酒店：和业主爸爸勾肩搭背开辟“新空间”

无论是外空间还是内空间，我们都会发现面前离不开物业方，物业方的面前大局部是业主爸爸。聪明的人会发现，往年的业主爸爸特别依恋酒店这样的品牌方。

众所周知，往年以来，房地产市场调控重点曾经从一线城市转到二三线城市，存量市场也在悄然发作变化。房子是用来住的，假如空着就不能发生效益，所以如何盘活存量并让资产增值，成为政府到行业共同关注的命题。也就是说，业主方有那么“存货”在那里，假如不运营，它就是个毫无价值的房子，假如经过运营，给它赋能，找到适宜的方向，比方做酒店，它的价值才干完成或许溢价。

广东省房地产协会专家委员会委员刘策有一句话说的好，“关于运营商来说，它需求具有两个才能，第一是物业增值的才能，相当于一个美容医生，原来看上去不美丽或许是老旧的楼经过旧楼改造发生新的价值，这个是硬件的才能；第二还需求软件的才能，就是作为内容的提供者和内容赋能，经过不一样业态与运营，为空间带来更多好的体验。这种方式可以大大提升整个资产的坪效，完成更高的估值。”

所以，重新空间这个趋向来看，越来越多的酒店品牌方如今曾经开端和业主方勾肩搭背，各取优势，这其实就是一种空间的跨界。 从业主方的角度来说，以前我只要房子，我本人运营，我的收益率能够只要5%左右，我如今交给品牌势能的运营商，比方酒店品牌方，我这个房子不但有空间价值，还有了品牌价值，甚至能够是几十倍的估值提升；从酒店品牌方来说，我的品牌再好，我也要找到好的物业落地，完成我的价值，我为业主方赚到了超额的收益，业主方自然也情愿领取相关的管理费用，这样就构成了良好的生态关系。

为了完成这“超额收益”，酒店方的新空间必需得以拓展，除了我上篇举的一些案例以外，综合剖析， 酒店在新空间范畴越来越注重科技、深度体验、场景化效劳。

• 比方，我们在国际住酒店，早晨假如想去找团体谈谈人生，去的中央能够只要酒吧，或许去餐厅碰碰运气。但是在欧美，健身房逐步取代餐厅、酒吧变成社交场所，甚至有人开端在健身房开party。因而欧美许多酒店都有设备完全的健身房，健身房满足了主人健身和社交的双重需求。那么， 健身房就是酒店投资的“新空间” 。

• 再比方，美国西雅图有家奢华酒店，大堂里设有虚拟高尔夫球场，入住的人可以在世界上最棒的50个高尔夫球场里打球。酒店有两个高尔夫中心，主人只需求在站在大屏前挥舞球杆，这套虚拟高尔夫零碎就会应用红外跟踪器和超越680个传感器，来跟踪球速、旋转和轨迹，给主人带去身临其境般的高尔夫体验。 虚拟高尔夫球场，就是酒店投资的“新空间”。

• 再举个例子，泰国的普吉岛，有很多酒店并不是医疗酒店，但是酒店里都有诊所，而且是24小时值班的那种诊所。所以前去度假的主人，有个小感冒小发烧，酒店都能处理。 诊所就是酒店投资的“新空间”。

所以这些设计普通离不开科技的便捷，体验的深入和场景化的全方位效劳。

公寓：寻觅增值效劳新空间

绝对于酒店的“新空间”，公寓的新空间其实实质一样，但略有区别。这里，我举一个让我印象最深入的公寓代表——魔方公寓。我有幸参与过魔方公寓的一个3.0产品发布会，对他们公司的运营生机和商业规划非常看好。

魔方生活效劳集团CEO柳佳当天说了句坊间名言“长租公寓需求盈利，不盈利就是耍流氓” 。那么，除了收租金盈利外，就够了吗？远远不够，得扩大“新空间”。否则叫好不叫座，挣不到钱，就真的是耍流氓了。

新空间是什么？温文尔雅的魔方副总裁金喆总结道：“魔方公寓的增值效劳支出占总支出的10%到20%，大致可以分为四个局部：其一是智能硬件；其二是保洁、出行、叫餐等生活效劳；其三是创新类效劳，比方社保交纳；其四是媒体协作，比方与分众传媒协作的电梯广告。

所以，当你只想赚租客的租金时，你就没有新空间思想，做长短租公寓的，没有新空间思想，注定是要失败的。

结合办公：打造有生命力的社交空间

随着流量往智能终端设备迁移，新的机遇“物联网商业社交时代”也将迎来，通过人的第六器官（智能手机）和智能设备终端的联网互动，从而改变了人的行为习惯和消费方式。线下流量通过LBS定位重新分配，又通过物联网终端智能推荐引擎引导到网上任意有价值的地方，至此互联网下半场拉开帷幕。

至于结合办公的新空间，其实很多方面和长短租公寓颇为类似，二者都属于房地产新业态，结合办公目前异样存在盈利这一痛点，异样在探究租金之外的增值效劳， 但我以为结合办公的方向能够表现在”打造有生命力的社交空间“上。

无数据显示，目前，结合办公行业仅占中国商业地产的1%。氪空间开创人兼董事长刘成城不久前预测，截至2023年，中国结合办公空间将占到整个商业办公物业总面积的15%。

这块市场很大！往年4月26日，我参与由迈点网主办的“2018租赁地产(公寓及办公)行业顶峰论坛暨2017年度影响力品牌(MBI)颁奖盛典”，外面有个结合办公的圆桌，我作为圆桌掌管人问了世鳌国际CMO唐挺，纳什空间合伙人史志隽，米域开创人冯印陶 ，创联工场开创人冯希祥，岛里结合开创人朱海波等几位结合办公大佬一个成绩，我问他们结合办公将来几年会不会呈现”大鱼吃小鱼“的状况？他们分歧悲观地说，” 结合办公的陆地很宽很广，如今的结合办公企业都处于小鱼的生长阶段，但未来一定会成为大鱼” 。而自信成为大鱼的缘由，就在于结合办公不断试图寻觅一种“有生命力的社交空间”。

我们应该发现，相比于其他疾速开展范畴，传统办公室多年来不断没有太大变化。随着 Z时代人群 逐步成为职场主力军，他们愈加追求自我价值完成，同时愈加向往自在开放、对等、高效互联网电子商务和移动商务消费渠道的普及，使得支付市场将在不久的将来继续呈现更加美好的增长前景。的办公环境。说得浅显一点，如今年老人不只仅关注办公环境的硬件，也强调软件，包括效劳和社交环境。”—— 他们喜欢“有生命力的社交空间” ，以为创新、创业、艺术、市集等主题活动都是当下年老人喜欢的社交方式，对结合办公空间来说，缺一不可。

空间运营商：从工业思想走向运营思想，春天就来了

说了这么多，无论在酒店范畴，还是在公寓和办公范畴，我们会发现，新空间时代的呈现，面前有一个共同的承载方——空间运营商。新时代给他们带来机遇和严峻考验，其实取决于我们的运营者们思想需求从工业思想转到运营思想。工业思想永远停留在价钱上，而运营思想则更表现在空间增值上。

结合第一段内容，举个酒店的例子，铂涛旗下希岸品牌新推出的希岸Deluxe酒店的第一家分店——成都春熙路店将于往年6月停业，正是由房地产开发商（业主方）跟希岸品牌协作打造的高投资报答模范。

该物业是一个商业公寓，原来买价均匀1.1万元/平方米，销售状况不断不理想。在加盟希岸Deluxe酒店之后，以品牌为卖品，结合合理投资保底方案，最终以26000元/平方米的均匀买价成交，并在短短一个月工夫销售80%以上，借助酒店品牌影响力完成真正意义上的品牌溢价。

我们可以看到，运营商的运营力决议了双赢的场面 ，像铂涛集团具有品牌势能的运营商成为了稀缺品。这是一个值得考虑的方向。

关于公寓和办公来说，无论是增值效劳，还是打造有生命力的社交空间，切记要务虚，而不是随声附和，只做外表任务。有不少共享办公运营方，根本效劳都做不好，天天搞些花里胡哨的东西，其实没有实践意义。自娱自乐和自作多情都不是商业形式。

新派公寓CEO王戈宏在公寓范畴也有所探寻，新派已经尝试运营社群，比方举行讲座和Party，但是来参与的人寥寥无几。一方面在于，有些租客没有工夫，另一方面在于，有些——尤其是高端租客——没有这方面的需求。 “我觉得现阶段，长租公寓谈社群还为时髦早。”

那么，关于投资方来说，新空间的入口终究是选择酒店，还是公寓，或许办公，甚至三者有之，就是下一期进一步讨论的话题了。写到这里，用一句话完毕明天的讨论。万物皆有裂痕，那是光出去的中央。所以，首先，你得做一束光。

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