中国房地产在2017年迈入了全新的历史节点：住宅寓居功用的重要性被提升到新的高度，租售并举、职住一体、多主体供给等指针无望深入改动行业市场主体的运转形式。与此同时，全国房屋销售额依然在过来一年发明了历史高位，市场份额的构造性变化依然给规模增长注入惯性。

外行业的历史性阶段，企业对市场需求的发现、发掘、竞争和满足，都面临着更高的要求。新的一年里，主流企业将采用何种基谐和战略来完成可继续性的增长和规划，我们选取了一批主流蓝筹公司作为访谈样本。当然还有一篇对市场的瞻望鞭辟入里的文章作为特别引荐。

最近网络上有一个段子特别火，讲述的是“房子”和“比特币”的故事。

几个老同志，这样苦口婆心地对80、90后说：别玩那些区块链啊、比特币什么虚拟的玩意，人生啊，应该做点实事，比方踏踏实实的下班，然后在北京买个房子、娶个媳妇多好！

一个90后这样答复说：你们这些老同志啊，就晓得忽悠我们，这些年，你们经过不懈的努力，终于把几千块本钱的钢筋水泥，搞成了10万一平方米的房子；假如，我们不再另谋出路，把一堆堆数字和字母，搞到10万一串卖给你们，我怎样买得起你们的房子！怎样对得起这个时代啊！

那么，我们处在一个怎样的时代？

2015-2017年的地产大牛市，宛如一场财富盛宴，从东部到西部、从一线到四线、从省城到县城，除了18线的偏僻地域，简直全部房价翻番。简言之，凡是像样的城市，仅靠房产，过来3年城市有房居民的财富根本都完成了倍增。2017年，全国房地产销售金额到达13.37万亿元，占GDP比例高达16.3%，比2015年提升3.62%，财富效应显而易见。详细来看，我们有以下三点发现：

一、北京、上海、深圳等东部一线城市市场规模疾速下降，如深圳2017年新房售259万平方米，仅为郑州的8.1%，成都的9.6%，市场转向租赁运营已成共识，商办物业的开发运营成为中心。

　　二、郑州、武汉、成都等中西部中心二线城市迸发式增长， 融创中国 以其投资规划战略，大规模提早进入强二线，疾速跻身4强，2017年销售规模达3600亿元，年增长幅度141%。

　　三、宜昌、阜阳、赣州、湛江等中西部三四线蓄势已发， 碧桂园 全国规划近400个城镇，采用“乡村包围城市”战略，完成了5500亿元销售规模。（见表1）

　　北京、上海销售规模下降，郑州、武汉、重庆、成都、西安等城市销售规模上升，这一降一升变化的逻辑是什么？为 何一 线城市供销断崖式增加，二三线住宅规模腾跃式增长，四线城市开端重新进入了我们的投资视野？

一、从经济上看，经济中心开端从沿海贸易转向内陆消费，消费继续加强，出口走弱；详细数据上看，全国消费占比从2007年的34.55%提升至2017年的44.28%，10年进步近8.4%；而出口出现出继续滑落的态势，出口占比从2007年的34.6%下降至18.5%；投资出现出从高增长（2007-2012年进步18.8%）到稳增长（2013-2017年仅进步0.78%）的阶段性变化特征；

二、从政治上看，中国政府主导强干弱枝的体系，打造区域的均衡性是地缘波动的中心；这一点，比照美国来看，美国根本都是完好的四方形构造，而中国简直都是不规则外形，即表现多元性与容纳性，又构成绝对制约与均衡的开展关系。

因而，在中国沿海兴旺地域，会同时存在一个政治中心、一个经济中心，例如广东的广州深圳、福建的厦门福州、山东的济南青岛等。

三、从地域上看，新型城镇化及休息力人口增量空间散布于中西部区域，而非东部中心城市。

北京、天津及上海已到了波动开展阶段，城镇化率＞70%，潜在城镇化人口增量无限；东部沿海城市大局部处于疾速开展后II段，城镇化率60-7简单来说，创业有四步：一创意、二技术、三产品、四市场。对于停留在‘创意’阶段的团队，你们的难点不在于找钱，而在于找人。”结合自身微软背景及创业经验。0%，曾经进入城镇化加速阶段；中部地域根本处于疾速开展后I段（除河南外），城镇化率50-60%，城镇化仍有宏大潜力；西部地域根本处于疾速开展后期（除重庆外），城镇化率30-50%，城镇化刚起步，乡村人口占据主导。

从人口活动趋向看，中西部的安微、广西、四川人口已开端呈现大规模回流。以安微为例，剔除人口自然增长（出生人口-死亡人口），2008-2012年5年间，人口增加 345万（即流出人口），而2012-2016年，人口呈现小幅增长38万，开端吸纳周边省域的人口。（见表2）

从政府的投资倾向上，二三线城市郑州、济南、南宁、海口2017年人均固投均位于6亿-7亿元/万人，远高于北上一线城市的程度（3亿-4亿元/万人），且速度在继续放慢，政府的主导开展方向正发作转变。（见表3）

关于全球人口最多的国度来说，除了北京和上海，假如能打造更多经济开展中心，疏解特大城市的人口压力，无疑是利国利民的。北京统计局发布，2017年末，北京市全市常住人口2170.7万人，比上年末增加2.2万人，下降0.1%。

从集中力气开展若干超大城市，到片面平衡开展打造区域开展极，中国已进入了全新的历史开展阶段，开端进入先富（东部）带动后富（中西部）的新征程。

对团体而言，除了用数字货币在技术上完成对老一代的逆袭，还可以祖先一步到新一线去斗争，到新二线去筑梦，在空间上开拓碾压老一代的新赛道。

对开发商而言，积极融入再均衡的新趋向，自动下沉到更多中西部城市，就无机会掌握住业绩上弯道超车的严重历史机遇。

在新的经济、政治、天文格式驱动下，城市分化仍将继续，不同地域城市的时机点将愈加多元化，从增量视角看，如何寻觅出最具潜力的新一线及新二线城市是制胜的关键。我们以为，次要有以下四个中心条件：

一、行政中心城市：有一定文明底蕴，行政教育配套根底资源绝对丰厚，通常为省会城市，或许绝对独立的地域中心城市；

二、交通枢纽城市：呈接东部回流，吸纳地域城镇化人口，通常为高铁枢纽型城市，拥有2条及以上的交通轨道线（如西安、郑州、武汉、襄阳、阜阳等）；

三、区域经济中心：有一定的经济根底及失业时机，提供根本失业保证；有一定的商业生活等配套根底，满足美妙生活愿望的需求，通常经济体量大于5000亿；

四、人口规模优势：辐射区域人口具有一定规模，综合休息力规模、构造比例、潜在城镇化人口（乡村人口），广东、河南、山东、四川、河北等省域人口规模优势最为分明。掩盖的省会城市，或绝对独立的地级市受省会的吸附小，人口竞争力优势分明。

详细到城市层面，我们经过各城市的经济、人口、土地、产业等62个根底维度数据，将全国次要城市划分为10个等级，从2021年比照2016年城市价值排序变化看：

掘金新一线的优选城市：一线城市新增杭州、南京、成都、苏州、武汉、郑州等六个区域中心城市。

这是我们寻觅的新一线城市，其中，天津（受害于京冀津一体化次中心的建立）、南京&杭州（受害于上三角一体化都市圈次中心的建立）、郑州&武汉（中部中心城市崛起）等城市排名上升，值得重点关注；

规划新二线的优选城市：强二线城市新增济南、长沙、宁波、西安、合肥、昆明、海口、无锡、福州、太原、东莞、厦门、佛山、珠海、南昌。

这是我们寻觅的新二线城市。其中，济南（兴旺地域中心）、海口（独一寒带省域中心）、太原（东南地域中心）、南昌（中部省域中心）、兰州（大东南一带一路节点）、南宁（广西省域中心）等城市排名疾速上升，可积极规划。

同时也可关注局部三四线区域中心城市的崛起，从2016年和2021年的排名变化，我们还可以找到潜在风口城市，廊坊（上升22名）、常德（上升16名）、宜昌（上升15名）、阜阳（上升15名）、张家口（上升14名）、亳州（上升13名）、遵义（上升12名）、衡阳（上升10名）。（表4）

详细到投资战略上，城市的规模化扩张仍是中心，大规模的基建，提升城市功用，吸纳区域人口往中心城市聚集，为城市的中心开展逻辑。

结合120个重点城市的数据，我们发现，随着投资配套的落地及人口的聚集，城市往往会出现从1到6的扩张逻辑，在不同开展阶段及工夫周期，投资的主导区域的战略方向，会有明细的差别。

如图1所示，以大家较为熟习的老一线上海为例，上海曾经开展到第6阶段，城市外部开展从规模扩张转向质量提升，工业、寓居等功用开端转向城市核心40-60-80公里圈的小城市，所以过来两年，上海的商办大宗买卖日趋活泼，住宅市场方面，则是花桥昆山嘉兴等环上海区域异常火爆。

夫风生于地，起于青苹之末。斗争新一线、筑梦新二线，也应从“青苹之末”着手，顺势而为。

详细到新一线城市（目前多为强二线），我们可以看，2016年均匀经济规模为1.04万亿元，人口为990万人，但中心城区范围小（644平方公里），均匀人口密度达1.53万人/平方米，人地关系紧张。继续的扩容需求和人口规模导入的开展战略下，会出现出摊大饼的景象，即土地空间从3到4，城市全方面向郊区扩张，郊区的土地价值也将失掉片面重估。

　　以南京为例，目前抢占江北、江宁和浦口的投资开发时机，仍然是最佳的选择，在南京提升新一线城市的进程中，这些区域不可防止将承当起吸纳 新产业 、新人口、重生活的空间使命。

（作者为禾略征询CEO）

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