团体投资者 张磊 是土生土长的萧山人，十年来，他眼看着萧山从杭州人眼中的“化外之地”变成而今的投资热土。

十年前的张磊还是个萧山市衙前镇上的高中生，“那时分，钱塘江北岸的杭州人觉得南岸的萧山就是个乡村，又偏远又落后，加受骗时钱塘江上没几座跨江大桥，更没有江底隧道，交往也不方便，没有杭州人会想来萧山置业。”

2016年9月，G20峰会在杭州市萧山区钱江世纪城召开，随后，包括萧山区之内的杭州楼市一夜爆火并延续至今，购房者和开发商们蜂拥而至。

由于杭州像大少数一二线城市一样实行新房限价政策，新房跟周边二手房价钱倒挂严重，少量购房者疯狂涌入新房市场，希望“大赚一把”，僧多粥少之下，搞房号、托关系成了楼市的一道景色。

2018年4月4日，摇号售房一声令下，杭州的楼市从暗地里的请托变成明面上的排队，“90多岁老奶奶坐着轮椅注销”“大雨夜售楼处门口万人排长队”这些新闻不时呈现在本地报纸的版面上。

初夏的杭州，变得越来越燥热。

　　 亚运会前的暴跌

无论是来杭州掘金的开发商，还是开出租的司机，人人口中都蹦出一个词：“亚运会”。2022年，第19届亚运会将在杭州召开。

而对这场体育盛事最热心的，则是各大房企。

5月3日下午三点左右，张常德和他的同事赶往位于杭州市束缚东路2号的国际会议中心，这里是杭州市亚运村建立指挥部所在地。张常德是代表他所在的房企来提交标书的。全国排名前20的房企和绿城、滨江等杭州外地房企简直悉数参与了此次竞标，他们的标的物是杭州亚运村，这个随着中国经济向消费型模式的转型， 电子商务和移动电子商务的快速发展带来了支付行业强劲的增长。超大项目包括运发动村、技术官员村和媒体村。

张常德说，参与到亚运会这种浩大的体育赛事，能添加企业的品牌知名度，假如中标了把这个项目建好了，就能取得杭州市政府的好感，当前拿地售房方面就能绝对容易。

张常德所在的房企为了此次招标，花了血本，光做设计方案就花了上千万，请的都是顶级的设计公司。

依照亚运会组委会的规则，此次招标将会在往年6月里见分晓。不过张常德说，目前参与招标的房企应该都曾经晓得大约的后果了，一些实力排名靠后的根本都没无机会了，“我们公司很遗憾没有入围。”

　　在6月确定中标者后，7月份，这一目前还是农田 战争 地的中央将投入到如火如荼的建立中。

亚运城地块位于钱塘江以南的萧山钱江世纪城西南，占地约为389.02万平方米。该地块对岸是杭州金融中心钱江新城，旁边就是亚运会主会场杭州奥体博览城，奥体再往西就是杭州市的滨江区。

由于钱江新城和滨江区早就已开发终了，无地可供，无新房可收盘。因而，奥体所在的钱江世纪城成为购房者和开发商角逐之地。

融信保利世纪城就在钱江世纪城板块，毗连杭州地铁2号线的盈丰站。该楼盘的销售称，还有700多套房源待推，但目前还没有申报去拿预售证。在此前推的几期中，售价是 3.5万/平方米，根本都是秒光。

“很多业主都自动要求全款买房，其实我们没有这方面的规则，按揭也是可以买房的，但由于这个房子太抢手了，业主们大约觉得按揭的话一定买不到房，所以这个房子一推出来我们就回款了96%左右。”楼盘销售表示。他说的是4月4日杭州出台摇号售房之前的状况。

团体投资者张磊次要投资股票市场，同时也看看房子“算不上投资，由于限购的关系，我手头有一套了，最多只能再买一套。”他对融信保利世纪城也是觊觎已久，但是基本就买不着。“听到楼盘收盘的音讯时，赶忙打电话给置业参谋，她通知我房子早就卖完了。”

融信保利世纪城之所以卖得这么火，由于新房跟周边的二手房价钱“倒挂”严重，目前该楼盘周边的二手房价钱是4.5万/平方米，再往西的滨江区二手房是5万/平方米，隔着钱塘江的钱江新城二手房则是7万/平方米。

在杭州出台摇号售房政策之前，买新房成了一个“技术活”，找关系，要选号费、茶水费，成为地下的机密。张磊说，他就听说过一个抢手楼盘买个选号费要70万元。

融信保利世纪城的售楼处大厅至今还挂着一个造谣声明：近期网络传达的经过30万元就可取得购房资讯信息的为不实谣言。落款日期是3月30日。

（图说：融信保利世纪城关于房号费的阐明。）

　　 不在买房现场就在买房路上

在新房和二手房价钱严重倒挂之下，新房市场这种乱象甚嚣尘上，为此，4月4日，杭州推出售房摇号制度。

此举一出，杭州楼市愈加火爆。张磊说：“以前是靠关系，靠提早失掉音讯，如今地下摇号，名义上是时机均等了，只需契合条件，人人都无机会，大家都去摇号了，连90多岁的老奶奶都坐着轮椅去摇号。”

不过像滨江区、杭州主城区甚至萧山钱江世纪城，由于无新房可供或许供房较少、新房二手房价差较大、中签率太低，大少数人都不抱希望。摇号的主场，是环杭州周边的大江东、高新技术区、临平新城等地域。

2018年一季度，杭州住建部门对新房的预售证发放卡得很严，到了5月初，新盘才陆陆续续拿到预售证开端注销。

5月3日，位于杭州东南郊区的临平新城，同时无数家楼盘开端注销，汇高栢悦中心是其中之一，家住杭州西南郊良渚的王艳是第二天去注销的，她在5月4号周五上午预备好资料，由于路途悠远，下午15时左右才到现场。大约排了一个小时，她请任务人员帮她初步审核一下资料能否合格，后果发现资产证明不合格。

依照杭州市的摇号售房新政，新楼盘要有一定比率倾向给无房家庭，但不含未婚、2018年4月4日后离异独身以及2018年4月4日后因自有住房买卖发生的“无房家庭”。

汇高栢悦中心关于注销的验资证明，普通购房者需求依照首套或二套的首付比例要求提供资金证明，首套三成需求有100万的验资证明。

这一次，汇高栢悦中心将无房家庭的验资证明从100万降为50万，王艳就拿着50万的存款证明去注销，后果由于本人是独身，不属于无房家庭范围。

因而她请辨别站她前后排队的客户帮她占位。后果等她办完银行证明回到栢悦时，前先人员曾经注销完毕，她只能跑到队伍最初面重新排队，此时现场任务人员通知她：明天的号完毕了，今天再来排。

第二天是周六，虽然下着大雨，但是人却比前一天多出不少。王艳排了四个多小时终于排到了售楼处门口，任务人员说由于当天人太多发号只发到2000号，剩下的人今天再来！

王艳以为本人只能第二天再来排队了，抬头一看本人的号牌：1889号。当天在排了六个多小时的队后，王艳终于注销上了。但是4000多团体摇128套房，中签率低到3%。王艳关于本人能否买到房，基本就没有底气，接上去她还会赶去其他陆续开端注销的楼盘“撞撞运气”。

不过不是谁都有这个财力去撞运气的，由于每个新开楼盘对参与摇号的人都有验资的要求，首套房按三成首付到银行开存款证明，二套按六成，如信誉记载不好的还得是全款验资。

这对购房者是一笔不小的资金，张磊表示，很多楼盘都是中、大户型，至多是100多平米，买房者手头最少得有一百万以上，假如要在多个楼盘摇号，手里得有几百万，而且得是存款，不能是股票等投资类资产。

　　 谁在杭州抢地？

跟购房者排长队摇号相似的是，各大房企在杭州的土拍市场上竞争得如火如荼。

　　隔着一条马路，融信保利世纪城对面是一块净地，这块地的持有人是 保利地产 。

2018年3月30日，为了角逐这块奥体地块，各大开发商剧烈厮杀，创下杭州拍地史上耗时最长记载，最终保利还拍出杭州史上第二高总价地王100.99亿元，楼面价为32277元/平方米。

某开发商中央担任人给保利地块算了一下账：“目前周边收盘的新房价钱也就3.5万左右，保利的楼面价就是3万2，加上建安营销本钱，假如到时收盘政府限定的还是3.5万的价，那保利必亏无疑。”

不过，该担任人也表示，政府的限价政策也不是刚性的，一定会随着工夫的推移有所调整，也会依据不同地块的本钱做出合理的定价。

像世纪城和周边的几个楼盘，之所以政府给定了3.5万的限价，由于这些楼盘现在拿地的时分也就2万左右，房企还是有很大的盈利空间。

杭州楼市越来越火，地价越来越高，甚至让外地的开发商大佬都有点看不懂。绿城地产总裁曹舟南就表示，杭州的土地市场有点过热了，绿城不会去买低价的地，由于算过账，拿了地就得亏。

重仓杭州的融信中国，自2015年进入杭州以来，在杭州拿下众多地块，目前按并表口径曾经有21个项目，加上协作的曾经超越30个项目。

（一栋栋高楼行将在钱塘江两岸拔地而起。）

融信进入杭州是交了学费的，2015年，融信在杭州动手了三个地块——蓝孔雀一期、二期和杭州公馆，这三个项目的楼面价都不低，辨别为1.4万/平方米，1.49万/平方米和2.57/平方米。融信中国第三事业部总裁余丽娟表示，事先融信拿地根本都是区域最低价，拿了地之后由于杭州房价和买卖量迟迟起不来，融信开发的几个楼盘卖得都十分费劲。

虽然如此，2016年全年，融信还是在杭州吃进了少量地块，在当年融信添加的21个土地储藏项目中，杭州就占了10个，根本在杭州的各大板块都做了规划，楼面价从最高的庆隆地块（3.1万/平方米）到最低的卧城地块（5113/平方米）不等。

2016年，G20在杭州召开，自2010年调控归来冬眠了6年之久的杭州楼市片面迸发，从上海等地来炒房的人蜂拥而入，杭州的房价不时攀升，局部抢手版块甚至翻番。融信一年多的提早规划终于迎来硕果。

2016年，融信在杭州的销售额为0，到了2017年，销售额即到达82亿，占集团总体销售的33%，2017年，销售额更是翻番到达166亿，占集团总体销售的33%。

虽然目前杭州的新盘都实行政府限价，大局部新房的价钱都低于周边的二手房价，开发商的利润有所增添，但由于融信在杭州市场低谷期以较低的价钱囤积了少量的土地，这让它在杭州限价和随后的土地价钱低落中仍然可以沉着应对。

以萧山钱江世纪城板块的创世纪楼盘为例，政府对这一区域的新房价钱限定为3.5万/平方米，而周边的二手房价已在4.5万/平方米以上，融信在2016年拿下这一地块时，楼面价为1.923万/平方米，利润率依然较高。

融信中国第三事业部总裁余丽娟表示，融信在杭州市场的均匀利润率在20%以上，2018年融信杭州的销售目的是400亿。目前融信在杭州土储达1500亿左右，在集团货值中占比25%。2020年融信杭州的销售额将冲刺到1000亿元。

当然，政府限价和新房摇号销售，多少影响了开发商的利润率和回款周期。某大型房企杭州事业部一位高管表示，在摇号之前，一些热盘根本都是全款才干买到房，开发商回笼资金很快，但摇号之后，关于按揭和公积金购房者得厚此薄彼，开发商回款周期变慢了，且政府的限价措施也影响了开发商的定价和利润。

对此，余丽娟表示融信杭州的应对战略是，收放结合。

也就是说，利润契合预期的项目，她会毫不犹疑地先开掉，比方这个项目往年的目标是10个亿，明年的目标是5个亿，她往年会把这个项目的15亿全部卖掉。而利润比拟薄的项目，她会等一等，熬过这个周期。

由于融信在杭州的规划片面，土储丰裕，所以余丽娟可以损不足补缺乏，经过不同项目资金利润的腾挪周转来保证整年的目标。

由于杭州楼市的炽热，少量开发商蜂拥而入，招致土地价钱直线飙升，融信往年在杭州的拿地就变得十分慎重。相比16/17年的大举拿地，2018年，融信杭州截至目前只拿了一两块地。

余丽娟表示，融信集团给杭州市场的土地投资目标是220个亿，但她一季度才才完成70个亿。“很多初次进入杭州市场的开发商拿地会比拟凶，我们的确拼不过他们，所以往年在拿地上会比拟保守，但我们会积极参与，根本上每块地的招拍挂融信都会参与，这个参与是希望接上去可以有协作的时机。”

　　 “杭州人民有的是钱”

余丽娟对杭州市场尤其钱塘江南岸的萧山区充溢决心。

张磊和王艳也是，他们仍然在不时地看新的楼盘，寻觅新的购房时机。

“五一”前后，住建部约谈了西安、成都等全国12个城市的担任同志，要求他们在调控各地所在城市房价调控“目的不坚定，力度不抓紧”。

　　易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表示，杭州没有在这次约谈的城市名单之中，阐明下面对杭州的房价调控措施还是比拟 称心 的。

　　浙江大学区域与城市开展研讨中心执行主任 陈建 军表示，杭州将来的开展思绪是旅游西进，城市东进，跨江开展，多中心散布，东边的大江东区域将重点开展智能制造，西边的将来科技城将重点打造科技产业，而钱塘江南岸将是将来杭州市的新城市地标。

依照杭州的规划，到2020年，杭州将建成10条地铁，而到目前，杭州一共守旧了1、2、4三条地铁线，目前多条新地铁线路正在建立之中。除此之外，杭州将建立8条城际线路联通杭州主城区和周边的余杭、嘉兴、湖州、柯桥等地。

严跃进称，杭州的财力在全国省会城市中是比拟雄厚的，光滨江随着流量往智能终端设备迁移，新的机遇“物联网商业社交时代”也将迎来，通过人的第六器官（智能手机）和智能设备终端的联网互动，从而改变了人的行为习惯和消费方式。线下流量通过LBS定位重新分配，又通过物联网终端智能推荐引擎引导到网上任意有价值的地方，至此互联网下半场拉开帷幕。区就有几十家上市公司，杭州这两年舍得花大钱搞轨道交通等根底设备建立，杭州房价下跌是有一定的根本面在支撑的。

张磊表示，2016年下半年杭州房价开端萌动的时分，上海等周边地域的炒房客过去了一些，但是随着2017年3月份杭州进一步伐整限购政策后，外地购房者成交占比明显降低。

　　杭州市住建委的数据显示，2017年全年，外地购房者在杭置业的总套数占郊区新建商品住房成交总套数的比例为14.4%，分明低于2015年（19.5%）和2016年（33.8%）程度，2016年来杭州置业较多的为上海购房者，2016年占比6.8%，但是到了2017这一比率降了5个 百分点 。

陈建军表示，杭州没有像西安、天津那样高调出台吸引人才的政策，但这几年杭州的人口净流入量还是有明显上升。数据显示，2017年，全市年末常住人口为946.8万人，2015年、2016年、2017年，杭州新增常住人口辨别飙涨了12.6万、17万、28万。

不过陈建军表示，这些新来的人根本都是奔着杭州的城市环境、职业开展等要素而来，由于买房子而来多少也有一点，但比例不高。

现实上，在杭州大笔出手买房子的，多为杭州本地人，而杭州本地人之所以出手豪阔，得益于这几年来的棚户区改造的货币补偿。

张磊表示，他所在的镇上，有很多人就是“拆迁爆发户”，“很多人家在以前的宅基地上盖了三四层房子，政府拆迁补偿一下子就拿了上千万的钱，这些人拿着钱不会存起来，投资渠道又窄，自然就只能买房子了。”

依照杭州“十三五”方案（2016-2020），时期杭州要开工13.7万套保证房，均为棚改安顿房，完工22.8万套，其中19.4万套为棚改安顿房。“十三五”时期，杭州要完成改造178个村，其中，按撤除重建139个、综合整治21个、拆整结合18个；各年度目的是：2016年21个村、2017年22个村、2018年27个村、2019年32个村、2020年76个村。

陈建国表示，目前杭州的中心城区像西湖区、滨江区曾经无棚改区可以改造，拆迁整治次要在杭州核心如萧山区、余杭区停止。（文中张磊、王艳、张常德均为化名）

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