4月以来，北京、杭州、成都等地土地呈现流拍，其中北京市往年土地流拍数量更是累计到达6宗。据我爱我家集团市场研讨院统计，2018年4月，包括寓居类用地、商服金融类用地、工业用地、综合用地等土地类型在内，北京全市并无新增土地供给。4月24日，北京市还有两块住宅用地流拍，辨别是北京市房山区青龙湖镇中心区01-0010、0021地块，北京市门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-061地块，两宗地均为限价房用地。

依据各地土拍政策，外地块溢价率到达一定比例后才转入竞报自持比例。而最近北京的两块住宅土地直接流拍，并未进入自持比例竞报。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进通知经济察看报，总体上说，企业的资金面方面的压力是在增大的，这也容易带来很多成绩，比方说企业拿中央面的战略会趋于保守等。从这个角度看，房地产市场的流拍自然也容易带来很多成绩，尤其是相似企业运营困难压力增大、市场预期失望等。另内部分土地性价比不高，高估了企业拿地的预期，所以也会形成出让环节受损。

两年来，政府出台各项政策鼓舞房屋 租赁 市场开展，房屋租赁土地市场也开端活泼。但从市场来看，拿地热情和高本钱带来的盈利难成绩如影随形。例如作为全国首个企业自持租赁住房项目，万科翡翠书院在开启预租时，“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的价位惹起热议。

中原地产首席剖析师张大伟承受经济察看报记者采访时以为，4月份北京土地流拍的缘由一个是开发商资金呈现成绩，另一个是地块自身地位等要素较差。而即便到了竞持比例阶段，100%的自持率是无法盈利的，企业自持住房形式是一个阶段性产物，将来很能够会趋于消逝。

土地市场降温

刚刚过来的4月份，全国多地土地流拍。除北京外，“五一”前杭州临安两宗土地流拍，成为杭州往年初次土地流拍，而当天出让的其他地块也均遇冷，溢价率均未超越10%。中原地产报告显示，往年一季度杭州土地成交额高达923亿元，成为全疆土地出让金额最多的城市。杭州一季度土地出让近千亿元的规模，比北京573亿元的出让金还多了350亿元。

而在5月8日，成都市公共资源买卖中心挂牌出让两宗商用地块，依据出让后果，其中一宗48亩教育用地以约6072万元总价成功拍出，另一宗262亩商用地宣告流拍。

在土地出让金方面，4月份全国呈现冷热不均的态势。杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地出让金额打破百亿元，创同期土地出让纪录。但与此相比，北京、上海等城市4月土地拍卖市场趋冷。

但依据中原地产研讨中心日前发布的最新报告显示，4月份全国50大城市土地支出2842.2亿元，大局部城市土地成交溢价率却分明下行。

限房价、限地价是目前多地土拍市场的限制条件。在这样的背景下，拿地本钱的进步让很多人慨叹，开发商逐步成了弱势群体。

2016年的北京“930新政”后，北京开端力推限房价、竞地价、竞自持比例的土地拍卖形式，并于2016年底在海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块共4宗地的拍卖中拍出了100%自持的比例，惊动一时。

我爱我家集团副总裁胡景晖以为，企业自持租赁的形式是存在盈利困难的。以后住房租赁的租金与房屋价钱之间存在严重背叛，北京的年租金投资报答率甚至仅有百分之一点多，即便动用REITs，企业融资或推出也很困难。所以，假如不能处理盈利窘境，很多房企是不敢尝试自持的。虽然2017年至今的土拍自持比例根本都控制在50%以下，但自持运营、限价销售还是让很多企业算不过账，所以进入2018年后，流拍景象分明增多，这也招致北京在土地的新增供给上有所拘谨。

企业自持竞争下的盈利难

企业自持租赁住房源于2016年北京“9?30”房地产调控新政策。当年10月，北京市规划疆土委发布公告，4宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的买卖方式挂牌出让。

上述4宗地块最终以开发商自持100%面积闭幕，其中位于永丰地域的两个地块打形成如今的翡翠书院项目。万科自持租赁房项目翡翠书院最长租期10年。90平方米三居室的月租金为1.5万元至1.8万元，假如一次性签署10年的租期合同，租金180万元起，180平方米以上的复式四居室月租金为3万元至4万元，10年租金最高480万元。

主管部门屡次强调房子是用来住的、不是用来炒的定位，提出放慢树立多主体供应、多渠道保证、 租购并举 的住房制度。

北京市住建委等部门去年4月曾发告诉，要求企业自持租赁房年限与土地出让年限分歧，在此时期“租赁”这一性质不会改动。北京市关于“以租代售”的方式明令制止，并严厉查处。去年，北京住建委对万科、中铁建的相似做法停止了约谈劝诫，并制止相关宣传。

严跃进以为，自持的形式，其实是租赁市场从旧形式向新形式转变，即从团体自持转变为开发商自持，这是开展租赁业务的老手段。 总体上说，开发商盈利难的痛点，也充沛阐明了一点，即将来政策层面需求关注开发商的利益诉求，在财政补贴、税收优惠、金融证券化等方面给予扶持。

政府层面似乎也在探究为企业自持运营寻觅盈利空间，4月25日，中国证监会和住房城乡建立部结合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关任务的告诉》。告诉中称，推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，进步资金运用效率，促进住房租赁市场开展。

但是张大伟的观念是，此举虽然可以协助开发商回笼资金，但是却无法从基本上处理盈利成绩。他以为，目前市场上的自持租赁形式热情下降，正是开发商认识到盈利的难题。此前诸如100%自持拿地的做法，是企业自以为实践操作中可以将租赁转为销售。

自持形式会不会消逝呢？至多目前政策层面还是存在的。 严跃进承受经济察看报采访时以为，租赁业务要完成盈利，需求积极的财政补贴和税费政策变革，是让租赁企业安康生长的关键所在，尤其是后期，经过此类财政补贴和政策的积极引导，可以降低运营的本钱，这也有助于完成更好的开展，防备租赁企业本人去试错，进而添加成呼吁行业者在政府部门出台相关政策标准的之前，从业者一定要规范自己的行为准则健康有序的快速发展。功的概率。其次，经过有序的产业规划，让租赁企业更容易看到将来开展的逻辑和思绪，这样可以紧缩开发环境和招租环节，进而降低运营本钱。

严跃进说：“此外，还需求经过零碎的租客分类，可以让不同的租客在短工夫内租到房子，也乐意交付租金，这有助于租金进步和相关社区运营支出的添加。第四、积极参与资产证券化形式，把将来潜在的租金收益给予贴现，这样可以在以后就完成较好的资金回笼和盈利；鼎力推进信誉租房和租售同权概念，假如后续有相似积分落户等利好福利，那么租赁产品的收益率可以很快超越住宅范畴。”

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