2003年，普洛斯进入中国时，只是一个小小的代表处。6年后，它成为中国最大的古代物流设备提供商。

截至2018年2月，普洛斯及旗上品牌环普，在中国38个战略性的区域市场投资、开发并管理着258个物流园、工业园及科创园，物业总面积达3300万平方米。 同时，普洛斯还基于支持 物流 、 新动力 及科技产业的开展，经过股权投资、金融效劳及数据科技平台范畴，积极打造抢先的产业开展生态体系。

开展如此迅猛，不由使我们考虑， 普洛斯的商业实质是什么？ 又能给我们带来哪些启示？

一、普洛斯做对了什么？

1、外乡化

与许多跨国企业一样，普洛斯在中国的开展选择的是“以华治华”，在其中立下丰功伟绩的包括普洛斯的灵魂人物梅志明，后来创建了上海易商集团的沈晋初，以及目前次要担任普洛斯环普业务的赵明琪。经过并购与合资等方式与手中曾经握有仓储土地的外乡企业协作，打入中国市场。随着竞争的日趋剧烈，普洛斯更是与外乡企业合纵连横，达成战略同盟，从土地和股权两条线去增强本人的产业链条和业务资源的掌控力。

2、构建高效网络

物流的中心实质在于效率提升，而物流地产，作为一个根底设备行业，最重要的就是能否铺设一个四通八达的网络，抢占中心关键地位，结构资产壁垒。除了本人投资开发，普洛斯还经过投资、收买、战略协作等方式和其他企业构成联盟，迅速扩张，打造出很多朋友说，共享纸巾机是一个广告机，但我们不是这样定义它，我们定义它是一个互联网跟物联网结合的终端机，从线下吸入流量，重新回到线上，以共享纸巾项目作为流量入口，打造全国物联网社交共享大平台。一个散布普遍的物流设备网络，为无效效劳客户奠定了根底。

3、资本高手

普洛斯是一个运气十分好，又十分懂得“借势”的企业。这个“势”的一个重要组成局部来自于其高效精巧的资本运作体系。仓储设备的特点是投资大，收益不高但波动，是一个资本密集型行业，发出投资本钱工夫较长。如何既可以处理资金难题，同时又能让本人变轻？

普洛斯一方面经过基金形式缩小杠杆，前端引入股权投资方，后端经过债权融资缩小杠杆。更重要的是，经过将资产置入基金，普洛斯提早兑现了物业销售支出和开发利润，将投资回收期从10年以上延长到2-3年。

另一方面普洛斯经过各类兼并收买壮大本人，如1991年并购MeridianIndustrial Trust，2004年并购Keystone，2005年并购Catellus等，同时借着美国跨国企业客户在全球扩张的时机，把本身脚印踏向全世界。 近年来，随着一手地获取难度不时增大，普洛斯更是在全球范围内举措频频，如收买盖世理欧洲资产包等。目前全球排名第一的安博（Prologis）五一假期刚刚宣布收买美国DCTIndustrial Trust，京东也于近日宣布入股宇培，可以想见，2018物流地产市场亦将风云再起。

二、普洛斯的商业实质是什么？

根底设备提供商？不动产资产管理平台？都对又都不对。基金形式延长回收周期也好，杠杆撬动管理资产规模也好，都是普洛斯商业逻辑的内在表现，其中深层次的逻辑在于： 用好的商业形式进步投资报答率，用好的金融形式打造规模效应。普洛斯正是深谙此道，将这两者无机结合，并无效地付诸理论，才打造出明天的物流地产王国。

1、商业形式——从“包租公”到“物流生态圈”

梅总在18年3月发布的一段官方短视频中，鲜少出面的他谈到关于普洛斯将来的设想——古代物流处理方案的提供者。 他将普洛斯定义为“一个平台” ，为协作同伴提供后台支持、战略、资本、资金募集等等。

物流根底设备是物盛行业里比拟重的环节，普洛斯打造了一张地网，把物流节点、场地、仓库网络树立起来，批发、电商、第三方物流无论是谁都去租普洛斯的地和园区，这是“业主”的生意；在这个根底上，普洛斯发现企业需求的不只仅是一个场地，更多的是如何处理运力、设备、资金等各类成绩，于是开端为协作同伴提供金融效劳。

明天，普洛斯想要维持过来十几年间的迅猛增长曾经不太理想，从增量为主转向存量为主，是整个物流地产行业面临的严峻考验。

如何破题呢？普洛斯的指导者曾经看法到本人当下所能提供的效劳广度与深度是缺乏的。因而近年来普洛斯不再是以往单调的横向扩张，而开端注重纵向的产业链延伸，尝试探究轻资产的运营增值效劳和多元化业务，经过平台完成资源共享，打造物流生态圈，环普产业园、金融板块都是其久远规划的一环。基于此逻辑，普洛斯还会经过投资入股物流链条上具有优势的效劳商取得平台式的业务协同与延伸空间。

2、金融形式——基金管理＋资产管理

物流地产的实质，不是在做房地产，而是在做资本运作，其实质是一个基金管理＋资产管理公司。截至18年3月底， 普洛斯实践基金管理规模到达460亿美元 ，同时表内资产的年均增速仅为13%（13-17年复合增速），明显低于实践控制资产的增长，从而完成了轻资产扩张。

疾速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而构成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的减速循环推进了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并完成了轻资产、高周转运营，实践控制资产年均增幅到达32%（15-18年复合增速）。

物流地产行业实质，用最白话来说就是：对的土地＋廉价的钱。此外物流地产行业关于产业资源及综合运营的诉求日积月累，不再只是单纯的土地与资本的游戏，而是探究与产业供给链结合的更高形状。

三、还能持续一骑绝尘么？

1、马太效应

物流地产有着很分明的马太效应。首先是地少，中国各城市出让工业仓储用地都有定额目标，每年出让的的地块寥寥无几，而且工业仓储用地关于政府来说不赚钱，远不如住宅或商业用地。而物业开发是整个商业形式的根底，好的资产获取才能决议了物流园区项目的质量，物业管理及运营更是奉献了普洛斯大局部的利润数据，在这方面普洛斯具有先发优势。

2、资产壁垒

物流地产行业里，重要的事情说三遍，location、location、还是location，地位是最重要的。普洛斯的物流地产大多位于接近城市中心与交通枢纽的绝佳地位，最具代表性的物流园区可分为毗连或位于海港、空港、工业园三类。随着电商的进一步开展，仓储物流需求进一步加大，普洛斯在早些年代占下的坑将愈加珍贵，其物业公允价值、租金收益也将增长。

3、网络效应及规模经济

普洛斯散布于各次要城市的庞大设备网络为各大型批发商和第三方物流商提供了全国性规划，完成单一客户的多处租赁和协作，构成了客户粘性，提升了支出波动性。同时，公司对物业建造商、物业管理方以及其他供给商具有较强的议价才能，可以无效降低开发、管理等各项费用。

四、对我们的启示

普洛斯的成功可以给我们带来很多启示，复杂谈谈对本人震动最深的几点：

1、走差别化竞争之路

回忆普洛斯的开展之路，彼时其与普通的商业地产公司并无区别，投资组合包括工业地产、购物中心、写字楼等，但其创建者看到美国经济高速开展下需求量很大的物流地产，才有了明天的普洛斯。如今银行业竞争日趋剧烈，金融监管态势照旧，差别化竞争绝不只仅是一个口号，如何可以敏锐发现“危机”中的“转机”，成功转型至关重要；

2、用普洛斯规范化、效劳化、网络化、平台化思想对待本身业务

随着行业竞争的日趋剧烈，普洛斯这艘航母的船长可以清醒地看清方向，树立“平台观”这一大格式，经过立足仓储这一中心环节，切入物流产业，构成围绕物流生态的链条式业态组合。

3、轻资产运营

普洛斯经过轻资产运营的基金管理形式，成功完成规模效应，处理了资金这一大难题，资产由谁持有并不重要，重要的是由普洛斯运营。以更少的资本耗费、更集约的运营方式、更乖巧的应变才能，完成更高效的开展和更丰厚的价值报答，这也是对我们本身专业才能的考验。

4、科技引领将来

普洛斯经过投资等方式积极规划无人驾驶、仓储物联网等底层技术公司，“互联网+”的实质是互联网与传统行业的结合，银行业也是如此。但是这种结兼并非复杂的相加，而是应用信息通讯技术以及互联网平台，让互联网与传统行业停止深度交融，发明新的开展生态。

5、向运营商转变，向链条上下游延伸

关于物流地产商而言，将来必需向运营商转变，向链条上下游延伸，不再复杂的做仓储，而是要让货物活动起来，让仓库变成作业场所和活动的端口。 可以预测，将来仓库能够不再依照租金，而是依照流量来免费。

本文由第五特战队·大宝看物流出品。“大宝看物流”为招商银行第五特战队物盛行业研讨的专题分享栏目，次要研讨新经济环境下的物盛行业生态相关。

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