总额达数千亿。其中2018年1月和2月上旬，30家主流房企已发及方案融资超越千亿，境外融资成为最次要的渠道。

万科、碧桂园、恒大、中海、保利、绿地等大型房企和地产央企纷繁抛出了数额不等的融资方案。亿翰股份董事长陈啸天以为，对龙头房企而言，应用年终的境外融资窗口期大笔融资，一方面是为了应对往年的资金面收紧，一方面是为并购预备“弹药”。

但是，对另外一些高负债、低竞争力的房企而言，2018年将能够面临更大的活动性风险。

地产融资遭严控

2018年刚刚过来一个多月，张扬(化名)就曾经感遭到往年的融资任务之难了。

张扬是一家中型房企的资金部担任人。他不断严密关注金融监管部门的意向，往年银监会一系列的举措和表态，对他而言不是悲观的信号。

1月13日，银监会明白2018年整治银行业市场乱象任务要点，触及房地产的表述为，违背信贷政策和房地产行业政策，为房企提供各类表内外融资、发放首付不合规的团体住房存款、综合消费存款、团体运营性存款、信誉卡透支等资金用于购房等行为，都列在其中。

紧接着，1月25~26日，银监会2018年全国银行业监视管理任务会议进一步提出，往年将持续防控金融风险，在降低企业负债率，严厉控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，持续遏制房地产泡沫化。

申万宏源指出，这意味着房地产存款遭到了严控，包括开发贷和首付/个贷的双重降杠杆；而这两个方面，正是房企最次要的资金来源。

“去年房企资金来源中，首付占比加大。”张扬说，2017年局部房企的销售成交全款或8成首付大幅添加了，像融创在一些城市降价推盘，但要求一次性付款或首付8成；2017年底，万科、碧桂园、中海等在局部城市降价促销，也是要求一次性付款。

2017年消费贷、信誉贷等违规进入楼市也是一大新景象。央行数据显示，2017年以按揭存款为主的中临时居民存款新增额虽小幅下降至5.3万亿(占总新增存款的39%)，但同期新增短期居民存款(局部变相进入房地产市场)从2016年的6490亿元大幅上升至2017年的1.83万亿，居民杠杆风险分明缩小。

申万宏源预算，2018年新增中临时居民存款将膨胀至4.2万亿-5万亿之间，将来购房者进一步加杠杆的空间将更为无限；同时，避免短期消费贷变相进入房地产市场，将延续2017年四季度以来的严峻基调。这意味着，2018年房企销售和现金回笼变得更难了。

房地产存款之外，银监会打击表外融资，也使得房地产信托、私募等非标融资遭到限制。

而前两年房企依赖的境内公司债目前仍然被严控。2017年房企境内公司债规模仅为437亿元，从2016年的4527亿元骤降90%以上。张扬以为，虽然往年一些房企公告了发债方案，但往年境内公司债还是不会抓紧。

龙头房企未雨绸缪

留给张扬的融资之路不多了，海内融资是目前较为迟滞的渠道。2017年底至今，境外发债窗口开启，张扬也抓紧时机帮公司做了一次美元债融资。

同策研讨院数据显示，2018年1月，受监测的40家上市房企融资金额折合人民币合计637.12亿，其中海内融资347.87亿，相比去年12月份的230.61亿大幅添加；1月房企外币融资总量已超越人民币融资金额，外币融资相对值及占比为去年9月以来最高的月份。

参加这场融资盛宴的包括中国金茂、新城开展、旭辉控股、富力地产、泰禾、时代地产等中小型房企，它们经过配股或发行可换股债券、美元债券等在境外融资。

值得关注的是，目前销售高企、资金富余的龙头房企也开端大手笔融资。1月17日，去年销售排名第一的碧桂园启动了高达234亿港元的境外融资方案。包括以78亿港元的配股和一笔2019年到期的零息率可换股债券，本金总额达156亿港元。

1月31日，中国恒大公告，拟发行2023年到期的180亿港元(约合145.7亿元人民币)可换股债券，成为往年以来房企在香港发行的最大规模可转债。

碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君表示，这次并非由于股价走高而趁机集资，而是思索到目前边疆全体去杠杆的趋向，绝不只是提口号而已，2018年中国在整个资金面上会去杠杆，活动性会趋紧。

“在对2018年大势判别下，在资本市场上延迟预备好资金，把负债空间也释放出来，我们现金流的管理就会比拟沉着”，伍碧君表示。

此外，一向稳健的央企也开端停止海内融资。1月30日，保利地产经过香港子公司发行5亿美元(约合31.5亿元人民币)的五年期固息债券，票面利率为3.95%。

穆迪表示，这是保利地产2017年初次发行的境内债券，意味着资金较为富余的央企也参加了房企海内融资潮；现实上，去年12月底，同为央企的中海内，便已启动了其公司历史上最大的一笔境内外银团存款，高达180亿港元。

房企风向标万科则在1月5日公告，提请股东大会受权公司发行直接债权融资工具，总额不超越人民币350亿，包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、永续类债券、资产支持类债券等，或上述种类的组合。

西方证券剖析师竺劲指出，日趋增强的融资监管对龙头房企也发生了影响，促使其开辟更多的融资渠道和方式，“美元债和可转股债具有较低的利率本钱，估计将会呈现在更多的融资案例”。

“这种情况下很多中小房地产企业运营会比拟困难。”伍碧君泄漏，由于开发贷、住房按揭各方面都在收紧，资金向大地产商倾斜，目前已有很多小型地产公司来接触碧桂园，希望被收买。

CRIC研讨中心指出，2018大多数人都曾因不佳的交通状况而迟过到、叫过苦。经济的快速发展带动的是社会各方面的全面提升，但在此过程中，交通的发展却没跟得上前进的步幅，各类交通难题让交管部门伤透脑筋，如何利用AI来解决相关难题已成当务之急。年房企资金面趋紧，关于局部处于高速扩张期的中小房企而言，若无法在短期内完成规模扩张、减速资金回笼，很有能够面临融资本钱趋高、资金链断裂的风险。