文 | 孙姗姗

盒马正在疾速扩张。截至往年2月底，全国9大城市曾经开出35家盒马门店。那么，盒马的选址逻辑是什么？盒马又给所在区域的商业地产和实体批发带来了什么变化？

许炜锋是盒马鲜生北京地域的选址担任人，曾先后在连锁餐饮品牌呷浦呷浦和汉拿山效劳过十年。他清楚过来商业地产和传统批发业的痛点——算账先行，过于优化本钱和控制费用，而不是真正从消费者需求动身。

如今，盒马带来的鲶鱼效应让许炜锋颇为兴奋。自去年6月在北京开出第一家门店以来，盒马在半年多工夫，已在北京开出8家店。

其中，盒马鲜生去年7月入驻北京翠微百货大成路店，该店总经理黄振旺称，盒马停业后翠微百货大成路店的客流量翻了一番，对整个大成路店其他批发业态的销售也直接带来了约10%的增长。

经过发明体验，进步效率，新批发形式自身自带流量，不只改动了选址逻辑，也让以百货为主的传统实体批发摩拳擦掌、寻求打破。

盒马是如何选址开店的？

品牌在选址开店的时分，都会围绕地位这个根本点展开。地位就是流量，在传统实体批发时代，这是亘古不变的规律之一。新批发背景之下，这一规律会发作什么变化？

仅看北京地域，我们不难发现，盒马的选址似乎都不按常理出牌。不论是百荣世贸商城、翠微百货这样的传统百货商场，还是在四环外的十里堡、五环外的亦庄，商业物业的现有客流和入驻品牌的知名度，似乎都没有太多优势，对主营生鲜的商超来说极具应战。

盒马有本人的考量规范。综合来说，会事前对周边3公里范围的人群数量、质量，地产方的配合才能、物业特点等做全体考量，而不是单纯看重地位和流量。

盒马十里堡店所在的阳光新业地产是北京第一个“吃螃蟹的人”。早在2016年8月底，许炜锋便开端与其接触，那时，行业和市场对盒马的认知还仅限于话题性和影响力，无法断定这一商业形式的可继续性。但外地产高层亲身跑到上海细致沟通后，不到2个月便确定了协作意向。

与普通商超不同，盒马用户还可以在线上下单，3公里范围内30分钟完成配送。这就决议盒马需求在一楼完成陈列、配货、铺货、配送，不只要有保证包容线下消费人群的场地，还要确保效率最大化，满足线上用户的购置体验，因而对物业的要求很高。

北京亦庄的城乡世纪广场，就为盒马提供了很好的场地根底。它占地15万平米，拥有超越3000个停车位。盒马在这里的门店也因而超越9000平米，属于旗舰店级别。

但更多时分，盒马仍需与商业地产一同，制定契合盒马新业态需求的场地处理方案。“重生事物的路是靠本人走出来的。”许炜锋感慨。

在北京东三环双井区域的乐成中心，由于楼上是高端写字楼，存在人群密集、工夫段集中和场地受限等理想窘境。于是，任务人员必需得重新规划活动道路，防止盒马的日常配送与白领上上班发生抵触。

还比方东五环外的东坝，地铁、商场等根底商业设备并未完善，但由于看好它将成为北京将来的第四使馆区，便在此落地了盒马在北京的第三家店。如今来看，由于优质商业的稀缺性，盒马只需效劳好了周边3公里的消费者，黏性反而更高。

非盒马不嫁？

百货商场、购物中心、商业地产们，正对盒马抱以极大的热情。

位于北京南三环一带的百荣世贸商城原是以零售为主的商贸市场，如今寻求晋级为全客层、多业态的大型商业综合体。

北京百荣世贸商城总经理王丽华2017年终便奔赴上海自动与盒马接洽，在某超市撤场后宁愿空置一段工夫，也要将盒马作为新批发先锋引进。缘由是：“盒马鲜生提供的效劳很契合百荣世贸家庭生活综合体的定位，其全新的消费形式会对百荣的消费晋级起到促进作用。”

于是，百荣世贸商城把二层一角6000多平米、有独立出入口的好地位给了盒马。估计2018年年中，地处北京南三环的百荣世贸商城将迎来一家盒马店的停业。

高端写字楼商业社区也在欢送盒马。北京东三环双井区域的乐成中心相关人士说，他们看中盒马鲜生线上线下结合的形式新颖，产品丰厚，因而给出了比原先的商超BHG面积更大的场址。

不只是北京。武汉市市长万勇在3月11日央视《对话》说，盒马鲜生是线上线下相结合的新业态，他晓得很火爆的时分，就请有关的同事去联络，去年9月6日在东湖宾馆和盒马开创人侯毅见了一面，侯毅就立马容许在武汉建店。

而侯毅在此次央视《对话》节目中泄漏，往年4月将在武汉开出第一家店。他还估量，大约3年要开50家店以上，才干满足三公里范围内整个武汉全掩盖。

作为兼具餐饮、批发、外卖等多种业态交融的新批发企业，盒马在办证和审批方面也遇到了一些懊恼，但武汉地域就针对这种新批发创新形式迅速开放绿色通道。“万市长给了盒马一站式效劳的便当，两个小时就办完了。”侯毅说。

多家商业地产都希望拥抱盒马。一家大型商业地产公司担任人甚至表示：“我们旗下一切的商业地产项目乃至仓库资源，都可以拿出来供盒马挑选。”

3月1日，知名地产集团新城控股还与盒马鲜生结合宣布，单方签署了战略协作协议，新城控股将为盒马提供旗下优质的门店资源及特性化效劳，助力盒马在全国市场的扩张。

据悉，新城控股旗下的昆山吾悦广场已与盒马完成签约，估计往年下半年正式营业。此外，单方还在接洽江苏、四川、福建、陕西等地多个项目。

最in的新批发形式，重在体验和社交

商业地产们对盒马的情有独钟，并非一时衰亡，更是因多年的运营痛点驱动。

全联房地产商会商业地产研讨会会长王永平通知《天下网商》：“在传统实体商业里，遭到冲击比拟大的是批发商品为主的百货公司，近几年开展滞后，很多甚至走向关店。超市便当店接近用户，购物中心注重体验，它们受影响比拟小。”

就连英国最大的服装批发商玛莎百货，也难以阻挠颓势。2016年下半年，它宣布封闭中国际地的10家商铺，2018年终又封闭了在中国的最初一块阵地——天猫旗舰店。不只在中国市场节节溃退，玛莎百货在英国也在继续关店。

传统商业地产商的习气性思想是招商、收租、售卖商品，但随着越来越多年老人们更情愿走到线下，他们也在求变，比方引进更灵敏的业态、发明更多公共活动空间来优化原先的批发格式，既完成引流，也提供更好的体验。

而盒马不只为本身门店带来流量，还为整个百货商场或商业社区、整个购物中心或家庭生活综合体带来了流量。更重要的是，盒马新批发形式还带来了新的价值。

杭州解百商贸集团副总经理倪伟忠泄漏，自2018年1月18日解百新元华开出盒马鲜生以来，解百这座老商场的线下人流量分明添加，由于盒马这个IP自带流量，又有海鲜这种吸引客流的强势品类，许多杭州居民以及外地游客纷繁涌入商场，直接带动了商场的人气。

新城控股相关担任人说得很直接：“盒马自带流量的网红特性、杰出的产品和效劳体验，让其成为能聚客、能引流的流量金矿。”

北京翠微百货大成路店总经理黄振旺也表示，“我们看中盒马线上线下一体化的运营形式能为周边社区消费者带来生活便当，特别是有经济实力的、更优质的客流。半年开店效果来看，盒马曾经成为周边社区居民一种生活的依赖。”

业绩和人流增长外，盒马还提供了卖货之外的第三空间，成为社交场所，添加人与人之间的衔接。许炜锋引见，“在小区的用户运营群里，真的有老年人协助下班很忙的年老人做饭。”

目前，一个成熟盒马门店每周会有两场以上门店活动，包括寓教于乐的亲子party、美食课堂、亲子厨房、手工DIY等。而在过来的2017年里，盒马门店累计停止了超越1200场大大小小的各品种型的线下活动，累计参与人数超越30000人。

许炜锋打趣道：“在小区的用户运营群里，真的有老年人协助下班很忙的年老人做饭。”

全联房地产商会商业地产研讨会与RET睿意德结合发布的《中国商业地产行业2017／2018年度开展报告》称，以盒马为首的新批发成为地产商最钟意的协作对象之一。王永平说：“互联网巨头控制下的创新批发业态疾速规划，取代传统业态成为新的主力店。”

不论是最早开出盒马的上海金桥国际商业中心，还是越来越多的商业地产，它们和新批发发作了交集。关于它们而言，新批发最大的价值或许是发明变化。