2016年的国庆前夜，一纸“京八条”拉开了国际最强楼市调控的尾声。

从“3·17”再度祭出重拳，到后来的“打补丁”又“钉钉子”，北京至今已累计发布了30余次调控政策，成为国际调控尺度最紧力度最大的城市之一。在紧密的调控政策下，上半年北京楼市新房、二手房量价齐跌。

“在去年政策晋级加码后，北京楼市调控进入查缺补漏不时完善的新阶段。往年上半年，在坚持‘房住不炒’定位的同时，北京调控力度不减，”中国指数研讨院常务副院长黄瑜通知时代周报记者，往年的《北京市政府任务报告》为楼市定了调，要树立市场颠簸开展的预期，多维度推进长效机制建立。

这座城市的住房供给体系正在发作新的变化—共有产权住房、“限房价、竞底价”商品房的入市，正在丰厚着住房供给体系。往年下半年，3000亿元货值的限价房和共有产权房大军将开闸入市，不少明星限价房一房难求。

昔日地王、顶级豪宅的价值认知体系被推翻，亟待重塑。一大波豪宅在金融环境总体偏紧张，此时入市有多大“胜算”？购房者与房企的博弈场面正在发作改动。

量价齐跌

“房价”仍是一个重要的评价目标和参数，检验着北京中央政府调控成效。现实上，党的十九大以来，住建部已在多个会议提出，要各地政府把调控任务落到实处。

北京楼市量价齐跌。中国指数研讨院的数据显示，往年上半年，北京商品住宅(不含保证房)累计成交面积157万平方米，较去年同期下降35%；成交均价为39060元/平方米，较去年同期下降4%，同比增速由升转跌；600万元/套成为北京中低端市场新的分水岭，而低价位分界限则从去年上半年的1500万元/套，下降至往年同期的1200万元/套。

北京市场更是阅历了稀有的供大于求场面—上半年，商品住宅均匀月度供给量为36万平方米，同比增长33%，月均成交量为26万平方米，销供比为0.72。受需求抑制影响，北京商品住宅库存量在6月底到达591万平方米，出清周期升至20.1个月，较年终增长3.7个月。

进入全体调整期，二手房市场未能例外。现实上，北京房地产市场曾经片面迈入存量房时代，在近三年里二手房成交占比均超八成。往年上半年，北京二手房市场先扬后抑，累计成交7.58万套，成交均价56993元/平方米，辨别同比下降12%和9%。

面包卖不出去，面粉自然也没那么抢手。中原地产研讨中心数据显示，上半年，北京土地算计成交31宗，土地金额到达了751.34亿元，环比下降58%，同比数据下降25.3%。仅14%的均匀溢价率也是近年来的最低点。

“除了2宗宅地呈现竞争自持外，其他均接近底价成交，”中原地产首席剖析师张大伟对时代周报记者说，上半年，北京流标土地到达了7宗，这也是2013年至今同期流标的最高点，“以往那种多家开发商争得头破血流、自持阶段举牌仍然火爆的场面简直难以再现。”

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东把希望寄予在下半年。他对时代周报记者说，接上去，北京楼市留意力正聚焦在共有产权房和限价房身上，会看到一波供给小顶峰，“将来，房地产仍能抵消经济动摇带来的影响”。

限竞房入市

66个限价房项目，走到了关键十字路口。

“9·30”新政中，北京开端尝试和探究一类新型土地出让形式，即“限房价、竞地价”—一个商品住宅地块在入市时，就曾经明白限定了未来房子的销售价钱，这类房源被简称为限价房项目。

往年6月初，蓄势了半年之久的限价房终于得以开闸。据时代周报记者理解，截至目前，瀛海府、金樾和著、旭辉城、中海京西里、首开保利熙悦林语等限价房项目拿到了预售答应证，算计供给面积(含车位)达30.7万平方米。

它们并不是孤例，更多的限价房项目正在等候入市时机。统计显示，截至7月15日，北京已有34个限价房定下案名，除了100%自持的中国铁建理想家与万科翡翠书院两个楼盘外，剩余楼盘都在积极蓄客中，主力单价在5.5万元/平方米左右。

可预见的巨量供给正在酝酿，限价房真正的战场在下半年。

“7月开端，北京估量会呈现限价房供给量井喷景象，短期入市房源无望超越2万套，”张大伟称，往年四季度前，估量将有5万套限价房入市，算计约3000亿元货值。

购房者与房企的博弈途径正在发作改动，这一点，楼盘上的一线操盘手们领会最深：去年，只需价钱高攀不愁卖；往年，好项目要靠抢，差项目降价也不好卖。

刚需族有了挑选时机：大兴瀛海府入市的100多套房，来了628个家庭来抢，仅一个小时就被抢空；同一天收盘的金樾和著，340套房当天卖出了264套；不远处的旭辉城首开均价3.5万元/平方米，低于限售均价38994元/平方米收盘，足见情势严峻。

“限价房的限售期是五年，加上期房普遍两到三年的交付周期，购房者持有房产的工夫代价与财务本钱都变得很大，”在地产剖析师张杰看来，下半年的限竞房竞赛中，会有越来越多的开发商，被逼回到做质量附加值的轨道上。

当然，与周边二手房分明的价差红利，也让不少明星限价房一房难求，登上榜单的不乏四环内的佑安府、洺悦苑、金融街周庄子地块、九龙仓西局地块等。

比方佑安府，最高销售单价不得超越8.3万元/平方米，但他左近的中国玺、昆仑域曾经卖到9万多元/平方米；比方洺悦苑，限价6.1万元/平方米，其南侧的天悦壹号曾经卖到8万多元/平方米。

中交房地产集团副总经理周济以为，局部限价房楼盘呈现的“倒挂”景象，将加剧了短期购房需求的疾速增长。

“去年成交的三环左近的几个地块，如永定府、佑安府等转共有产权是大约率事情，”房企代表李阳(化名)对时代周报记者说，项目能否转共有产权，两头销售限价与评价价比值85%这条红线。假设其销售限价与评价价的比值低于85%，该项目将由市保证房中心收买转化为共有产权住房，再面向合资历购房人出售，“但目前，没有一个项目被认定要转共有产权房。”

李阳和他的同行屡屡讨论，影响估值的变量太多，在相关部门出台详细的评价规范之前，谁都只能是在等候。

时代周报记者理解到，北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保证性住房建立投资中心，对项目可售住房的市场价钱停止评价，构成评价价。这需求一套多维度、多角度、全方位的评价体系，评价要素将包括项目周边新房价钱、二手房价钱、区域价值要素，以及交通、学区、医疗等综合配套等重要要素。这些要素在评价时所在的比重也不尽相反。

还是佑安府，仅以周边新房作为参照，限价与评价价之比则在83%左右，略低于85%的规范。但依照算上周边二手房价钱要素则会呈现分明变化。中介网站数据显示，目前佑安府周边二手房项目鹏润家园二手房售价均价为6.3万元/平方米左右，金泰小区的销售均价则在6.1万元/平方米左右。

依照限价房销售管理方法，在其操持施工答应后，便可停止评价。金融街周庄子地块，九龙仓西局地块，以及佑安府等都曾经在两个多月前拿到施工答应证，但后续评价进度仍是一个未知数。

“最眼热限价房，一旦转为共有产权房，也将无人问津。”张大伟说。

豪宅扎堆现市

冬眠许久的豪宅市场，异样来势汹汹。

北京昔日地王—夏家胡同地块在这个酷热的夏天揭开了面纱，这个南三环沿线的别墅项目取名懋源璟岳；单套均价过亿的独栋别墅北京庄园AI已经渗透到了生活中的方方面面。在智能交通领域，人工智能技术也正在发挥作用。，翻开了大门，看房者要靠排位预定，资产证明以及受邀金钥匙“三码合一”才干最终开启“庄园密码”；老牌别墅万科观承在西方十二境园林示范区，打出了“片面生活处理方案”的招牌；东四环大平层豪宅壹亮马也对外收回了启动信号。

这些低调的豪宅项目，近来如雨后春笋般涌现。世茂西山龙胤、红廷别墅、金府大院等在内的多个豪宅项目也纷繁对外发布产品，地下示范区、样板间等项目推介，为前期入市营建气氛、提早蓄客。

“限价房作为多渠道供给和多手腕并举的探究，改善供需矛盾是可行的，但是把它当成主流是不行的，”周济以为，商品房市场仍存在较大缺口，目前市场上更多的还是改善型需求比拟多，限价房数量对这些需求不会发生本质影响。

往年上半年，在北京楼市各类业态产品成交TOP30盘中，别墅成交1085套，单价“7万元+”豪宅成交1187套，剔除重合项目，两者算计占新建商品住宅(不包括共有产权房等保证性住房)市场成交总量的25%。诸葛找房的统计显示，往年上半年，总价5000万元以上顶豪成交21套，其中有的豪宅成交单价高达7.4万元∕平方米。

“楼市晋级改善型置业需求的上升，别墅等豪宅逐步由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱，”思源地产市场开展部副总经理、首席剖析师郭毅对时代周报记者说，财富的基本是思想形式和掌握时机的才能，作为楼市昌盛红利的收割者，塔尖财穷人群对冲风险与危机的无效办法依旧是资产。

以别墅为例，作为独占资源的朴素品，别墅出于特殊性与特性化的缘由，一向备受城市高端客群的追捧。截至2018年6月30日，北京别墅存量为6881套，缺乏7000套。

2018年是房企最近4年资金压力最大的一年。沉淀了少量资金本钱的豪宅项目，有了抓紧入市的紧迫感。北京区域又尤为分明。往年5月14日，北京市委书记蔡奇承受《人民日报》采访称，北京作为首都，各类风险容易聚集，将继续采取无效措施，增强对金融、中央债权、房地产市场等范畴的风险防控，强化未雨绸缪、积极应对，坚决守住不发作零碎性金融风险的底线。

豪宅扎堆入市，如何跳出“复制”和“堆砌”的窠臼？ 一位豪宅代理机构人士剖析，如今北京楼市的高端客户与以往完全不同，它们选房已脱离传统的区位局限，全北京内豪宅项目甚至都能够成为备选房源。而这也意味着豪宅项目的竞争对手将遍及整个城市，锁定这些财富阶级对豪宅项目而言也变得越发不易，增强产品创新，打造差别化将是顶级豪宅项目在竞争中锋芒毕露的利器之一。

“北京庄园严厉的预定制观赏门槛的面前，是顶豪别墅和顶级阶级群体两者之间互为对标的一个产物。”运通集团相关担任人如是表示，他们锁定的能够是国际各行业首领级阶级。

拥有0.6容积率的别墅项目北京庄园，以满配、平装、独栋为卖点。操盘方和裕地产相关担任人通知时代周报记者：“我们会对来访者验资，但是我们验资的方式不是复杂看客户手中有多少存款，而是看客户目前寓居的产品形状和购房阅历。”

除了产品自身的设计外，赋予项目文明外延也成为豪宅项目的着力点。例如，红廷别墅推出的亿元级别墅样板间主打艺术化装修；西山龙胤则凸显中式园林的神韵。

能否可以顺利拿到预售答应证，正成为这些豪宅房企的年度大考。从2017年的实践状况来看，过了“8万+”线的项目百里挑一，其中北京金茂府、华润昆仑域、招商中国玺预售均价在9.5万元左右，中骏天宸以13.5万元成为2017年的最低价。

2018年豪宅价钱的天花板会到多少？懋源璟岳、懋源璟玺、北京庄园、泰禾金府大院、壹亮马、葛洲坝中国府……它们都是2018年无望拿到最高预售价钱的“种子选手”。

毕竟这外面的地王项目不少，比方葛洲坝中国府楼面价到达7.5万元/平方米，懋源璟岳的楼面价为4.6万元/平方米，懋源璟玺楼面价5.36万元/平方米，壹亮马的楼面价5.5万元/平方米。