目前对医生、社会办医来说，申办 医疗 机构的重点成绩是场地。人流稀少的场地不利于后续运营；客群聚集的中央利于开展医疗效劳，但是契合审批条件的场地难觅。医生集团、医疗机构选择运营场地，是一件十分不容易的事情。

另一端，虽然医疗用地的价钱昂贵，但对房地产企业来说，医疗项目的开发难度远高于住宅和商业体、运转周期长，资金压力大，前期运营管理难度高。

医疗地产成为了供应方和需求方共同的难题，如何破题？我们将提供几个典型模型，给地产企业跨界、转型医疗作为参考。

在卫生部对医疗机构划分的12大类别中，与社会资本结合最严密的有5类：医院（综合医院、包括康复医院、眼科医院等在内的专科医院）、诊所、护理中心、安康体检中心和养老机构。

从上表中可以看到，房地产企业在医院、诊所、护理中心，体检中心和养老机构这几个范畴中都有涉足，且由于房企最擅长拿地+开发，即使转型或跨界医疗产业后，在绝大少数状况下依然选择自持物业。

但是自持意味着不能经过出让产权来疾速回笼资金。只能经过前期运营来获取收益，这种慢收益关于追求高流转和现金为王的房企来说，仍是障碍其迈入医疗产业的门槛。但与此同时，随着置业政策的收紧，另一方面，人口老龄化加剧，银发产业又成为房地产企业不愿错过的转型良机。

在扎堆进军医疗范畴后，房企们的这一行径被冠上了：雄心大、落地难、盈利慢的批判，那么医疗+地产能否提供房企需求的盈利空间？医疗用地还有哪些可行的轻资产运营方向？医疗用地如何完成高收益率，周转率？地产+安康产业，合理的盈利形式有哪些？我们将总结几个典型案例，给地产企业跨界、转型医疗作为参考。

医养结合

所谓医养结合，是指养老机构与医疗卫活力构展开协作，在普通养老院的根底上，添加失能护理、康复医疗、安定疗护等专业的医疗效劳。次要效劳对象是有自理妨碍、困难的老人，和有较高的疾病不测风险的群体。借助医疗手腕协助进步生活质量，争取最佳救治工夫，完成机能的最大康复。

2016年10月25日，中共地方国务院发布了《“安康中国2030”规划大纲》，指出要推进老年医疗卫生效劳体系建立，推进医疗卫生效劳延伸至社区、家庭。健全医疗卫活力构与养老机构协作机制，支持养老机构展开医疗效劳。2016年之后，全国各地涌现出一批医养结合的养老项目。

2015年6月位于北京昌平的泰康之家·燕园停业，11月泰康燕园康复医院停业运营，性质为二级康复医院，以老年医学和康复医学为重点开展方向。 依据自理才能等级，泰康之家分为生机生活区、协助生活区、专业护理区、记忆妨碍照护区及二级康复医院5个板块。康复医院次要提供“急性病、慢性病、预防康复、临时护理”等效劳。由于能提供更专业的医疗效劳，且各项设备都比普通养老机构更具有适老性，成功切入北京的中高端养老市场。之后在上海、广州、成都，泰康之家均采用“养老院+康复医院”形式。

免费采用入门费+会员费+月费的形式，20万入门费，120万元~360万元的会员费，月费依据护理等级从16000元~24000元。前期，泰康还把保险业务交融进养老业务。 购置200万元及以上保额的储蓄互联网思维，就是在(移动)互联网+、大数据、云计算等科技不断发展的背景下，对市场、用户、产品、企业价值链乃至对整个商业生态进行重新审视的思考方式。分红型保险，自己或父母可取得泰康之家的入住权。相当于200万元储蓄型保险抵扣了入门费+会员费。据北方网报道，泰康之家燕园的总投资为54亿元，可包容3000住户，当入住率到达80%，以每户200万元计，大约可回笼资金48亿元。相当于可发出88%的投资，分明高于普通养老项目的资金流转率。依据泰康方面的预估，该项目在2017年完成收支均衡，估计在2018年完成盈利。

由于报答周期可控，和泰康形式类似的医养结合，在房地产企业操盘的项目中颇为罕见。

医养结合的优势是，抓住中高端养老客户的需求，提供专业效劳的同时，赋予寓居者更多生活自在度和投资的灵敏性。

在一线城市，中高端养老机构的费用不低于1万元每月，且不固定床位、房间。将产权、运用权连同高端医疗效劳一并交付给客户，可以给运用者提供更自在的寓居环境，以及房产增值保值的投资价值。对开发商而言，经过运用权转让，提早把将来的效劳费一次性发出，放慢了质押资金的流转。

经过医养结合项目的打造，更大的价值在于，房企与医疗机构的协作愈加严密，从而提升医疗资源方面的整合才能。万科经过随园嘉树（养老社区）、随园之家（社区嵌入式养老）两个产品树立了专业的养老效劳团队和品牌效应。据悉，万科目前曾经将随园之家以日间照料中心的方式输入给杭州的100个社区。由政府基层街道和社区提供日照点场地，万科输入安康餐、康复护理、医疗效劳等效劳，处理社区养老无人照料的痛点。

同时，万科和北京控股集团结合运营怡园光熙医养项目，该项目物业归属于北控置业，曾是酒店物业，北控结合万科将其改形成万科怡园光熙长者公寓+光熙康复医院。据《北京青年报》报道，万科输入养老效劳和管控规范，项目物业则持续保存在北控置业。

借助医养项目，万科跑通了转型轻资产运营的能够途径，成为中国第一家实行投资、开发建立、运营管理别离制的养老社区，完成了开发利润、租金收益、资产贬值收益与运营管理收益的别离，从而完成风险收益的分拆婚配。

医疗商城

位于杭州江干区的全程国际医疗，作为中国大陆的第一个医疗商城，于2017年9月停业，以“共享医院”之名为外界普遍关注。所谓医疗商城，是美国Medical Mall形式的中国形状，是“医疗+商场”的新业态。在浙江杭州大厦501城市生活广场的Medical Mall，作为国际首个医疗商城，曾经入驻的医疗机构有：邵逸夫国际医疗中心、张强医生集团思俊内科诊所、唯儿诺儿科诊所、杭州口腔医院门诊部、宋为民医生集团下的颜术医美诊所等众多知名机构。

无论是在中国，还是医疗商城的发源地美国，这个新物种都是由闲置的商场改造而来，由开发商盘活闲置资产目的为动身点，顺应医疗消费日常化、场景轻松化的趋向，满足中小型专科医疗机构在品牌化、连锁化进程中的扩张需求。

随着爱尔眼科、拜博口腔、睿宝儿科等越来越多的专科医疗机构进入连锁化运营的周期，对运营场所的需求量会越来越大。同时，医疗机构从签署租赁合同到停业的周期也分明偏长。房地产企业将本人在酒店式公寓中的“拎包入住”理念延伸到商场物业，关于既有重资产属性，又有规范化属性的医疗机构而言，对这一形式乐见其成。

自全程医疗开启了国际的医疗商城形式，上海已先后有两家医疗商城落地，广州也有一家医疗商城行将落地国际医药港。

医疗商城的优势是，有助于盘活闲置物业，或作为运营情况欠佳的商场的转型方向之一。目前越来越多的医疗消费，在向公立医院之外转移，品牌化的民营医疗机构进入了攻城略地的扩张期，对成熟商圈内的运营场所会有更大的需求量。

2017年以来，资本疯狂涌入以牙科为代表的专科医疗机构。欢乐口腔6月25日完成B轮融资，泰康集团6月18日收买拜博口腔，资本注入后，便是这些医疗机构在市场大举占位的阶段。疾速复制的才能，向来是资本考核投资对象的目标之一。中国最大的基层连锁效劳医疗机构新康医疗，在取得资本后，短短4年里，从8家门店生长为160家门店。

快时髦品牌绑定大型开发商从而疾速开店的形式，很能够在下一轮的医疗机构扩张途径中失掉再现。

从运营Medical Mall经历更丰厚的美国来看，杭州全程医疗代表的共享医院形式只是其中的一种。医药商城、批发+医疗、诊所大楼都是可行方向，而详细采用哪一种形式，或许在落地中国后探究出全新的商业形状，需求依据不同项目的区位、属性、人群而设计，Medical Mall不是千人一面的共享医院。

立白集团在广州医药港的医疗商城曾经完成后期规划；由中央政府和中欧牵头打造的上海五角场Medical Mall曾经完成建立，医疗商城将在很近的未来出现出更丰厚的商业形状。

安康小镇

所谓安康小镇，是“安康中国”和“特征小镇”两条国度战略的综合产物。罕见类型有：安康养生小镇（医疗+度假）、安康科技小镇（医疗+科创）和安康医疗小镇（医疗+养老）等其他新兴形式。

安康小镇形式目前在国际褒贬不一，目前关注度最高的海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区也存在两种截然相反的观念，但安康小镇对房地产企业的吸引力却丝毫不减。和医养结合有相似之处，安康小镇把医疗资源和适老型住宅严密结合。和医养项目不同之处在于，安康小镇的体量更大，规模相当于一个城区，对房企的规划设计、开发管理的要求更高。以乌镇国际安康产业园为例，不只有国际康复医院、度假酒店，还有老年大学、商业街区等教育和商业的配套功用，建立难度、强度不亚于一个新城。

安康小镇的优势是，无论土地属性是住宅、旅游还是商业，都可以经过有竞争力的医疗资源，把项目中的一局部打形成可售卖的住宅或类住宅产品。

项目内的医疗资源是住宅产品的中心价值。无论是采用分时度假形式、产权住宅形式、效劳式公寓形式，都可以取得市场的认可，完成物业的局部变现。在医疗建立投入宏大的状况下，让开发商拥有局部的快支出。

乌镇雅园作为乌镇国际安康产业园中的住宅局部，由绿城担任开发，2013年7月首批住宅产品推出时，该项目均价1.2万元/平方米，且依据新闻晨报报道，雅园是当年全国去化率最高的住宅之一。2014年10月交房后，雅达国际康复医院于2015年投入运用，雅园在2015年-2016年时期的加推，已经创下4天清盘。究其成功缘由，离不开绿城品牌和医疗资源的双堆叠加。该项目总投资20亿元，其中雅达国际康复医院投资8亿元。依据绿城发布的公告，雅园在2015年底完成总销售20亿元，与总投资根本持平。

新城配套

以新城配套为目的投资医院或门诊，依然是比拟主流的房企涉足医疗的方式。

依据新城、新区的人口基数、人口构造、周边医疗资源，结合新城的功用属性、方案导入的人口数量和构造、市场对现有医疗资源的称心度与婚配度，为中大型住宅社区配置契合需求的医疗机构。这类医疗机构可以是诊所、门诊部或医院。

此类投资，旨在经过高效率、高质量的医疗资源，进步项目的辐射度和吸引力，添加物业的价钱和价值。

在限购最严的时代，去化率和去化速度比以往更遭到房企的注重。优质的教育和医疗资源也在项目规划后期就成为重点部署的任务。尤其是一二线城市的不时外扩，由房企投资教育、医疗作为社区配套的案例还将不时添加。

传化集团在中国萧山科技城拥有多个待开发地块，结合仁恒置地、香港置地集团共同开发高端住宅项目。同时三家合资成立科谊集团，委托英慈医疗IHG担任其社区内的国际医院的运营和管理。

杭州英慈国际医院修建面积为38500平方米，方案设置200张床位，将建立成为一家以妇儿、肿瘤、骨科、心血管和肉体卫生为特征专科的国际综合医院，对接英国国度医疗效劳体系（NHS）下的医院协作资源。

该项目主打国际社区概念，不只引入英国国际医院，还引入英国惠灵顿公学，旨在经过英式社区的打造，为萧山科技城吸引高新人才，提振一度寂静的住宅市场。

萧山科技城板块在引入国际医疗资源和国际教育资源后，分明提升了该区域的住宅竞争力，看似是输血医疗和教育，实则为住宅造血的良性循环。

对房企来说，投资医疗项目虽然投资大、回本慢，但以“算大账”的方式来看，医疗资源对项目溢价才能的提升分明，投资医疗和投资住宅对房企来说并非零和博弈。

在新医改和“安康中国”的战略背景下，越来越多的房地产商将涉足大安康产业开展，政策对房企转型安康的支持力度也会越来越大。

房企经过跨界医疗完成的目的，复杂来说有两种，一是经过导入医疗资源，提升社区竞争力，并完成物业价钱和价值的增值。二是经过和医疗机构的协作，提升医疗项目设计、建造、管理的才能，以及对医疗资源整合的才能，从而输入以空间为单位的安康效劳，万科随园之家便是第二类的典型代表。

虽然从万科、远洋、仁恒等大型地产商的成功经历来看，优质医疗资源的导入可以提升社区的质量、打造旅游项目的特征、行成共同的竞争力。但医疗资源并非万金油，也并没有一种形式能合适一切房企涉足医疗行业。

如何依据公司战略、资源、目的寻求最合适本人的医疗标的，是房地产企业瞄准医疗行业时最先需求考量的。