盒马鲜生 为代表的 新批发 业态、形式，降生以来激起的热议不绝于耳。

随着盒马鲜生2018年正式开启全国性扩张。“盒马来了”，这四个字关于中国商业地产行业，物业主，或许都有着爱恨交集的复杂味道。

怎样看？一句话做结： 爱恨与否，在于于己有否价值。

盒马的形式创新价值在当下其实无用过多赘言，其线上线下一体化形式更好处理了生鲜线上运营的痛点，经过数字化改造实体店的商品、会员、运营，其让市场重新看到了线下商业的价值，并提升了实体商业的估值。

当这样的新形式，尤其是“盒马来了”的提速后，“骚动”不可防止。

很多商业地产商曾问笔者，盒马等新批发业态对商业地产的影响，是不是时机？

盒马如今也很受欢送，有很多物业主曾找过笔者，希望协助举荐、引入盒马。或许探听盒马年内能否有进入所在城市的方案。

这些都显示，盒马正在商业地产范畴“输入”规范，整个市场似乎也呈现“分层”。

一、爱盒马

顺利的话，到2018年年中，地处北京南三环的百荣世贸商城将迎来一家盒马鲜生的停业。

原以服装零售市场为主的百荣世贸商城，将盒马鲜生作为其转型大型商业综合体的新批发先锋引进。

在两年多前，物美集团旗下美廉美超市合同到期撤出后，百荣世贸商城就未再引进大型商超。

此次与盒马的协作， 百荣世贸商城把二层一角6000多平米的有独立出入口的简直最好地位给了盒马。

百荣世贸商城总经理王丽华早在2017年终，便奔赴上海，自动与盒马接洽。其时，盒马门店还仅有在上海为数不多的七八家门店。盒马还未进入北京。

自动南下招徕盒马的，还有北京翠微百货大成路店。

在盒马鲜生开出上海第一家店时，北京翠微百货大成路店便自动找上了门。“关掉本身自营得还不错的翠微超市，以只到餐饮业态差不多一半左右的低租金，在4万平米的百货店中给盒马鲜生腾出4600多平米的面积开店。”

盒马鲜生也是改造中的北京东三环双井区域写字楼商业乐成中心的首选商家。乐成中心方面人士通知记者，看中盒马鲜生线上线下结合的形式新颖，产品丰厚，因而给出了比原先的商超BHG面积更大的场址。

爱上盒马的不只要北上广一线城市中心商圈的商业地产商、物业方。

在比邻上海的县城昆山，新城控股的一个10万方的商业项目在去年与盒马接洽1年多后，目前已与盒马鲜生签约。

新城控股招商中心副总经理兼主力店部总经理李长江通知记者，新城控股旗下在江苏苏州、南京、无锡、常州、江阴，安徽合肥、陕西西安、福建福州等准二线城市、富有的三四线城市甚至东部沿海苏锡常周边的县级市预备停业的商业地产项目，都预备引进盒马鲜生。

在李长江看来，盒马鲜生俨然20年前家乐福、沃尔玛等大卖场兴盛时期的“翻版”。其时， 后者正是商业地产商捧在掌心的香饽饽——是简直一切商业地产商希望招商引进的的主力店“头牌”。

商业地产商、物业商对盒马的爱是有因由的。翠微百货大成路店总经理黄振旺通知记者，在北京翠微百货大成路店，去年7月盒马鲜生停业后，近6个月的客流量数据显示，翠微百货大成路店的客流量翻了一番，对整个门店的销售直接带动有正向10%的增长。

黄振旺说，作为北京头一个向盒马鲜生抛出“橄榄枝”的商业项目，“翠微百货定位社区生活中心，我们看中盒马线上线下一体化的运营形式能为周边社区消费者带来生活便当。其次是其生活化的精品商超场景，更多能吸引有经济实力的、更优质的客流，比方39岁以下年老客群是盒马消费主力。”

“盒马有生鲜、有餐饮、有现场加工等，比方海鲜加工，南方人通常不擅优点理海鲜，因而顾客消费海鲜类加工和餐饮必需到现场，门店客流就是往上升的。”黄振旺说，“盒马太方便了。半年开店效果来看，至多在门店辐射区域半径内，盒马曾经成为周边社区居民一种生活的依赖。而区域内，只要盒马可以做到30分钟送达。”

“聚客”则不是百荣世贸商城引进盒马的首要目的。“盒马线上线下一体化的形式，意味着到线下实体店逛一次就可以不必去了，指定工夫效劳周边的商圈客群，配送到家，这种运营形式带来的方便、快捷性，包括领取上的便当、选择的方便，是百荣世贸商城爱上盒马的理由。”百荣世贸商城总经理王丽华说，百荣世贸商城看重盒马鲜生提供的商品质量和商品的共同性、鲜活性，及其线上线下结合的效劳，后者有助于提升周边社区居民生活的便当性，前者能引领 消费晋级 。

虽然盒马鲜生给付的租金远不及原有零售市场商铺租金高。但百荣世贸商城原是以零售为主商贸市场，如今随着北京城市规划和定位的调整提升，百荣世贸商城也晋级为全客层、多业态的大型商业综合体。由此，盒马在为消费者提供效劳中的引领作用，包括打通线上线下的新批发形式的新意为百荣所宠爱。

而对在全国二三四线城市都有商业地产项目的新城控股而言，爱上盒马首先是租金收益上能带来利好，比传统的大卖场能高出20-30%。其次则是爱上盒马，这个线上线下结合的新批发形式代表的网红店身份。在二三四线城市，经过一线城市市场炒作话题的网红店，代表着一种簇新的时髦潮流——“有噱头、有话题、能吸引人的盒马，对新出的商业地产项目疾速进步知名度、构成强引流的效果是有协助的。”

二、“恨”盒马

但是，不喜欢盒马的，甚至“恨”盒马的，能够也不在多数。

任何新事物的降生，除了所谓的做增量市场之外，更多也是在做存量蛋糕的瓜分。竞品，即传统商超大卖场，也包括传统的B2C生鲜电商，他们对盒马这个新批发代表的负面心情是自然的。明天不做讨论。

我们看的是：购物中心需求不时地新陈代谢来吸引顾客，为什么会有大型商业地产商、购物中心对盒马这个当下的新批发网红品牌爱不起来？

记者理解到的根本上有两点理由：

一、租金收益低？

坊间传言，盒马鲜生擅以高出普通商超2-3倍的高租金“抢铺”。目前来看，已根本是过来式。

在盒马上海扩张初期，为斩获中心商圈的一些优质物业，以及为打响盒马品牌，不扫除盒马会给出比竞争对手绝对更高的租金。这也是一切商业品牌渠道扩张初期，阶段性的通常做法。

按记者的理解，根本上到2017年下半年，在与物业方的协作中 ，盒马鲜生通常能以一个绝对低的、纯租赁的租金形式，签下10－15年的长租约。

由于盒马鲜生自带流量的网红店属性，能聚客、能引流，盒马鲜生是显见的掌握议价权的强租户。低租金入驻成为必定。

不过，正如不少购物中心和商业地产商晚期对Zara等快时髦品牌免租金、对Prada等朴素品牌“装补”（补贴装修）一样，在购物中心和商业综合体的品牌、业态组合中，租金历来不是“一刀切”而是按其角色和价值的不同上下组合，完成综合收益最大化——有些业态品牌是“收益担当”，有些业态和品牌是“流量担当”，有些业态和品牌则是“价值担当”。

二、形式抵触？

在线上线下交融的新批发成为必定趋向的当下，为何还有商业地产商、物业商不喜盒马？

一位不愿具名的知名商业地产商通知记者，全体来看，线上线下交融能够是大的趋向，购物中心、大型商业综合体也十分欢送这种新的交融的业态、品牌，但和阿里盒马鲜生之间的形式，但在客群的重合度和运营战略创新上还要磨合。

首先，线上线下的客群引导观念抵触。 购物中心、大型商业综合体的运营中心是强化线下体验，是将线上消费者往线下消费转移、或许说延伸的，一种强化线下场景的做法。而盒马更多的是经过将在线下的消费，经过便捷的领取战争台化的方式将之转移到线上。

其二，投资报答，即“算账”的成绩。

超市业自身属于低租金行业，而超市又是引流、聚客的很好的一个业态。所以，有经历的物业方（商业地产商、购物中心、大型商业综合体等），都会在超市门口做很多中小型的“中岛”，以及引进一些小业态店铺等这样的布置，使得购物中心物业全体的租金有比拟大的、很好的报答。通常而言，超市外“中岛”的租金是超市的5到10倍左右。

而 盒马鲜生恰恰是超市＋餐饮＋现场制售的“小中岛”的形式， 若引进盒马，势必带来购物中心过往“中岛”及小业态店铺运营支出的损失，进而影响到购物中心乃至整个商业综合体全体运营的支出。

其三，从聚客才能下去看，专业化的超市，特别是在产品跟效劳自身做的十分到位的专业化超市，比方像华润ole’、blt、永辉超市、果蔬好等超市，聚客才能都比拟好。作为线上占比更大的盒马，其导流作用的优势并不分明。

“购物中心一定是会有超市的。但一定是找到跟购物中心全体开展战略，或全体财务投资战略十分吻合的协作同伴。”上述人士以为，这也是为什么相似大悦城、万达商业、凯德等本身运营才能更强、更成熟的大型专业商业地产商还未选择和盒马鲜生协作的缘由。

不过，盒马CEO侯毅日前在冤家圈里写到了他对这个成绩的看法——他以为，线下流量和线下流量不是零和游戏，传统批发讲weeklyshopping，而新批发讲dailyshopping，“总流量池”缩小很多倍，周一到周五是线上，周六日是线下， 消费者基于不同场景做选择，这是（新批发业态）最大的消费价值。

三、导向

当然，商家对盒马的爱、恨都不是相对的。

好像零供博弈，批发商品牌和商业地产商的协作实质上还是“价值导向。

往往能达成协作，条件都是对等的。“当盒马鲜生面向一个运营才能不那么强的购物中心的时分，盒马引流聚客的优势很凸显，他的会谈位置就会很强，自然就会很容易进驻。”

但作为大悦城，或许像万达、凯德等等比拟成熟、本身运营才能较强的商业地产商，则能够不会自动丧失既得的高收益的时机。

不过，依照盒马鲜生的扩张速度，及目前市面上商业地产项目存量及放量的现状来看，盒马鲜生看上去面对的是一个物业足够富余的“买方市场”。

从北京翠微百货大成路店等现成协作的案例可以看出，相似翠微百货这样的物业“甲方”都为盒马开出了低租金和优厚的入驻条件，但随之而来的是翠微百货大成路店客流翻了一番，门店销售增长10％的业绩，证明了其成功做到了利好缩小、弊端减少的价值取舍。

放之全国批发市场范围来看的话，在开店选址上，盒马代表的新批发业态有很多商业地产商不得不爱的优点。

比方，绝对以往“家乐福们”对地段、地位、面积、物业构造等要求过于苛刻（比方必需要求“宽到达多少长到达多少”），给物业方添加很多本钱，盒马鲜生只需求根底物业。

盒马鲜生的选址规范是项目周边运用App的用户拥有量。 用户量到达一定规范，盒马鲜生就可以开店。至于传统商超通常喜欢的金街银角、可视性好等要求，盒马鲜生只需求根底的物业即可。对物业面积的要求看上去也十分机动，目前来看，盒马从2000平米到上万平米的店型都有。绝对大型商超物业租金都不高，加之盒马对优质物业还会给予绝对有竞争力的租金，物业方不得不爱。

盒马独一是对开店的密集度有要求。 一旦进入一个城市即“不留死角”。 相似昆山县，盒马鲜生的规划最少是要开出8家门店。

而盒马鲜生不光是选址开店灵敏。经过 大数据 运营，盒马聚集的是无效人群。盒马线上具有数据才能，可以经过数据晓得消费者喜欢哪些商品，由此精准营销才能较强，“去化率”较高。同时，数据支撑的形式，也使得决策途径更短，防止此前传统洋超市的多层级管理、两头反应途径工夫较长招致的创新力缺乏、思想僵化等“大公司病”。

尤其在当下，商业地产开展较迅猛，一年放量上千家购物中心，优质的品牌资源处于被争夺的阶段，盒马作为新批发的创新代表，有着显然易见的先发优势。

“重场景、重体验的线下批发业集中在一线城市中心地段或中心商圈。二线城市及富有的三四线城市还比拟缺乏盒马鲜生之类的新批发形式店。将来新的消费主力是年老人。年老人对价钱的敏感度是不高的。新事物的呈现是很容易承受的。”

包括李长江在内的诸多商业地产人士，在看失掉的价值之外，还有更多待理论检验的未知——盒马对同行的冲击AI已经渗透到了生活中的方方面面。在智能交通领域，人工智能技术也正在发挥作用。，和非同行的冲击究竟有多大？

一些观念倾向以为，盒马鲜生能经过数据、精准营销将周边有购置力的中心客群“吃掉”，但是，其也无法灭掉一切对手。这在于盒马鲜生对中高端质量商品做出了性价比，进而在客群上做出了差别化。其针对目的客群的分解，是自然地给他人留下了生活空间。

另一派观念则以为，一旦盒马形式成熟，落地后运营没有成绩，则没有竞争对手。

盒马鲜生CEO侯毅曾对媒体表示，盒马鲜生2018年会迅速进入全国，在各个城市都会开店。

2018年，不论爱不爱，盒马都要来了。