结合办公空间的下半场，是随同着一系列变数开启的。一面是项目同质化，那就大鱼吃小鱼，另一面则是，找准航道不时深耕。

在城市中心区域规划的品牌，如WeWork、梦想加、裸心社和氪空间等也在暗自较劲。梦想加宣布完成总规模达3亿元B轮系列融资，持续主打智能化效劳，成为北京、成都规模最大、密度最大的共享办公品牌。裸心社与USGBC达成战略协作，开启结合共建形式。

结合办公这个行业就像直播一样，来势很凶，潮水退避也迅速。阅历了2015年的井喷之后，越来越多的人承受结合办公空间的时分，却也呈现了普及过度的景象，比方说孵化器太多了， 创业 者不够用了。

行业减速洗牌，往往都是乱想跌出和马太效应凸显的征兆。结合办公空间的下半场，显然还需求答复诸多基本性的成绩，比方，如何避开讲故我国这片创新热土正在发生一场全面而深刻的产业结构变革。事的坑，逃出当包租婆赚不了钱的魔咒，结合办公行业的中心竞争力终究在哪？

结合办公空间活得怎样样？

随着新 经济 条件下自在职业者、近程任务者、活动任务者等群体的呈现和不时扩展，结合办公空间在欧美等国度衰亡。短工夫内降生了WeWork、The Yard、workspring等品牌，并在世界范围内开设了少量结合办公空间，这些结合办公空间普遍经过灵敏会员制的空间运用方式和丰厚的活动组织，既完成了本身 商业 形式的成功，同时也对外地创业创新气氛起到了重要推进作用。

2015年被称为中国众创空间的元年。这一年，众创空间从50余家开展到2300多家，增长近46倍。全国包括2345家众创空间在内的孵化器到达4875家，成为全球孵化器数量最多的国度。

从2015年起结合办公行业融资事情添加， 投资 热度上升。投资多以天使轮和A轮为主，但只要多数企业开展到B轮融资和 新三板 挂盘阶段。

再往后走，结合办公行业就呈现了有笑有泪，甚至是冰火两重天的场面。2016年10月，结合办公空间Mad Space因租金下跌、入驻率缺乏50%、后续资金链断裂宣布破产开张。

Mad Space位于东五环路左近的北京铭基国际创意园内，运营仅一年不到的工夫；2016年4月，曾是Airbnb进入中国市场时所入驻的孵化器孔雀机构，因拖欠物业管理费、赔本严重而关门；2016年2月，成立仅4个月的深圳地库咖啡烧光百万投资而开张。

到了2017年，剩下的行业佼佼者也开端进入了整合和抱团取暖的阶段。 比方先是富空间被无界空间全资收买，优客工场与洪泰创新空间战略兼并，之后优客工场又宣布与无界空间兼并。这当然是一种扩张态势，但异样也是危机感的表现。

行业领头羊之一的优客工场在车轮式融资和并购后，遭到了 媒体 关于其百亿估值独角兽水分、老股东股权转让等方面的质疑。随后优客工场发声明称，每一次融资后官方报道的估值都是取得投资人认可的真实数值。

而目前来看，大局部结合办公的“包租婆”们最次要的盈利形式还是房租，运营思绪复杂地说就是“整批零租”，本质上跟“二房东”没啥区别。而关于某些主打投融资和拿股权的孵化器来说，也堕入了瓶颈。由于好的项目大多一开端就拿到不错的投资，不会选择在小小的孵化器办公，而普通的项目走不到最初也就不存在所谓的股权套现加入。行业洗牌正在减速，大浪淘沙考验的是面前操盘者真正可以塑造的壁垒。

如何避开孵化器的坑？

我们听到更多的故事，就是结合办公不断以来推崇的投资孵化、社群、撮合效劳等等。但理想中，这些拉动结合办公估值的故事的确屡屡受阻。

大局部空间起步的时分，都聚焦在效劳创业者和聚集创业资源方面，比方优客工场有毛大庆这样的创业大咖自带流量背景，36氪的氪空间则依托其媒体资源攻城略地。但我们也发现，在过来两年工夫里，他们对外的口径描绘呈现了变化，孵化器概念被弱化，资源入股也曾经很少被提及。这些项目纷繁在创业市场之外寻觅新的生活空间，办公效劳被提及更多，2017年智能效劳更是成为最大卖点。

当然，也有很多品牌在创建之初就没有讲孵化器的故事，而是另一种打法。比方WeWork，他们定义效劳创新者，模糊了所谓创业的概念，也在后来的开展中逐步扩展客群到500强、 互联网 巨头。比方国际的梦想加，他们试图定义“将来办公室”，专注提供智能办公效劳，指向将来的办公人群。

以梦想加为例，他们一开端就不做的事情，反而显示出行业开展趋向。不做孵化器、不参与股权投资、不持有重资产，另外重要的是，梦想加团队60%的人是设计、研发以及软硬件开发人员。他们把次要精神投放在了空间设计、智能办公和空间运营三小气面。

梦想加是独一从起步就将空间作为产品来打造的办公空间。他们晚期以与地产商、物业方协作运营的轻资产扩张为主，在B轮资本充分以及产品成熟的状况下，开端规模化运营。一方面降低边沿本钱，另一方面提供更大的产品带宽，效劳的受众也更广。而详细来说，梦想加至多做到了以下方面，使其避开一些坑，同时脱引而出。

一是有灵魂的空间设计。梦想加的设计师团队，担任一切项目的空间设计研发等任务，会经过树立具有品牌特征的规范和主题，营建出可以满足用户需求并提供综合性产品体验的办公环境，并且可以根据用户反应停止后续的调整。而大少数结合办公空间的设计都由外包团队担任，难以保证主题作风的分歧性与用户需求的高契合度。

其二，也是最为中心的是贯彻究竟的智能办公效劳。与诸多缺乏自主产品开发才能、一味复制空间装修扩张规模的品牌不同，梦想加有独立开发的智能化办公零碎、功用性与规范化偏重的空间设计产品，依托大数据和智能平台完成的精密化运营产品，三者共同构成了梦加“OaaS（Office as a Service，办公即效劳）体系”。

怎样了解智能办公？举个浅显易懂的例子，在传统的空间零碎当中，门禁、灯光照明、零碎等都是分开控制的，而且需求从不同供给商处推销，并对相关人员辨别停止培训。梦想加的智能办公体系则可以完成让一个保安控制一切的零碎，缘由在于它均由一套零碎控制，不需求停止过多的培训。进出权限、财务、管理、各种动力与会议室的运用状况，在智能办公体系中，都能失掉高效运转。

梦想加的智能办公体系也是对外输入的，比方2017年2⽉梦想加取得腾讯众创空间战略入股，与腾讯开放平台达成片面战略协作。梦想加智能办公体系逐渐使用至遍及全国超越10万平米腾讯众创空间。

三是主打中心城市，中心地段。梦想加的规划次要在北京、上海、广州以及成都等城市中心商圈。最新数据显示，2018年3月, 四地中心区域新增签约面积超越十万平米。另外，以“为创业者效劳”为标语的结合办公空间或许孵化器主打创业公司客群，但梦想加显然更为开放。从数百家小微型企业，到相似华人文明、易到、海天网联等疾速扩张中的中型公司，再到传统巨头或网络巨擎如中粮、亚洲航空、铂涛集团、滴滴、昔日头条、腾讯等，这些处于不同开展阶段的企业都与梦想加有亲密协作。

借助以上差别化的运作，梦想加打破了结合办公空间难赚钱的魔咒，比方其曾经完成多个单店的盈利。而究其基本，无非就是用 科技 手腕，在运营效率和办公效劳体验上做到极致。

谁能成为中国版WeWork？

此前，诸多结合办公品牌都说要成为中国版WeWork，但做着做着都变构成了孵化器。从基本下去看，他们学了“形”，但很难把WeWork的中心竞争力拿过去。

与自在职业者早已占据任务人口三分之一以上的美国相比，中国的自在职业者群体才刚刚构成不久。结合办公似乎只是针对互联网科技的这一戳人群而言。

但WeWork就不一样了，其积累了各行各业的创业型或自有办公型用户。WeWork还有会员制，他们为会员提供办公空间、会议室、线上平台资源、优惠福利、社区活动。根本的入会门槛是45美元一个月的会费，当成为WeWork的会员，就有了WeWork的平台账号，可以运用线上平台，进入WeWork的创业者社区，享用WeWork引入的各种各样的商业效劳、商家福利。

而WeWork的盈利方式次要来自两方面，一是办公空间租赁的租金费用；第二就是为会员提供效劳的免费。财务、推行、品牌、数据、设计、法务、投资、软件开发、设计、公共关系、IT、保险。比方WeWork 直接提供的IT支持收取$125/小时的费用、私用路由器收取$195/月的费用。

这关于物美价廉的孵化器来说，又是一个望尘莫及的高度。这也就是为什么WeWork入场中国的时分其实也会水土不服。

一份名为《2017年灵敏办公空间瞻望》的报告中显示，结合办公在近两年坚持着30%的增速开展，预期在2030年将占据全体商办市场30%体量，成为千亿市场规模的行业。纵观结合办公行业起势的近三年工夫，投资举措日益活泼、品牌兼并以及头部效应渐显，但同时疾速开展的行业也将面临劣币当道、品牌同质化过重、虚伪昌盛等种种考验。

结合办公依然是一个庞大的市场，一线城市的厮杀还会持续，新一线城市的抢夺战也曾经拉开，比方梦想加曾经开端抢摊成都市场。与其要讲故事争做中国版的WeWork，不如回归科技赋能的实质。说不定，这样能看到另一种景色。

来源| 微信 大众号：吴怼怼