万科前5月业绩平淡，新兴项目曾经辞别暴利时代？
万科一向是房地产业的风向标，虽然往年前5月的业绩并不亮眼，但两大新兴业务却再次引领风潮。不过新业务明显拉长的资金报答周期，能否会加大资金链压力，值得重点关注
2018年的一半将要过来，作为上市房企的龙头，万科在往年前5个月的表现自然惹起了众多关注。
往年以来，虽然其长租公寓和万村方案都推行得“轰轰烈烈”，但也引发了不小的讨论，那么这两个项目终究运营得如何呢？
就上述成绩，《投资者报》记者联络到公司公关王姓担任人，他做了简单回应。
业绩增速普通
6月4日，万科发布了2018年5月的销售业绩，相比4月，其5月份的销售金额与销售面积都有所增长。
据其披露的公告，单5月份，万科合同销售面积与合同销售金额辨别同比增长15.5%、19.4%，月内合同销售面积279.7万平方米，合同销售金额428.8亿元。至此，2018年前5个月，万科合同销售面积共1585.5万平方米，同比增长4.3%；合同销售金额2390.3亿元，同比增长4.8%。
值得留意的是，外行业调控趋严的大环境下，万科的销售均价也呈现了动摇。单从5月来看，销售均价15330元/平方米，同比增长3%，环比下降5%，前5个月累计销售均价15075元/平方米，同比微涨0.48%。
从整个行业来看，据克而瑞数据统计，2018 年1-5 月，万科的累计销售面积及销售金额位于行业第三，而第一梯队比第二梯队抢先840 多亿元左右。
拉长阵线回收本钱
虽然业绩表现较为低调，不过万科推行的长租公寓和万村方案项目却备受投资者关注。
此前，万科董事长郁亮在承受记者采访时称，近期万科完成了公司定位的迭代晋级，从“城市配套效劳商”，转变为“城乡建立与生活效劳商”。而提到长租公寓和万村方案，郁亮的回应也颇为理想主义，“很多人问做乡村复兴能赚钱吗？做长租公寓能赚钱吗？我们在这个时代做事情，不能都以赚钱为目的。假如我们在业务培育之初把钱算好了才去做，就没无机会能轮到你。”
不过，商业终究要归于商业，万科是怎样部署长租公寓和万村方案的，多久能发出本钱，依然是投资者关注的焦点。
不过，关于这些成绩，万科方面人士回复《投资者报》记者称：“目前其没有这方面的数据，生长型或探究型新业务都属于各一线公司上面，详细到不同城市、不同项目也都各有差别。”此外，关于目前的营收情况，其称：“营收占比一定很小，万村方案才刚开端做”，而且，其再次提到郁亮的观念：“伟大业务都是从不赚钱开端。另外中心业务将来十年还是处于公司中心地位。”
万科是3家龙头房企里最早涉足长租公寓的，2015年终便推出长租公寓产品“万科驿”，后更名为“泊寓”。截至2017年底，万科泊寓业务已掩盖全国29个城市，累计获取房间数超10万间，停业房间数超3万间。往年，万科方案新获取10万间以上租赁住宅，新停业5万间以上，依照方案，估计3年内万科将进入全球最大住房租赁企业行列。
位于北京的“万科翡翠书院”是万科旗下第一个自持租赁项目，4月份宣布启动预租，其中，90平方米三居室的月租金为1.5万元~1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万~4万，需求租户一次性付清10年租金，租金最低达180万元。一工夫，昂扬的租金及一次性交付引发热议。截至5月13日，最终达成超越80%的综合出租率。
不过，比起传统地产业务，开展长租公寓需求处置更琐碎和特性化的成绩，这也会在一定水平上添加运营本钱。关于盈利成绩，万科曾表示：“长租公寓业务的盈利性的确有较大差距，虽然泊寓全体出租率目前坚持在90%以上，但由于租赁的税费等流通本钱较高，目前资金回本的工夫还较长，估计在5年左右。”有证券剖析师称，“租赁业务的报答周期长，资金周转速度较慢，目前长租公寓行业的运营费用率很高，普通为40%左右，因而可分配给投资者的收益率也只要3%~5%。”
总体来说，后期投入大、报答周期长是运营长租公寓的痛点，越来越多的房企也方案经过发行住房租赁专项公司债来为本人“输血”。万科6月11日发布公告称，其地下发行的住房租赁专项公司债券获证监会核准，本次债券发行总规模不超越80亿元，将分期发行。
据地下材料显示，2018年万科还将继续加大长租公寓供给量，拓展公寓目的为45万间，估计获得年支出94亿元，远期规划为提供100万套公寓，完成年支出155亿元。
除了长租公寓，万科的万村方案近日也被吐槽称，公司进入这一市场后将拉高租金，并进一步挤压低支出人群，一度引发关注。
自2017年起，万科启动万村方案，意欲专门从事城中村综合整治及租赁运营业务，晋级城中村公共设备配套，提供标准化的租赁效劳。在万科提出的城中村改造形式中，综合整治的硬件提升由政府财政投入，企业对租赁的村民物业停止改造投入，村民以及村个人/股份公司也是重要的参与方之一，他们拥有关于本人物业的支配权。目前，万村方案已在深圳多个城中村展本次涌现的 AI、区块链和物联网热潮不同于以往，将对产业、社会和生活产生真正堪称“颠覆性”的变革。IT 技术人员需要全方位地“换脑”：对原有的知识结构进行全面刷新，全面升级。开。按官方统计，深圳有1044个城中村，超越1000万活动人口居于其间。
据业内人士称，“万村方案”于2018年5月进驻深圳清湖新村，这一片区的房租程度为单房800元/月，一室一厅为1200元~1300元/月，两室一厅为1600元~1800元/月。
从租金来看，万科的盈利空间看上去并不是很大，若其成为一个“纯公益”项目，对公司运营与资金链能否会形成较大冲击？将来，如何从万村方案做文章开展配套产业，仍是万科需求关注的重点。