随着海南全岛建立自贸区的音讯传来，最近一段工夫，频频有冤家来征询——去海南炒房，还无机会吗？

嗯，也许真的没无机会了。中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅已于4月22日晚发布《关于进一步波动房地产市场的告诉》（以下简称《告诉》），实行严厉的限购政策，并在已出台限购政策的根底上，施行全域限购。那么，全域限购究竟怎样限？投资客一点时机都没有了？下文将逐个详细剖析。

　　 全域限购究竟怎样限？

依据《告诉》相关内容，海南本次出台的全域限购政策次要包括以下几个方面：

　　 第一，局部城市的住房，只能对本地居民出售。 详细而言，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态中心区市县建立的住房只能面向本市县居民家庭销售，也就是说，外地居民的投资投机性购房一概被禁。

　　 第二，加大对重点城市的限购力度。 海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购置住房的，须提供至多一名家庭成员在海南省累计60个月及以上团体所得税或社会保险交纳证明。而且，即便契合了购房条件，最多也只能购置一套房。

　　 第三，在上述区域之外，非本省户籍居民家庭购置住房的，须提供至多一名家庭成员在海南省累计24个月及以上团体所得税或社会保险交纳证明。 这就意味着，不只是海南的一些次要城市限购，就连在一些不知名的地域，买房也要开具团体所得税和社保缴费证明。

此外，除了限购，海南房地产政策还规则，非本省户籍居民家庭在海南省购置住房，请求商业性团体住房存款的首付款比例不得低于70%；同时，居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购置的住房，获得不动产权证满5年前方可转让。

可以说，海南此次全域限购的力度之大、范围之广史无前例，这既是历史的惯性，也具有特定的时代背景。

　　 限购的历史惯性和时代背景

至往年3月以来，海南已4次加码楼市调控政策——3月31日的“完善房地产限购政策”、4月14日的“建立用地总量在现有根底上不添加”、4月20日的“公积金存款首付提至30%”以及4月22日的“全域限购”。再将工夫轴放长一点，近两年来，海南省已接连发布了十屡次房地产调控政策，其中，影响较大的几次如下：

不好看出，本轮的全域限购是海南历次限购政策的惯性和延续。          

从基本上讲，海南是我国最大的经济特区，天文地位共同；其拥有全国最好的生态环境，同时又是绝对独立的天文单元，具有成为全国变革开放实验田的优势，前景不可估量。这是支撑外地房地产行业投资投机行为的根底，也聚焦着来自全国甚至全世界的房地产投资投机者的目光。

当然，本轮全域限购也具有特定的时代背景。

在博鳌亚洲论坛2018年年会和海南建省办经济特区30周年之际，《中共地方国务院关于支持海南片面深化变革开放的指点意见》正式对外发布，明白提出“支持海南全岛建立自在贸易实验区，支持海南逐渐探究、稳步推进中国特征自在贸易港建立，分步骤、分阶段树立自在贸易港政策和制度体系”。一工夫，嗅觉敏锐的购房客迅速从全国各地纷至沓来，各大楼盘销售中心人潮涌动，资金扎堆进入海南房地产市场。

几天内，局部楼盘价钱就呈现了1000元-3000元的下跌；还有的房地产企业发现有利可图，乘机捂盘、哄抬价钱。假如此时再不出台相关政策，一旦房价高企、泡沫构成，结果将不可思议。

现实上，海南楼市曾经坐过两次过山车：

1988年，海南建省办经济特区，几年内，楼市被翻炒了好几波；到1994年，泡沫幻灭，留下一堆烂尾楼。

2010年，海南树立国际旅游岛，房地产市场再度升温，到了2011年年中，泡沫连同投资投机者的梦想一同破碎。

历史不能重演，也不应重演。

目前，海南外地居民的购房压力、生活本钱曾经不低。2017年，海南全省城镇居民人均可支配支出30817元；而现阶段，海口的住房均价已超越15000元/平方米，三亚更高达30000元/平方米。政府施行全域限购以限制过热的投资投机需求、避免房价的畸形下跌刻不容缓。

　　 限购的市场反响和折射出来的成绩

在如此严厉的限购令面前，市场反响如何？

纵观海南房地产市场，每年有将近80%的份额被外地购房者所占据；而本轮限购次要针对外地购房者，如此一来，外地房地产企业势必会有少量意向客户流失，而它们的资金回笼也很能够呈现费事。因而，局部房地产企业不得不着手研讨新的融资方案，甚至编制人员扩充方案等外容。

既然本轮全域限购次要是针对外地购房者，那么外地购房者能否可以思索将户籍迁入本地，进而完成其购房方案呢？答案是，很难！

全域限购的新政规则：自本告诉发布后，户籍迁入本省的居民家庭只能购置一套住房，并且须提供至多一名家庭成员在海南省累计24个月及以上团体所得税或社会保险交纳证明。

这样，在短期内，外地购房者已不能够经过户籍迁移以达成其购房目的，无法在户籍上“动脑筋”、“钻空子”。

不过，与过来大多房地产限购令一样，本轮的全域限购新政仍不可防止空中临“假结婚、假离婚”的困扰和应战：

一方面，经过“假结婚”方式，外地购房者可以轻而易举地获取购房资质；

另一方面，经过“假离婚”方式，本地购房者也可以享用到凭空添加的购房名额和存款优惠。

虽然新政明白规则，将严肃惩戒“假结婚”、“假离婚”等骗购行为，但现实上，关于“假结婚”、“假离婚”等行为停止监视的社会本钱过高；同时，“将婚姻注销严重失信当事人名单报送全国婚姻注销信誉信息平台”实属软约束，对骗购行为人的处分力不够、约束力不强。

当然，在全域限购的新政下，骗购者仍然有空子可钻，不过，其也面临着诸多风险。一方面，新政指出，居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购置的住房，获得不动产权证满5年前方可转让；且不说，5年内海南房地产市场将出现何等现象，万一受新政影响，房价掉头下挫，骗购者自当深套其中。另一方面，只需此项政策临时执行，即便过了5年之限，契合资历的接盘者（购房人）也不多、甚至寥寥无几，到时骗购者能否还能将房产如愿变现，也着实堪忧。

不过话又说回来，限购一直是行政手腕，其对经济调理只能起一时之效、治本不治标；从久远计，海南房地产行业的继续安康开展，还是要从最基本的战略动手，经过思绪、构造和制度的调整，充沛发扬出市场及其主体的力气。

　　 海南房地产行业将往何处去？

笔者以为，海南房地产行业开展的战略调整，大致可以从思绪、构造和制度三方面停止。

　　 首先，思绪调整。 临时来看，海南应充沛发掘其共同优势，开展可继续的“休闲度假经济”，而不是传统的、一锤子买卖的“住房经济”。“休闲度假经济”，需求经过各组成局部的累积，逐步构成一个大花园、大景区，培育出持久的、三宜的（宜居、宜游、宜安康）、开放的、国际化的度假地狱；不能只顾眼前小利、深谋远虑，开发销售普通寓居型的房地产而糜费珍贵的土地资源。而关于旅游房地产的开发，其不只要与周边的生态环境、自然资源、旅游景观等相得益彰，更要让前来休闲旅游、度假养生的人都可以在海南留下珍贵的印象，充沛体验、享用到海南的美妙。现实上，从“住房经济”到“休闲度假经济”的战略转型，自身对炒房团、投资投机者们来说也是重要的政策信号，能对房价攀升构成一定的抑制造用。

　　 其次，构造调整。 明白海南休闲度假的特殊属性，接上去的项目开发，就要牢牢树立与旅游观光、休闲度真相联络的理念，包括小城镇建立和新乡村建立等一切建立项目，也应与国际旅游岛的需求相衔接，与城市化的开展相联络。一方面，可以依托资源整合延伸产业链，“开发一点而带动一片”；另一方面，可以经过产业集聚培育若干个“园区经济”，构成新的经济增长点，这使投资范畴得以拓宽，从而防止投资投机者过度集中于房地产行业。

　　 再次，制度调整。 海南在一个比拟落后的根底上打造国际化的休闲度假圣地，需求少量的资金投入；而海南实践上又是一个经济实力不太强的省份，其投入的资金又大都需求从内部引进。这时分，海南无妨充沛发扬其经济特区的优势，大胆停止制度的调整和创新，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套效劳机构，以分散旅游房地产的运营风险，进步旅游房地产市场的可信度、信誉度。

要是有一天，海南的看点从优美的景色变成了一片片鳞次栉比的房子，恐怕会让人感到非常遗憾。一句话，别让房子挡住了景色！

　　 （注：北京师范大学研讨生曹孟宁对此文亦有奉献）

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