拿地16个月之后，自持租赁住房项目万科翡翠书院近日推出租赁产品。不过，引发言论关注的并不是该产品，而是其价钱——“月租金最低1.5万元，10年租金180万元起，租客需一次性领取。”此举被指有“以租代售”之嫌。

北京房地产中介行业协会会长李文杰以为， 万科的这种做法将对后续自持租赁项目发生负面示范效应 ，有损行业龙头企业的抽象，也丧失了大企业应有的社会责任感。

而北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池承受《中国经济周刊》记者采访时剖析说， 假如从租售比角度来看，用相反区域房产总价的理财收益来领取房租，不只可以完全掩盖租金，还会有不少剩余 。

万科翡翠书院所推产品的租金及租赁方式，是基于哪些思索制定的？万科如何评价他们推出的“预租”形式？万科相关任务人员在回答《中国经济周刊》记者采访时表示：“目前翡翠书院处于示范区开放阶段，还在搜集客户意见，详细租赁方案也在考量中。其他成绩方便回复。”

本钱定价还是市场定价？

万科翡翠书院项目位于北京市海淀区北清路与永澄北路交会处北1000米处，处于东南五环外，接近科技企业聚集的中关村科技园区。2016年，万科经过现场竞拍获得该项目地块。因竞争剧烈，地块的自持租赁面积最终到达100%，自持年限为70年，土地单价超越3.6万元/平方米。

万科翡翠书院建立工地，该项目全部由开发商自持

（《中国经济周刊》摄影记者 胡巍 摄）

据悉，该项目将启动预租。市场信息显示，其90平方米三居室的月租金为1.5万～1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万～4万元，租期10年，租客需提早一次性领取租金180万～480万元。

中原地产首席剖析师张大伟通知《中国经济周刊》记者，该项目定价方式为“本钱定价而非市场定价”，绝对昂扬的租金面前也有无法之处。

张大伟剖析，“2016年末，开发商非感性地‘抢地’，呈现了片面持有的景象。关于北京限房价地块，很多企业拿地志愿激烈，从这一点看，一线城市土地资源成为企业的首选。只是谁也没想到，政策真的堵死了销售的能够性。”

李文杰以为，万科以本钱反推租金，无非是要把昂扬的拿地本钱和建立本钱转嫁到承租人头上，以完成企业的利益 。但是这种反推出来的租金程度曾经完全偏离了市场实践。“那么高的租金，而且要提早一次性领取那么一大笔租金，远远超出了绝大局部租客的接受才能。换句话说，具有这个领取才能的，与其花那么一大笔钱去租房，为何不去买房呢？”

李文杰说，国度培育开展住房租赁市场的初衷，在于经过租赁市场处理广阔中低支出者的寓居成绩。“万科翡翠书院的做法显然背叛了国度的政策方向。而且，这么高的租金定价，给周边房主租金报价也带来不用要的搅扰，不利于区域住房租赁市场颠簸开展。”

不过，也有业内人士以为万科翡翠书院的租金并不昂扬。 赵秀池承受《中国经济周刊》记者采访时说，外表看起来该项目租金比市场上的二手房房租要贵不少，但假如从租售比角度来看，这个租金设置有一定的合感性，租房还是划算的。“由于按相反区域房价每平方米7万元计算，90平方米的房子总价为630万元。按目前比拟靠谱的理财收益4%计算，买房资金（即630万元）每年的理财收益为25.2万元， 一个月合2.1万元。其中1.5万元交付房租，还可剩下6000元他用。也就是说，用买房资金的理财收益来租房绰绰不足。”

“预租”形式或暗含宏大风险

有不愿具名的业内人士以为，万科翡翠书院的做法有“以租赁之名行销售之实”之嫌。 北京市住建委的相关任务人员通知《中国经济周刊》记者，关于“以租代售”目前没有专门的解释，但去年北京市住建委结合北京市规土委发布的《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关成绩的告诉》（下称《告诉》）有针对性提及，明令制止以租代售及变相销售。

根据《告诉》，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。 北京市住建委称，郊区两级住房城乡建立部门对企业违背《告诉》规则，将自持商品住房“以租代售”或经过其他方式变相销售的行为予以认定，并归入“黑名单”，规划疆土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资历，住房城乡建立部门对其开发资质予以升级或许登记。

除有“以租代售”之嫌外，万科翡翠书院推出的“预租”概念，即第一批房源要到2020年才干交付，也引发热议。

地方财经大学法学院院长尹飞以为，万科仿照商品房预售设立“预租”，这种做法存在宏大风险。“从理论来看，房屋租赁普通都是‘一手交钱、一手交房’，租客交付租金后即可入住。所谓‘预租’与通常的租赁不同，显然是模拟预售而创设。就预售的理论而言，业主一次付清全部价款之后，需求等候相当长的工夫方可完成交付，再过一段工夫才干完成注销获得房屋一切权。为了保证业主的权益，法律对开发商的契约自在停止了较大限制，例如规则预售的条件、树立预售备案制度并赋予对立第三人以及司法查封的效能、要求停止预售资金监管等。”

尹飞引见，目前《城市房地产管理法》《商品房销售管理方法》《城市商品房预售管理方法》等法律法规政策中没有任何相似“预租”制度、维护承租人利益的特别规则，租客的风险很大。 “该项目最快也失掉2020年才干入住，租客提早两年领取那么一大笔租金，一旦发作延期交房、房屋质量未到达商定规范甚至房屋被第三人依法获得或许查封等情形时，由于缺乏制度标准，租客的权益很难失掉法律保证。”

赵秀池建议， 尽快出台与“预租”绝对应的法律法规。 “‘预租’可以提早锁定房源，波动房租程度，对承租人而言不是一件好事。一次性领取租金的数量太大，需求引入金融支持方案，比方，允许运用住房公积金存款等。”

前述不愿具名的业内人士以为， 万科翡翠书院推出的租赁产品离不开银行的支持 ，银行为租客提供10年租期的租房存款，相当于协助开发企业疾速回笼资金。但金融机构更应在供给端加大扶持力度，为企业建立持有租赁住房提供更优惠、更无力的金融支持，降低融资本钱。

推进租赁市场开展最大的难题是租售比？

在海淀区某高校任务人员吴女士看来，人们关于住房的需求日益多元化， 万科翡翠书院形式也许契合某一局部群体的需求。 她还说，在北京租房买房压力较大，“租售并举”政策有利于房地产市场开展，但还可以做得更好。“以共有产权房为例，虽然价钱比市场价稍廉价，但户型很差，配套不全，政策的优惠力度在下降，弃购率逐步添加。我希望政府管理一下租房市场，让信息愈加通明，新建的公租房、共有产权房，改善一下房屋户型，表现人文关心。”

而某本国驻华使馆的中国籍职员则以为，万科翡翠书院的租金关于普通职员来说较高，“ 或许他们的目的人群是企业高管、本国来华任务人员等，而我假如有这么多钱，更愿领取一笔首付款买房。”

赵秀池以为，万科翡翠书院高调亮相，对租金会有一个向上的拉举措用。 不过，市场能否承受这种形式，还有待验证。“假如租房也能处理孩子上学、落户成绩，市场的承受水平会高些。假如大家都承受这种租赁方式，买房的需求就会增加，对平抑房价也能起到一定作用。” 她对《中国经济周刊》记者剖析说，绝对于房价而言，一线城市租金较低的缘由，是老百姓手里有少量低本钱购进的房改房，由于房价不时下跌，房东们关于房租不是十分敏感。一旦房价不再下跌，按市场价计算的房价款的利息收益将高于租房收益。“要鼎力开展租赁市场，政府就要对房东给予相应的税收减免、存款利息税前扣除等优惠政策，以添加租赁住房的供给。而开展机构租赁，在不改动国有土地供地形式的状况下，开发商很难盈利，也应该给予税收减免、融资便当等支持。”

张大伟以为，关于当下楼市来说，推进租赁市场开展最大的难题是租售比。“ 目前北京等一线城市租金年报答率只要1%到2%，依照正常的市场逻辑，除非房价下跌60%，或许租金下跌2倍，否则租赁只能在资本的边缘彷徨。关于企业来说，万科是先驱，是输是赢谁晓得呢？政策和市场将来不能够没有变数。”

据悉，去年以来，北京落实地方“租购并举”方针，鼎力开展住房租赁市场。 依据去年4月发布的北京土地供给方案，从2017年起的5年内，北京将供给50万套租赁住房，其中大局部是个人土地上建立的租赁住房。此外，北京市政府还方案推出职工个人宿舍，面向城市运转保证的效劳人员和外来务工人员停止租赁。“这些租赁房源租金、租期波动，租金价钱将大大低于万科翡翠书院定价。普通百姓的租赁住房需求，将会失掉无效满足。” 李文杰说。

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