一位90后年老的上海女孩黄潇潇（化名），经过房地产买卖合同，构设圈套，最终以大批的定金“套牢”上海几位房主上千万元的房产。

21世纪 经济 报道记者经过梳理几起黄潇潇相关案件的判决书，复原了整个事情的头绪。

2016年时期，黄潇潇在上海四处买房，从当年的3月到年底总共签下了最少4份以上的房地产定金合同。

她所买的房子每一套价钱都是几百万不等，同时她也领取了5-10万元不等的定金。但在付了定金之后，她就开端玩“消逝”，以各种理由拒不领取首付款。等到房主想要解除买卖合同时，黄潇潇就翻出了合同当中的违约条款来索赔。

由于合同中的“不对等条约”， 黄潇潇相当于用5万到10万的定金，锁定了卖家数百万的房产将来600日内的贬值收益。

从2016年到2017年，上海大局部地域房价下跌超越50%，现在黄潇潇签署合同的房产价值超越2000万，如今曾经暴跌了1000多万。

定金变身为房屋“看涨期权”

在这些案例中，黄潇潇的关键武器就是藏有圈套的购房合同。

依据法院判决书写明，这些合同中的圈套条款包括：1.买家逾期超越600日不付款，卖家才可以解除合同；2.买家不付钱每天只需付万分之零点三的违约金；3.卖家可以找他人接手来买这个房屋；4.600日内卖家假如把房子转卖给其别人，则要赔偿买家房价20%的违约金。

首先是买方有长达600日的逾期期限，这么长的期限会让卖方很是主动，极易堕入“收不到钱”或许“承当高额违约金”的两难地步。

其次是买方逾期后的违约金低至转让成交价的每日万分之零点三的违约金，算上去月息也不过0.09%，违约本钱极低。

21世纪经济报道记者依据地下法院判决书的不完全统计，2016年在上海跟黄潇潇签下“不对等条约”的就有4套房产。辨别是：长宁区利西路一套200平的房产，转让成交价620万；普陀区常德路一套房产，面积不详，转让成交价858万；闵行区莘松路一套房产，面积不详，转让成交价485万；浦东新区某某村163平，转让成交价395万。

这四套房子算计总价超越2358万，房价下跌的收益可达一千多万。依照合同的规则，这一千多万的差价就要归黄潇潇一切，而她付出的仅仅是算计不过是30万的定金和极低的违约金。

经过这套手法，黄简单来说，创业有四步：一创意、二技术、三产品、四市场。对于停留在‘创意’阶段的团队，你们的难点不在于找钱，而在于找人。”结合自身微软背景及创业经验。潇潇仅需动用30万元的本钱，就曾经可以获利上千万元。即便是卖家们都选择“违约”，黄潇潇也能取得数百万元的违约金。

有的房东起诉到法院的时分，一审法院依据单份的合同来看，断定单方当事人的购房合同合法无效，采纳原房主的诉讼恳求，判令原房主持续实行单方签署的《房地产买卖合同》，案件受理费用也由原房主承当。

而在这样的案例多了后，受益者房东抱团个人去法院作证，法院审理以为，黄潇潇并没有付款才能，却在短期内与包括梁某、谢某等在内的多名房屋出售人签署房屋买卖合同，在合同中均商定了付款期限为600天，显然与购房政策不符。由此可见，购房不是黄潇潇的真正目的，而是经过领取小额钱款来谋取不合理的利益。

由此，黄潇潇才最终全部败诉。

虽然被律师以为黄潇潇的行为涉嫌到了欺诈，但是关于受益者房东来说却是因祸得福，由于2016年到2017年上海房价涨幅惊人，他们的房子被这么一折腾和耽误，反而身价暴增，他们并没有实践的损失反而获益匪浅。因而，有的卖家二审和黄潇潇达成和解协议，撤销单方的合同，有的甚至还返还了黄潇潇的定金。

专家提示：

售房要留意合同条款

黄潇潇的房地产买卖合同就是一张典型的“美式期权”合约，也并非稳赚不赔。

期权是一种合约，该合约赋予持有人在某一特定日期或该日之前的任何工夫以固定价钱购进或售出一种资产的权益。假如该期权只能在到期日执行，则称为欧式期权；假如该期权可以在到期日或到期日之前的任何工夫执行，则称为美式期权。

黄潇潇领取的5万或10万元的定金，相似于买方向卖方领取的权益金，付了这个权益金之后，黄潇潇就可以以事前商定的价钱在合同规则的600天内锁定这套房子。

在600日的合约期限内，假设房子的价钱下跌超越定金和违约金，黄潇潇可以选择行权买下这套房子，然后再把它转卖给别人，赚取溢价。假设房子的价钱下跌或许下跌低于定金和违约金，黄潇潇也可以选择保持行权不买这套房子，她损失的只要定金和违约金。

但是，从400万到800万房产的看涨期权，权益金普通也不能够只要5万到10万元那么低，除非是被普遍看跌的房子。否则，一套房子600天里随意涨个超越1%，卖家就会亏钱。

但是在2016年上海房产一年暴跌达44%的背景下，可以用如此廉价的权益金成交多笔看涨期权，一方面在于黄潇潇的精心设计，另一方面也是售房人无视了对合同条款的审视。

对此，易居研讨院智库中心研讨总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，买卖房屋时，一定要留意到合同条款中关于逾期期限和违约金的金额能否合理，假如有不合理的中央一定要及时和专业人士或许律师沟通修正。

【来源： 21世纪经济报道 】