2017年，我国对房地产市场停止了比拟严厉调控，从土地供应、限购限贷等多方面调控楼市，加之房地产长效机制的树立和棚改货币化安顿的继续停止，使得下半年 房地产投资 增速继续下降。2018年哪些要素对房地产投资影响更大，房地产投资增速能否会坚持下降趋向？本文试图答复以上成绩。
一、影响房地产投资有哪些要素
从市场机制角度看，房地产投资增速的变化次要由供应端和需求端两方面共同决议。其中供应端次要包括资金供应、土地供应和工程物资供应，其中发扬次要作用的是土地供应和资金供应，一方面，我国实行土地国有化，中央政府拍卖土地运用权的多少可以直接影响房地产开发商可以开发的楼盘面积，另一方面，本人供应大局部依托房地产企业销售支出所得，还有一局部由信贷、债券和非标融资取得。需求端次要是房地产销售状况，随着国度限制炒房政策不时趋严，房地产的投资属性弱化，消费属性更强，因而房地产价钱与需求端的联络愈加严密。此外，房地产库存与投资也具有反向关系，实际上房地产库存的下降能够会安慰地产商减速建造补库存。房地产市场的实践运转中，投资与哪些要素关联性更大呢？我们对房地产开发可取得资金、土地供应、房地产销售额、房价以及房地产库存这五个方面与房地产投资的关联性做一个剖析。
1、房地产开发资金与投资
房地产开发资金与房地产投资具有较分明的分歧性和滞后性。从资金来源和投资同比增速的峰谷值看，二者走势较为分歧，但房地产投资滞后于取得资金大约3~9个月。大局部时期内，投资完成额增速的变化幅度小于开发资金来源。开发资金添加较多的时分，如2010年上半年和2013年下半年，投资增速普通有所进步，但进步幅度不如资金来源的增速；反之，当资金来源增速下降时，投资完成额添加值往往也会随之分明呈现下降。这种走势呈现的缘由能够是，房地产投资的资金来源次要为销售支出，当销售支出大幅添加时，房地产企业将支出再次投向新建楼盘的比例下降，因而投资增速低于取得资金增长率，而企业取得资金较少的时分，可用于再投资的资金比例并不会分明上升，更会紧缩将来投资增速。这就解释了数据走势的特点，投资额易低不易高，并且存在分明的滞后性。假如假定滞前期为6个月，2016年下半年15%左右的资金来源增速对应了2017年上半年9%左右的投资增速，而2017年上半年11%左右的资金来源增速对应了7%%左右的投资增速，我们无妨做一下预测，2017年下半年房地产开发资金来源增速在7%~10%且不时下行，那么2受此影响2018年上半年投资增速能够在3%~6%左右的程度。我们将在第三局部计算2018年房地产开发资金增速变化，从而估量房地产投资增速的走势。
2、土地供应与房地产投资
土地置办面积与房地产开发投资额走势呈现分化。从历史上看，置办土空中积与房地产开发投资额之间的分歧性还是比拟分明的，但从2017年以来，二者走势呈现了比拟大的分歧，土地置办面积增速不时上升，但房地产投资增速呈下降趋向。虽然以前也有二者走势呈现背叛的时期，但多为几个月内短期背叛，临时走势回归分歧，而2017年以来的变化能够并不是短期要素招致的。我们剖析，呈现这种状况与政府的土地供应政策变化有关。房地产长效机制树立之前，政府供地决策受房价影响比拟分明，房价上升较快的时分，为了控制房价，添加房地产市场供应，政府出售土地运用权趋于添加，而房价增速下降时，为了控制房价坚硬，支持经济增长，政府倾向于增加土地供应。而自2017年以来，房地产调控思绪发作了分明的变化，房地产长效机制树立，房价控制配合楼市去库存，政府供地与投资增速的分歧正是调控目的发作转变的后果。因而，虽然2017年以前购地与投资明显正相关，但随着国度对房地产市场的调控思绪和方式转变，这种分歧性或将生效。
3、房地产销售与投资
房地产销售与投资的关系不甚明白，或与楼市调控更直接相关。实际上，地产商的销售状况往往预示着其再投资才能，因而房地产销售与投资该当具有分歧性，并且投资增长滞后于销售。2015年以前的状况确如实际所述，销售与投资之间的关系比拟明白，滞前期大多在3~7个月。2015年起这一规律发作变化，2015年和2016年上半年销售增速上升很快，但对应滞前期的投资增速并没有呈现分明进步。我们以为呈现这种状况能够有两方面缘由，其一，2016年以来楼市调控力度添加，经济任务会议提出了去库存箭头直指房地产，政策收紧预期限制了房地产商的再投资，其二，2016年终房价阅历了一轮下跌后一二线城市房价呈现停滞甚至迟缓下跌，价钱回落的担忧也降低了房地产商再投资激动。总起来讲，房地产销售状况和盈利程度依然会影响投资程度，但二者传导关系受政策和预期影响较大，传导并不是很顺畅。2017年我国房地产行业龙头获得了不错的销售成果，但这能够并不意味着2018年的投资程度可以分明遭到销售的拉动。
4、房地产价钱与投资
楼市调控环境下，房地产价钱与投资之间的关系变得越来越模糊。2015年以前，房价与投资的关系表现地比拟分明，我们可以了解为房地产价钱添加直接惹起再投资激动，但是无法验证二者的这种关系能否存在。由于房地产投资属性依然比拟分明，每一轮销售的添加带动了房价的下跌，因而房价与销售面积存在比拟强的相关性，房价和投资的关系也许仅仅是销售和投资关系的另一种表达方式而已。我们以为，房价这一目标自身能够并不能明显影响投资增速程度，销售面积能够是愈加适宜的目标，上文曾经叙说，销售与投资之间的关系能够变得不再明晰，因而房价这一变量能够不合适作为调查预测投资增速的先行变量。
5、房地产库存与投资
不同口径房地产库存增速有差距，暗示投资反弹的能够。普通表示房地产库存的通常目标是待售面积，同时存在另外一种口径表示库存，表示为新开工面积与销售面积之差，为了区分不同口径，我们称前一种为商品房待售面积，称后一种为为房地产库存。这两种口径之间的次要差异在于房地产在建工程，即曾经开工但还没有竣工的房地产。经过图可以发现商品房待售面积增速下滑接近至20%，而房地产库存增速在不时上升，接近0值。两种口径增速剪刀差阐明在建工程不时扩展，随着春季到来，这一局部在建工程能够减速转化为房地产，从而拉升房地产开发投资额同比增速，不过估计在建工程对投资的拉动的力气能够不会很大。
二、长效机制或将深化影响房地产开发投资的中心逻辑
从历史数据看，我国房地产投资分明具有周期性，而前一局部我们引见了五个影响房地产投资的关键变量，在2015年之前与房地产投资均具有较强的相关关系。随着政府关于房地产调控的理念不时更新，以及长效机制的树立和完善，房地产投资与局部要素的关系变得模糊不清，因而可以揣测，长效机制的介入能够曾经影响到我们预测房地产开发投资的传统逻辑。
为什么长效机制能够影响房地产投资的逻辑呢？房地产属性的改动能够是关键。房地产长效机制树立需求处理的最次要成绩之一是“住有所居”，倡导“房子不是用来抄的，而是用来住的”，降低房地产投资属性。2018年是长效机制真正推进的一年，估计将减速树立多主体供应、多渠道保证、租售并举的住房制度。在土地供给方面，多元化能够是趋向，在供给面对于互联网金融P2P企业来说，支付市场完善的标准和管理系统将彻底改变互联网金融行业的格局，不仅给从业者提供了的巨大的发展机遇，也带来了全新的挑战。积上坚持一定幅度的增长，但更倾向于租赁和保证性住房供地，将来的长租公寓建立或将减速停止，一二线城市租赁性住房供应增速能够更快。2017年开发商置办土空中积增速不时上升，土地供给限制抓紧，三四线城市房地产去库存或将接近序幕，补库存可期。房地产价钱方面，2017年下半年以来，全国各地出台一系列限购、限贷、限售等措施，抑制炒房，也对房地产开发形成冲击，保证去库存顺利停止。在长效机制的引导下，房地产投资的诱导要素能够将从销售、房价转向库存，住房需求；而从土地供应方面，政府关于房地产土地的出售限制也更多地思索实践住房需求。
长效机制减速建立，估计政策导向不会改动，房地产投资或可坚持韧性。我们以为2018年的房地产政策仍延续2017年以来的思绪，强调房屋消费属性、限制炒房、推进租购并举等仍将作为房地产调控的次要内容。从调控思绪看，土地供应和房地产库存或可成为房地产投资前瞻的关键性目标，虽然土地置办面积与房地产投资在2017年呈现较大水平的背叛，但随着2018年长租公寓建立添加以及三四线城市去库存接近序幕，地产商拿到的大片土地能够将逐步开工建楼。
资金成绩能够是房地产投资的瓶颈。经过以上剖析我们可以发现，我们所讨论的5个与房地产开发投资相关的要素中，在长效机制介入下，市场关于房地产投资影响分明的只要供应方的两个要素。土地供应能够逐渐放开，尤其是租赁房屋用地供应或将分明添加，地产商拿地或将不会紧张。另一方面就是资金成绩，房地产信贷、棚改货币化相关的资金能否富余能够对房地产投资形成直接影响。
三、2018年房地产投资资金供应将如何
长效机制树立后，资金供应与房地产投资的相关性或将更大。房地产投资资金来源次要包括国际存款、自筹资金和其他资金，最近年份占比辨别约为20%、30%和50%。细分向上，国际存款包括房地产商对商业银行和非银金融机构的负债，其他资金次要包括定金和预收款以及团体按揭存款，其他资金在某种水平上可以看做房地产企业的自有资金。对房地产投资影响较大的内部要素次要为国际存款类资金，目前次要包括信贷、PSL和棚改专项债三个局部，这三类资金的供应状况将影响将来的房地产投资。
商业性房地产存款增速迟缓下降，主因是团体住房存款增速下降。2017年房地产存款的增速呈现下降，从2016年12月的27%下降至2017年9月的23%，次要源于购房监管趋严，发放存款要求更高。其中团体住房存款增速下滑分明，与此同时房地产开发存款增速呈现上升，从构造上解释，阐明购房者存款添加放缓，但地产商存款需求添加。目前房地产调控政策不太能够抓紧，个贷增长率或将持续下滑，对应的开发贷增长率还会有所上升，但估计上升幅度能够没有2017年快。估计2018年一季度的房地产存款总额33.5万亿~34万亿，其中个贷和开发贷总额辨别为7.5万亿和22.5万亿。
棚改专项债呼之欲出，估互联网电子商务和移动商务消费渠道的普及，使得支付市场将在不久的将来继续呈现更加美好的增长前景。计可以根本满足棚改资金需求。PSL作为棚改货币化的次要资金支持之一，截至2018年1月余额为2.76万亿，每月新增300~800亿，增长率坚持波动。关于棚改专项债，我们曾在信誉周报中重点答复了其额度以及与PSL、棚改城投债的关系（详细内容参见《信誉债周报20180212——六问棚改专项债》）。2018年全国棚改货币化安顿方案完成580万套，则棚改货币化总投资规模估计到达2.2~2.4万亿元。假如PSL坚持增速波动，2018年可提供约6000~8000亿元。棚改类城投债在2015~2017年辨别发行0.45亿、1.11亿和0.58亿，其中2017年受制于金融监管和债券市场配置力气缺乏，发行额较低，2018年债券市场假如有所恶化，或将促进棚改城投债的发行，不过严监管下到达2016年的程度还是有困难，因而保守估量2018年棚改城投债发行量在7000~9000亿之间。PSL加上棚改城投债与总投资需求的缺口一局部由地方和中央财政填补，另一局部依托发行棚改专项债，依据历史数据，地方和中央财政大约占总投资额的15%，因而可以推算，棚改专项债的发行额度能够在4000~7000亿左右才干满足棚改货币化需求，我们在《信誉债周报20180212——六问棚改专项债》中已经测算2018年中央政府专项债总额度能够在1.5~1.75万亿，因而发行4000~7000亿棚改专项债估计是可以到达的。
资金供应总量方面，由于个贷增速下滑，棚改类资金能否可以满足投资需求仍具有不确定性，保守估量2018年房地产开发资金来源增速能够不会上升或略有下降。
总起来说，绝对于2017年下半年，2018年房地产投资的有利要素包括长效机制推进长租房建立和土地供应添加，三四线城市去库存接近序幕，以及在建工程添加，而投资下行压力在于愈加严厉的房地产调控政策，销售增速下降，以及房价的不确定性。从短期来看，推进投资下行的力气能够更大些，由于长效机制的作用无法立刻发扬，而从临时来看，房地产补库存周期有能够慢慢而来，面向住房需求的房地产投资或将添加地更快。我们估计， 2018年终房地产投资增速能够仍面临下行压力，累计同比增速估计在5%左右的程度，随后将有所上升，上升幅度或将取决于将来的房地产调控新举措。