近期，房租成为国民关注的焦点。尤其一线城市，在高房价之后再度遭遇高房租的言论热潮，长租公寓更是被推到风口浪尖。房租究竟涨了多少、长租公寓能否真的推高房价？证券时报记者京、沪、深三地实地调研，解剖麻雀，为您出现真实的答案。

北京：房租有所下跌，但没网上传的那么邪乎

近期，北京房租大涨成为言论焦点，有网帖曝出某些长租公寓抬价抢房后，更多言论将房租大涨归罪于资本推进下的长租公寓。不过，在这场言论风暴中，租金究竟涨了多少并没有精确片面的官方数据。

北京房租能否普遍大涨？长租公寓抬价抢房景象能否普遍存在？租金下跌缘由中，长租公寓推进的比例有多大？证券时报记者就此对北京局部地域的租房市场停止了调查，并对住房租赁市场的热点成绩采访了多位业内人士。

北京房租并未普遍大涨

北京房租最后被关注，原因是有媒 体报道中援用了贝壳研讨院的租赁数据。该数据显示，7月北京租赁市场步入传统淡季，市场升温。单平米月租金为91.5元，环比下跌2.2%。其中，顺义区和东城区租金涨幅居前，环比涨幅辨别到达10.7%和10.5%。东城区某小区租金环比涨幅最高，到达36.1%；海淀区、西城区、石景山区一般小区租金环比涨幅也超越20%。

不过，证券时报记者从上述租金环比涨幅较高的局部小区理解到，与去年同期相比，租金涨幅的确比今年高，但环比涨幅并没无数据里显示的那么高。

东城区某小区左近一中介人员通知记者，去年11月北京那场大火后，房租开端下跌，到如今不到一年工夫，该小区均匀涨了近千元，比方一个1室0厅去年租金在4200～4500元/月，往年能租到5200～5500元/月；去年5月东西向的2居室租金7600元/月，一年到期后，往年6月涨到8200元/月。不过。普通续签的房子不会涨那么多，到期后普通涨200元左右，最多涨500元，涨得多的是新挂出来的房源，业主报价高一些。“说租金环比涨30%的有点夸大。”他说。

“去年北京大火后，公寓市场整理、地下室不让租、自建房撤除，大家都住楼房了，客户多了，业主天性地跟风跌价。”上述中介说，左近一个小区的3居室，业主报价12000元/月，后果挂了3、4个月没租出去，如今又降到10000元/月了。

该小区左近另一个中介人员也对证券时报记者表示，租金涨幅没有那么高，也就是200元左右。

证券时报记者梳理链家网上的成交记载理解到，去年7月22日，该小区45.43平方米的一居室租金4800元/月，往年7月22日，同户型成交租金为5000元/月；去年4月26日，98平方米的两居室租金7300元/月，往年4月22日，同户型成交租金为7500元/月。而去年5月42.87平方米的一居室租金是4500元/月，到往年6月，同户型发布的价钱是5200元/月，涨了700元，涨幅到达15.5%。这也印证了前一中介的说法。

另外，证券时报记者从海淀区北四环左近某小区理解到，该小区某2居室去年租金近8000元，而往年租金能到达8500～9000元，涨了不到1000元，同比涨幅在10%～15%左右。“租金往年年终开端下跌，最近比拟波动。”该小区左近中介人员说。

关于贝壳研讨院报告提到的一般小区租金大涨的缘由，贝壳研讨院回复证券时报记者称，7月租赁月报中局部小区涨幅较高，是成交量基数小形成的统计景象。其中，租金涨幅前三的新奥洋房、三义庙北及城华园3个小区7月的成交量辨别为6套、11套和7套，而6月成交量辨别为5套、5套和7套，成交量小招致租金程度受构造性要素影响发生较大动摇。以新奥洋房为例，其6月成交的5套房源中有4套均是100平以上的大户型，其中还有一套160平以上的超大户型，而7月成交的6套房源全部为一居室，故数据显示一居室每平米月租金比多居室高出20%左右。因而，不宜将一般小区租金的大幅动摇解读为全市租金程度分明下跌。

抬价抢房非普遍景象

8月1日，网上一篇文章称，自家房源出租时，自若、蛋壳公寓等长租公寓企业抬价收房。一工夫，言论将房租大涨归罪于资本推进下的长租公寓，并停止“炮轰”。

虽然自若和蛋壳都停止了回应，蛋壳公寓更是地下声明称“经查证，该文内容虚伪，捏造现实，公司曾经向公安机关报案并向提起诉讼”，但是在上述网帖的网友回复中，有人表示有过相似的阅历。那么，抬价抢房是行业内普遍存在的景象吗？长租公寓推涨租金的比例有多大？

在北京多个小区的采访中，多个中介人员向证券时报记者表示，抬价抢房的景象在本小区没有发作过。

“普遍应该不至于，但一定到达一定数量了，凭我的经历推算，大约占比20%～30%。但是这20%～30%是有传导作用的，业主的心思预期会被抬高，假如同一小区业主都跌价了，租户最初没得选只能自愿承受。”原我爱我家集团副总裁胡景晖承受证券时报记者采访时说。

胡景晖还以为，租金下跌缘由复杂，包括供需矛盾、居民消费指数、时节性要素、长租公寓争抢房源等等。“凭我的经历揣测，争抢房源要素占比到达1/3，客观讲叫火上浇油。由于这不是独一要素，也不构成超越50%以上的主导要素，所以没有这1/3，租金一定没有涨这么邪乎。”他说。

北京房地产中介协会副秘书长李俊良则对证券时报记者表示：“没有证据证明抬价抢房这种行为普遍存在。在约谈中，有的企业表示能够有的一线业务员存在这种行为，但各家都有价钱评价零碎，高于零碎价钱的无法成交。”

“租金下跌的基本缘由是供需矛盾，长租公寓行业是细水长流、微利的行业，租赁没有一家可以独大，去年官方统计，北京每年租赁成交量247万套次，长租公寓占不到20%，大局部是业主直租或居间成交的，而且租赁机构也有很多，长租公寓在北京租赁市场中占比太小，还达不到垄断水平，将来也不太能够构成垄断，目前大家没必要担忧。”李俊良说，北京房地产中介协会曾经要求北京10家长租公寓企业不高于周边市场租金收房，长租公寓企业在承诺里也说了，大家拭目以待吧。

长租企业“有备而来”上海房租还要涨多久？

受访者声响：“租金只是一个所谓的门槛。一旦你在上海能接受每月8000元的租金，你就会发现租房很容易；但假如你的接受力不断在2000元，那你是要去抢房源的。”

“国度召唤鼎力开展租赁市场，但政府官员本人不租房，而且谁也无法强迫官员去租房，所以他们很难站在租客的立场上看成绩。”

“资本介入推高租金的景象，在自若等平台上一定存在，不然他们不会花这么多钱去搞一致装修。他们是有备而来的，家具都一致化了，就像是如家酒店的那种作风。”

“实际上说我们如今还不是真正的租赁市场。真正的租赁市场应该可以租售同权，但如今只是叫租购并举。其实质还是传统的租房形式，至多如今没听到租房可以落户。”

中国房地产业协会主办的中国房价行情网最新统计显示，2018年8月上海住房租金约为75.17元/月/M2，环比下跌0.93%，且预测将来一月该租金将下跌至76.60元/月/M2。上个月该租金为74.48元，出现16.45%的同比涨幅。

证券时报记者近日在上海浦东陆家嘴局部小区调查时发现，普通装修的一室户每月租金约4300元，两室户约5500元，异样区域的大批平装修房月租金接近9000元。其中不扫除包括团体或连锁中介机构“资本介入”改造后的房源。

易居智库中心研讨总监严跃进承受记者采访时说，资本介入推高租金的景象，在自若等平台上一定存在，不然他们不会花这么多钱去搞一致装修。面前的风险在于资金来源能否正轨，以及租客管理和银行租赁存款的法律纠纷处置等。严跃进以为，实际上说我们如今还不是真正的租赁市场。真正的租赁市场应该可以租售同权，但如今只是叫租购并举。其实质还是传统的租房形式，至多如今没听到租房可以落户。

陆家嘴租金现状

日前，证券时报记者以租房为由，在上海金融中心区陆家嘴左近成片老旧小区走访调查，3个小时总共看了5套房，普通一室户或两室户的每月租金最低均在4000元以上，大批平装修房租金接近9000元。

来上海从事房屋中介业务已22年的四川人刘飞(化名)通知记者，陆家嘴左近金融白领集中，再加上毕业季、失业季降临，租金下跌态势还会继续。近一两年来，左近街道违规店面整治、上海房产限购的影响继续，一些(老旧小区)原始房东开端大幅降价兜售。总体上，左近的租赁市场房源较为充足，需求也比拟旺，但低租金的房源比拟难找。

刘飞说，他本人手上也有十多套长租房，都是与房东签了包租合同的，价钱会有些上浮，这外面包括对租客的管理本钱以及空置风险。他通知记者，签约这种长租房源，还没有亏过钱，但跌价也是无限度的，租金过高的话，租客能够会跑去更偏僻区域。

该区域另一家连锁品牌中介表示，他们本人也收了一些房子，也有局部是经过公家小中介共享的，有些房东不愿随便改换委托。租金加价难免，但幅度不像新闻报道的那么多，而且本人也会停止一定水平的装修正造，存在刚性本钱。

记者在手机自若APP上搜索陆家嘴区域的整租房源，依照其默许排序，前5位的单月租金辨别是4860元、5060元、6030元、4660元和5160元，面积从34平方米到78平方米不等。

资本助推房租下跌

长租公寓市场是一个货币化率绝对低下的市场，有规模但不经济，这次要是租金报答率低、租期总体较短、续约率低、融资本钱高四个方面要素形成的。

记者的一位冤家多年前来上海，开端是本人租房，后来有意中做起了二房东的群租业务，一套房子外面住5～6团体，悄悄松松赚了点钱；尝到甜头后，他收买了一栋厂房来出租，后果消防部门天天上门反省，反而没怎样赚钱；再后来他有了更多积存，又租了个宾馆，但也不赚钱，各种监管部门都要来管他。

对此，严跃进评价称，这个例子阐明租房市场门槛低，想要规模化就必需少量资本投入，还要面对各种管理和运营本钱。资本介入是坏事，但资金要用到正常运营上。从政府层面看，如今鼓舞银行资金进入实体经济，保险资金将来也能够进入住房租赁市场。

“守法修建少量撤除后，所谓的廉价住房就越来越少，但总还是有人希望租到1000元以下的房子。要处理这个矛盾，就应该让出租房源跟商品房市场一样，有层次地划分为高、中、低端需求。”他以为，租赁市场不同层次的房源信息，要能经过政府平台查询失掉。与阶梯式购房相似，租赁资产也要分层管理。

严跃进以为，长租企业是有备而来的，所以将来数年内租金下跌会构成一个趋向，关键是要防控价钱的非感性疾速下跌。另一方面，租赁市场也要发扬国度住房保证功用，甚至可以像房屋买卖那样出台一些限价措施，政府的适当介入是有必要的。

据上海住房开展“十三五规划”，“十三五”时期上海估计新增供给租赁住房70万套，扶持住房租赁企业扩展规模，新增代理经济租赁房源30万套(间)左右。到2020年，根本构成多主体参与、差别化供给、标准化管理的住房租赁市场体系。证券时报记者理解到，上海地产集团旗下上海城方租赁住房运营管理无限公司，目前已规划上海6大中心区域20个租赁住房项目，总修建面积约105万平方米，局部更新改造项目估计2018年底前可到达交房条件。(实习生卢艺文对本文亦有奉献)

深圳：长租公寓应该有个“度”

依照以往的规律，租赁市场和买卖市场呈一定的正相关关系，房价下跌乏力的状况下租金也遭到制约。不过，往年以来深圳房地产买卖市场的买卖价钱绝对颠簸，租金却呈现了分明变化。

长租公寓的“如意算盘”

记者在深圳福田、龙华区调查时发现，不论是商品房小区还是城中村，往年的房租同比去年同期都呈现近10%的涨幅。福田园岭新村，这里都是以上世纪80年代的多层住宅为主。“去年年中这里65平方米左右的两房单位租金也就是4500元左右，往年过完年再来，简直全部都超越5000元。”关于这样的涨幅，租客丁先生感到很诧异。“这可都是些近30年楼龄的老房子，外面的装修、配置也不怎样样。”

而在龙华的鑫海公寓，有租客向记者表示，这里紧挨着城中村，少数房源被管理处一致管理，往年房子到期后就被告诉个人涨租，一房一厅的单位去年月租在2700元左右，往年变成了3100元。

在梅林片区的翰岭院，记者看到一些长租品牌曾经进驻小区。一套原户型为四房一厅的单位被联系成5间单房出租，租金从3000元～4000元不等，总租金超越15000元，远远高出整租的价钱。

虽然面临着报答周期长、盈利难的为难，但由于背靠雄厚的资金、资产证券化方式以及房企的支持，长租公寓正在深圳大规模扩张。2018年，万科更将租赁住宅业务确立为中心业务。碧桂园的财报也显示，正积极与次要金融机构协作，开展长租业务，在北京、上海、广州、深圳、武汉及厦门等一二线城市准备项目。

“这里的独身公寓月租去年是3800元，往年涨到了4200元，但我们最近都以4600元/月的价钱从业主那里收了好几套公寓，有些就是为了投资的业主很乐意把房子交给我们长租。”在福田的御河堤小区，中介向记者坦承：“经过装修后，这套房子的租金在5500元左右，租客还要交相当于月租10%的效劳费，周边的业主晓得状况后涨租也在所难免。”这位中介引见说，“我们挑房源也是有选择的，会选择一些年老人多、交通方便的社区，租客的承租才能绝对强一些。除了租金差和效劳费，公司的‘如意算盘’还在于买卖，先经过租赁把房源锁定。”

虽说深圳租赁市场的房源中绝大局部仍来自房东团体出租，但长租公寓带来的连锁反响不得不惹起注重。长租公寓在此轮争论中被指为推高房租租金的“首恶”。

租金的“天花板”？

有人说，还好深圳还有少量城中村，让低支出者可以暂时安家。目前，租住在城中村的租客占比超越50%。

不同于大拆大建的城市更新，万科、金地等众多房企和许多长租公寓品牌早已关注到城中村，一场改造之风也曾经吹到了深圳许多城中村，只是本钱、租金等引发的矛盾仍有待处理。有市场人士担忧，假如深圳的租金特别是城中村的租金也普遍下跌，或许会直接抬高许多行业的本钱。如何在不逆转这个大趋向的前提下，尽能够地拉长城中村低本钱的时长，不但对城中村的租户有意义，也是一切参与方应该注重的成绩。

深圳市2017年11月8日出台《深圳市城中村综合管理2018-2020年举动方案》，方案到2020年7月底前完成全市1600多个城中村综合管理，消弭城中村各类平安隐患。有外地村民表示，绝对于房企和长租公寓品牌进驻城中村，政府出资改善城中村的平安隐患是坏事，房企和长租公寓进驻城中村也应该有个“度”，数量规模应该有所控制，维护更多的低价租赁房源。

美联物业全国研讨中心总监何倩茹表示，深圳租金下跌包括几个次要缘由：早几年深圳房价大涨之时租金处于停滞形态，近几年开端呈现补涨；长租公寓的呈现分明抬升周边商品住房租金；房企进入城中村推高村屋租金，也引发周边商品房或其他村屋的租金下跌。短工夫内，深圳市场的租金仍是走高趋向，但到达某一临界点后便会回稳，由于租客对租金的领取是有下限的。建议政府添加供给的租赁住房，保证低价住房的供给，还要制止对房屋构造随意改造，并加大处分力度。