过年回乡见闻似乎曾经成了各大机构的一项新传统，在一线城市忙了一年的剖析师们回到了家乡，展开一年一度的返乡草根调研，在节后纷繁推出了万字调研报告，其中房地产和消费晋级成为焦点。
三四线地产：拆迁、棚改和去库存
拆迁、棚改、去库存是三四线城市甚至偏僻乡村房地产的关键词。
据家乡在山西太原北郊一个山村的申万农业组剖析师王海亮称，拆迁已成了过年家人聊天最抢手的话题：
好几个亲戚家住市郊，院子曾经成为一片瓦砾，不过大家都怒气洋洋的，租住在左近的楼房里，等候着好几套回迁房、门面房。
村里有人家的儿女给父母买了院子，正好赶上拆迁，院子拆了，拿到几百万补贴，回我们村把老院子翻修一番，华丽堂皇，彩旗飘飘。
以前村子离拆迁的“垂青”不断较远，如今路曾经修下去，如何在自家左近多圈几亩地，盖一片仓库出租，成为了家人讨论的重点。
中信建投房地产行业研讨团队陈慎、刘璐等调研发现，东部浙江的局部三四线城市，棚改的力度和补贴的力度都相当惊人，温州市2017年中提出的棚改补贴新政策下补偿款比原先提升了30%-50%，也带来了2017年一批高购置才能的增量需求。
来自山东东北某四五线城市的广发证券首席微观剖析师郭磊以为，货币化棚改无疑是推进和他家乡相似的城市这轮房价下行的次要背景。一是拆了房子总要买，二是拆房子的补偿足够买。
总结剖析师们的察看可以发现，三四五线城市的房地产市场逻辑根本上是货币化棚改带来的增量需求安慰了去库存效果，带动了成交量和价钱走高。
但郭磊指出，棚改自身不是永动机，棚改力气削弱能够在两三年之后：
一旦将来棚改加速，或许货币化比例没那么高了，房价下跌动力就又消逝了，将来一定会阅历这样一个进程；
但从另一方面来说，过来几年内相似这样的县城的城市根底设备的确在发作变化（商品房配套设备、购物、消费环境），房子自身也有一个基于根本面的再定价，未必完全是供求失衡驱动，向下空间也不会太大。
郭磊以为，棚改和县城开展一样，甚至和中国的开展一样，是一个粗糙但又的确在带来猛烈改动的进程。有些事情让人忧虑，但有些细节又显示出80年代变革开放初县城才有的那种新颖和活泼的滋味。很难复杂评判。很多人在相似成绩的看法上有点偏公知化，一谈就是举债开发很严重，结果怎样怎样样。他觉得更好的一个姿势是大家跳开先见，去各地看看和感受感受。
此外，中信建投房地产行业研讨团以为，去库存曾经收效，2018年三四线城市房地产下一步最重要的就是补库存：
除了沈阳等局部库存自身就比拟高的城市，我们调研的大局部城市土地市场都同比大幅增长，局部城市降生新地王。
很多三四线城市尤其东部区域在去库存后，供给量有点跟不上，2018年在新增土地的供给下，二级市场能否进入一个新的均衡是一个关键点，估计这些城市2018年的新开工不会差。
对于互联网金融P2P企业来说，支付市场完善的标准和管理系统将彻底改变互联网金融行业的格局，不仅给从业者提供了的巨大的发展机遇，也带来了全新的挑战。乡村土改甜头初显
2018年的地方一号文件提出，探究宅基地一切权、资历权、运用权“三权分置”，过度放活宅基地和农民房屋运用权。文件还提出，片面展开乡村个人资产清产核资、个人成员身份确认,放慢推进个人运营性资产股份协作制变革。
申万农业组剖析师王海亮以为，乡村开展要激活各种要素，最重要的要素还是土地。他察看到宅基地运用权的流转、乡村个人资产（特别是土地资产）的变革，能够是村里人曾经开端品味的大蛋糕：
说到土地，不得不提村里有人建的养鸡场、养猪场。养鸡场养了2万只蛋鸡，我粗算了一下，一年营业额有两三百万。为啥这么关注养鸡场，由于是流转了我家的几亩地，一年一亩地一千五百元的流转费。养猪场是村里“能人”建的，估量研讨过农业的冤家，对村里的“能人”比拟熟习，无非是与村干部沾亲带故的。一些个人性质的荒地，曾经摇身一变成了某某家的产业。
消费晋级停止中
消费晋级正在三四线城市如火如荼地停止中。
郭磊以为，到了后棚改时代，县城是“高铁网络+商品房小区+购物广场下沉”，城市半径的改动能够是过来10年最集中的一次，消费习气的改动能够是更值得关注的。他在县城看到很多品牌和商业形式，都是这两年才从一二线城市过渡过去的。
家乡地处浙江北部和安徽、江苏三省接壤处的申万剖析师范张翔察看到，85-90后开端念完大学回家任务，组建家庭，消费才能强。逐步构成2-3个商圈，以八佰伴进入带动的中心商圈最为火爆，最直观的感受是县城消费将来几年会继续晋级，一线品牌渠道下沉将取得宏大的商机，星巴克、满记甜品、肯德基、必胜客、一点点等品牌均已引进，且生意分明好于山寨品牌，中心逻辑只要一个：那些在大城市读过书见过世面的年老人，开端回家花钱了。
春节时期的食品饮料消费可以说是消费晋级的缩影。
华创食品剖析师龚源月、符蓉、曹岩等调研发现，酒类送礼方面，一线城市多以茅台（45%）、五粮液（17%）为主，二线城市多以五粮液、洋河、郎酒以及中央品牌为主，但在二三线及以下城市中，亦有消费者选择茅台作为礼品。
晋级也表现在汽车消费方面。申万剖析师范张翔用“车满为患”来描述家乡的状况：
城市家庭根本1台车曾经普及，拥有2台甚至更多的家庭也很多，这几年每年置换晋级比例应该不低，县城里德系三强压根没有装逼的资本，不乏冒出几辆炸街的超跑，新动力车和国产品牌占比不高。
乡村家庭根本上都是第一台车，轿车最多，10-15万合资品牌为主，SUV 20-30万为主，印象中2012年之后每年回去都有很多挂着彩带的新车，如今每家一台普及率也很高了，新乡村规划尚可，老村庄规划脱节，院子里、马路上都是车。
在济南，申万剖析师吕昌发现消费晋级趋向分明。在购物文娱方面，万达广场、恒隆广场近年来纷繁停业，替代了原来的银座、泉城广场，成为如今济南人特别是年老人的首选，大年终三去万达广场看电影，外面人头攒动，夜场济济一堂。
在餐饮方面，如今济南曾经有了如城南往事、高第街56号等多家本地连锁，而像西贝、海底捞这样的全国连锁已随处可见，高档餐饮闭幕后，群众餐饮如雨后春笋般疾速生长，人均消费在50-150元，餐饮店的酒水价钱在100-400元区间。
申万剖析师周缘在回乡见闻中写道，消费晋级并不是复杂空泛的四个字，而是发作在我们身边实真实在的变化，人们的生活越来越好，消费理念在向“更优质更安康“开展。
申万剖析师张喆感慨道，假如不是回乡所见，不敢想象三四线以及县乡级城市的消费晋级正以史无前例的速度停止中。