房地产金融的非标业务正遭到监管部门的严监管。中国证券报记者调研得悉，近期一些信托机构的房地产非标业务已暂停。多位承受采访的房企和信托人士表示，非标业务收紧后，房地产企业资金链承压，特别是一些中小房企的融资渠道依赖信托，非标收紧后日子比拟忧伤。在此背景下，债券和类REITs等成为房企看重的融资渠道，租赁类融资项目遭到追捧。

房企资金链承压

“非标业务收紧后，我们只做契合‘432’条件的房地产信托项目。但如今根本找不到契合条件的项目，暂时就都没做了。”某信托机构业务管理部副总经理对中国证券报记者说。“432”指房地产项目“四证完全”、30%为自有资金投入、开发商有二级开发资质。

2018年伊始，多个监管部门共同推简单来说，创业有四步：一创意、二技术、三产品、四市场。对于停留在‘创意’阶段的团队，你们的难点不在于找钱，而在于找人。”结合自身微软背景及创业经验。出来通道、去杠杆。去年12月底，银监会下发告诉，商业银行和信托公司展开银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、中央政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或制止范畴。

“以前假如遇上不契合‘432’条件的项目，我们可以把买卖构造设计得灵敏一点，如经过特定资产收益权、债务收买、股权方式、基金无限合伙等方式，变相展开房地产信托业务。”上述信托人士表示。

大型房企经过非标融资的规模不大，目前没有遭到太大影响。小型房企融资更依赖信托渠道，受影响较大。野村证券中国房地产研讨主管陈铎表示，2015年当前，很多大型房企把信托委托存款调整成债券融资或银行存款。

绿地金控集团北京地域总部副总经理丁卫表示，公司的资金次要来自银行授信，非标渠道的占比很低，所以非标业务收紧后，公司遭到的影响不大。不过，一些中小房企的现金流比拟紧张，此前依赖信托渠道融资，目前恐怕日子比拟忧伤。

河南某房企总经理表示，非标业务收紧后，资金链受影响很大，首先影响拿地资金。该公司土地开发资金普通30%是自有资金，其他70%经过信托等渠道处理。

“如今资金本钱比去年同期涨了2-3个百分点，往年一些小开发商的资金链能够断裂，房地产企业等着过冬吧。”上述信托人士说，“我们最近跟房企聊，往年房企融资基本不必谈定价，能融到资就不错了。去年资金本钱9%左右的房企融资项目都能做，往年能够要到15%以上。”

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，中小房企的融资压力已开端显现。

整理非标业务

市场人士指出，少量非标资产对应的融资最终流向了房地产等受限范畴。

中泰证券固收研讨报告估量，2017年非标融资对房地产开发的支持规模累计在2.5万亿-3万亿元左右。非标融资占房地产开发资金的20%-25%左右。

“依据相关规则，房地产企业向银行存款必需‘四证完全’。证件不全的开发商可以经过理财直投、券商资管方案、信托方案等方式，绕个弯取得融资。”某大型国有银行公司部人士表示，“这两年非标业务规模增长很快，由于信托公司等渠道审批工夫短，融资方便。”

某大型信誉评级公司工商企业部人士表示，房企要想取得非标融资，必需经过内部评级。2017年年中当前，一些信托公司的房地产相关产品要求房企的评级到达AA级。关于资质普通的企业，信托公司做非标业务就比拟慎重。

土地款配资是理财资金进入房地产企业的一个重要渠道。中部地域某城商行房地产事业部担任人表示，2017年该行土地款配资业务非常红火，放款上百亿元，创利2亿多元。在顶峰期，土地配资的杠杆比例普通是3:7，近期出于慎重降至5:5。

中原地产首席剖析师张大伟表示，非标业务收紧才刚刚开端，究竟有多大影响还难以估计，很多房企都在拓展其他融资渠道。

转向长租类

北京某券商资产证券化人士陈军(化名)表示，在银行存款审批更谨慎、非标通道受限的背景下，债券和类REITs等工具成为房企尚可应用的为数不多的融资渠道。

“在倡导租购并举的大背景下，租赁类债务融资和资产证券化项目都比拟抢手。”陈军表示。

以类REITs项目为例，2017年发行规模超越260亿元，较2016年的104亿元左右有大幅提升。“前两天，碧桂园发了规模100亿元的类REITs，一下就把往年对类REITs的全体规模预期给拉高了。”陈军说。

陈军以为，将来租赁市场的各环节都可以做资产证券化，加重相关企业的资金压力。例如，租赁房的物业，房租和装修等环节都可以经本着网络面前人人平等的原则，提倡所有人共同协作，编写一部完整而完善的百科全书，让知识在一定的技术规则和文化脉络下得以不断组合和拓展。 过类REITs架构停止融资。

银行对租赁融资业务的热情也很高。近日中国银行与8家中央国企签署租赁住房金融效劳战略协作协议，方案为上述企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁金融支持。建立银行也就经过支持企业发行类REITs、支持中央政府开展团体租赁平台等方式规划住房租赁金融。

债券融资也遭到房企的倚重。近期龙湖地产、碧桂园、绿地控股、泰禾集团、象屿股份等房企在境外发行美元债。

张大伟表示，房企境内融资收紧，海内融资渠道越来越遭到关注。