近期，很多朋友说，共享纸巾机是一个广告机，但我们不是这样定义它，我们定义它是一个互联网跟物联网结合的终端机，从线下吸入流量，重新回到线上，以共享纸巾项目作为流量入口，打造全国物联网社交共享大平台。“独角兽”很红。监管部门也高调欢送“独角兽”企业上市，并为其上市开设了绿色通道。

《每日经济新闻》记者综合胡润、IT桔子、CB Insight、科技部火炬中心、PitchBook等多家平台发布的数据得悉，截至2018年3月，我国独角兽企业已有约126家，散布在10个城市15个行业，总估值6253亿美元，约4万亿元人民币。

而在房地产效劳细分范畴，O2O买卖效劳平台、房地产经纪、共享办公空间等已涌现出一批一级市场“独角兽”企业。

戴德梁行华东区战略开展参谋部主管陈学海通知记者，“独角兽”企业的呈现，意味着新业态、新技术、新形式，但为何一工夫房地产效劳范畴“迸发”出众多“独角兽”企业？这些企业的开展有何趋向和风险？我国“独角兽”企业将来开展前景究竟如何？

地产独角兽“迸发”：5家效劳企业估值73.3亿美元

“独角兽”企业是指设立工夫少于10年、估值10亿美元以上的企业。

陈学海通知《每日经济新闻》记者，国际喜欢将“独角兽”企业和新经济、科技挂钩。在房地产范畴亦然，新兴业态的呈现对选址、空间、物业提出了新的要求，这也使得“独角兽”企业在新的房地产效劳范畴中孕育而生。

58安居客房产研讨院首席剖析师张波向《每日经济新闻》记者表示，一方面，现阶段的租赁市场存在租期不波动、空间不合理、合租体验差等成绩，租客关于寓居体验与租房效劳的提升需求非常激烈。另一方面，新业态、新技术、新形式、新企业可以失掉更大的支持力度。

“随同政策红利的逐步落地，各路房企资本密集规划。以处理房地产范畴不均衡和不充沛的开展成绩为切入点，在房地产效劳细分范畴中，O2O买卖效劳平台、房地产经纪、共享办公空间等已涌现出一批一级市场‘独角兽’企业。”张波表示。

在近日科技部火炬中心等机构发布的一份“独角兽”企业名单中，自若、爱屋吉屋、魔方公寓、房多多、小猪短租成为率先上榜的房地产效劳范畴的“独角兽”企业，这5家房产效劳类企业总估值73.3亿美元。

从目前来看，这些企业的估值已然不低，毕竟其还处在初期阶段，还没有进入疾速开展的上升通道。

“这类企业的估值是看市场占有率和现金流，当你没有好概念，资本是不会出去的；当你初具规模，故事又好，那么你离迸发就不远了。”陈学海通知记者，一家企业进到C轮、从idea变成实体需求工夫，企业需求一边组建网络，一边吸收资本。

而依据恒大研讨院的报告，中国“独角兽”企业有生长周期短、创新才能强、迸发集中特点。陈学海则表示，在房地产范畴中，租赁行业这个万亿级市场新蓝海，将来创新的空间更大，机构化、品牌化的疾速开展，也将为创新打下更好根底。

需求与政策双重安慰：地产独角兽集中租赁行业

世联行董事长陈劲松在月初的业绩发布会以为，房地产行业的“独角兽”最有希望降生在轻资产运营的长租公寓业务中。

在“房住不炒”定位和房地产长效机制的大背景下，涌现出不少市场机遇，但为何“独角兽”企业多呈现在房地产效劳行业？

张波以为，“衣食住行”是与人们生活毫不相关的，其中“住”是最难被推翻的。

但由于房地产行业的特性，决议了这个行业的“独角兽”企业必需是最接地气的，不但“一招鲜吃遍天”的能够性小，并且效劳自身会更重线上线下结合。

从目前房地产行业运营内容分类来看，次要可以分为房地产开发企业和房地产效劳企业。传统的房地产开发企业属于资本极度密集性行业，并且曾经有着绝对较长的开展工夫，自身的开发形式也无太大变化，不契合“独角兽”企业的惯例定义。

而房地产效劳行业，从前几年的房地产中介相关效劳企业的不时衰亡，到近些年品牌公寓等租赁行业集中涌现，无不遭到投资方亲密关注。加之住房租赁政策红利的趋动，更是减速了在这个范畴“独角兽”企业的发生。

“在房地产范畴，住房体系中的商品房局部增长分明，保证房失掉适当开展，但合适居民寓居的可租赁质量住宅供应严重缺乏。同时对居民其他住房的相关效劳配套需求思索较少，出租房屋装修质量差，小业主更不太能够提供什么附加效劳给用户。”张波表示。

矛盾，也正是市场机遇所在。以自若为例，供应端是小业主的房源，需求端是租赁客户。这个形式是抓住需求端，并在租赁端和需求端架起桥梁，同时提供一系列增值效劳。至2018年1月，自若完成40亿元A轮融资，这是截至目前中国长租公寓行业最高单次融资。

不过中信证券也指出，自若的高质量战略意味着公司现阶段盈利难度比拟大，由于分散式公寓的全体改造转租可以进步租金，但却不能够推进租金程度的大幅度提升（普通在10%~30%），所以分散式公寓在短期盈利的关键是控制装修本钱，增添效劳人员，应用租客和业主之间的信息不对称赚取差价。

打破“剪刀差”：独角兽须有久远商业形式

值得强调的是，上述形式并不意味着长租公寓的中心盈利，是树立在垄断房源和赚取“剪刀差”之上。

相反，更为久远的开展是将长租公寓的价值，树立在物业品牌和口碑被认可后，租金呈现更高溢价，使得租赁成为一种令人向往和罕见的生活方式

“从更久远角度看，不只租金可以提升，生活效劳场景中的赢利点也层出不穷。”陈学海通知记者。

比方魔方公寓，作为长租公寓最早起跑的选手之一，也是目前最早跑到C轮融资的集中式公寓品牌。其将从本来绝对单一品牌向多品牌转向，将本来的规范化公寓向“轻奢型”公寓以及处理企业个人住宿需求上开展。

再如房多多，既是国际一家房地产导购信息平台，又是一个精准的房地产营销效劳平台，经过整合传统经纪公司的渠道资源，以效果付费为盈利形式。

现阶段房地产行业的“独角兽”和住宅关联度大，和企业相关度也很高 。例如和房地产关系更近的 另一种新型业态——结合办公。优客工场、裸心社等 “和办私有关的”效劳方，既效劳企业又效劳团体。例如优客工场，建立基于社群的商业社交平台和资源配置平台，并以此为创新企业提供全产业链效劳。而就在本月12日，结合办公品牌裸心社宣布以25亿元人民币的价钱被美国结合办公品牌Wework收买。

“这类企业商业形式契合了中国经济新常态和社会资源整合的开展趋向。假如估值到达一定规模，它们肯定就是‘独角兽’企业。”陈学海以为，房地产效劳为了投合新的开展需求，就会呈现新的体系。所以，将来也会有更多的商业跨界和新的把戏呈现。 不过，无论是网红卖房、VR直播还是更多各类眼花纷乱的方式创新，都没有在基本上改动行业自身的买卖形式和效劳方式。

正如魔方生活效劳集团副总裁金喆所言 ，传统房企的“独角兽”企业更多依赖于对政策的了解和资本市场拿钱。 魔方公寓希望自定义为“互联网企业”， 就是不只做租赁房屋，还在能房屋上提供一系列增值效劳。

拥抱新经济：将来将降生更多“独角兽”

“‘独角兽’企业的迸发，显示了中国全体创新实力的提升，这些企业引领产业新形状开展，促进上下游产业甚至跨界产业开展。”正如陈学海所言，这也使得“独角兽”企业需具有更多的社会价值—— 成为企业生态链的重构者 。

新经济、新科技、新需求、新变化所带来的新浪潮，会给原有载体和空间带来冲击和深入的变化。变化也催生出一批平台型企业，可以经过孵化以及战略投资的方式，建构一个完好的生态零碎。

“我们的形式创新的确在世界是抢先的，包括挪动领取、共享经济等。但在科技含量、科技的深度创新上，我们很大的提升空间，这和这些企业本身的平台化、效劳属性休戚相关。”陈学海指出，我国在过来三年里发生的“独角兽”企业中，虽然其中不少是技术创业企业，但大局部还属于形式创新。

陈学海表示，将来不会是哪个行业好，而是看谁和新经济趋向更贴切，无论是需求端还是供给端，需求更多的“量身定制”。

“由大数据驱动的分享经济、平台经济和智能经济将成为‘独角兽’企业集中迸发的范畴。” 光大证券研讨报告指出，平台经济日益成为推翻传统经济形式、引领将来商业形式的驱动力。 一方面，持续发力轻资产运营、争取品牌输入，扩展规模、提升行业位置，一搏行业领跑位置，获取资本喜爱、争取上市。另一方面，在坚持公寓运营规模和行业位置的同时，经过散售减持、降低自稳健资产的比例，进步资金运用效率，缓解资金压力。

陈学海同时以为， 将来不论是和寓居有关还是和办私有关，既能效劳企业又效劳团体的“独角兽”企业会越来越多。

优客工场董事长毛大庆在最近的一次地下演讲上就婉言，“绝大局部‘独角兽’企业代表了各自所在范畴科技创新的较高程度，是助力创新驱动开展国度战略的重要力气。这些都是中国新经济、新动能的将来次要来源。”