2018年3月5日，国务院总理李克强作政府任务报告指出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，同时指明了住房租赁市场的开展方向。政策利好情势下，长租公寓行业迎来新的开展机遇。但是，中国长租公寓市场看似炽热， 仍然存在机构化水平低、金消融运作少、专业化效劳低的开展瓶颈 。 因而，“三化”将成为将来长租公寓市场开展的必定趋向。

中国长租公寓市场开展潜力宏大

住房租赁市场的疾速开展，有着扎实根底。一方面以后中国一线城市的租赁人口尚未超越40%，远低于国际大都市的租房人口比重，其市场开展潜力宏大；另一方面随着城市化进程加大，活动人口寓居成绩日益凸现，不少小业主出租房屋设备设备不完全、房型过大、租金过初等成绩容易触发群居等平安隐患，令中国住房租赁市场急需引入一大批专业租房运营管理机构，经过专业化效劳提供更优质的租房效劳，扩展整个住房租赁市场开展空间。

国开联预测，将来3-4年工夫内，中国长租公寓市场将迎来宏大开展空间 ，机构管理的租赁房间数量的年均复合增长率高达40~50%。宏大的市场开展空间，驱使近年越来越多房地产企业与金融机构纷繁涉足长租公寓项目投资建立。但是，长租公寓市场迅猛开展同时，如何统筹社会效益与经济效应，进而构建长租公寓良好开展的长效机制，各个市场参与者仍然在摸着石头过河。 在国开联看来，自创欧美长租公寓开展历程，一个具有良好开展趋向的长租公寓市场，必需具有机构化、专业化、金消融三大基因。

美国长租公寓市场良性疾速开展的机密

在中国长租公寓市场衰亡时，美国长租公寓曾经走过10多年的开展历程。值得留意的是，过来10多年美国长租公寓REITs发明了年均约9%报答率，甚至高于外地房地产开发销售的收益报答，构成了一整套稳健的行业良性开展机制与商业形式。国开联以为，美国长租公寓REITs报答率之所以如此高，次要得益于美国长租公寓我们也正在做着心目中属于未来的事业，那就是通过互联网金融创新，不断完善人与金融、货币之间的关系，让所有人都能享受到最好的金融服务 。市场秉承机构化、专业化、金消融相结合的开展形式。

以美国首家上市的长租公寓REITs管理机构EQR为例，这家机构一直努力于为用户提供高质量的住宅租赁效劳，目前EQR拥有约302个物业，共有约77498个长租公寓房间。其获得的成就恰恰得益于机构化、专业化、金消融相结合的开展形式。经过机构化运营，EQR总能取得美国产业园区云集的城市、大学聚集区左近的 优质地段 投资建立长租公寓，吸引少量职工与大先生入驻租房，将空置率坚持在很低地位； 专业化效劳 在满足职工与大先生的特性化租房效劳同时，很大水平打造了市场良好口碑。金消融详细表如今EQR运作旗下长租公寓项目 经过REITs、资产证券化等方式取得少量资金 ，为业务可继续壮大奠定资金根底。EQR的开展历程与运营形式选择，其实给中国长租公寓良性开展带来不小的启示。

机构化、专业化、金消融的中国征途

中国租房市场规模打破万亿大关，但机构管理比例占比不到10%，较美国机构化管理占比70%存在不小的差距，这也是租房市场虚伪房源、缺乏保证、效劳认识差等痛点难以彻底处理的本源之一。因而，长租公寓市场机构化、专业化与金消融是必定趋向。 不过，要做到“三化”绝非易事。

机构化运营 绝非一家机构“通吃”产业链各个环节，而是 不同市场参与者携手组成利益共同体，拿出各自的优质资源停止整合优化， 构建临时稳健的良性开展业务形式。 专业化 不只要求长租公寓运营管理机构提供专业的租房效劳，还包括金融机构能依据项目临时商业化运营目的，设定合 理的低本钱融资与资金运用布置规划，最大限制提升项目的经济效应与社会效益 。 金消融 ， 即长租公寓市场的开展需求金融机构的深度参与， 经过资产证券化、REITS等多渠道资本运作手腕协助机构取得更多低融资本钱资金，从而协助长租公寓运营管理机构业务规模继续做大做强、进一步降低运营本钱发明更高报答率。

正是认识到机构化、专业化、金消融的宏大价值。目前，国际具有一定规模的不动产投资公司已开端积极展开无益的探究。 可以预见的是，随着中国长租公寓市场逐渐完成机构化、专业化与金消融，长租公寓的一些行业痛点将迎刃而解，进而发明经济效应与社会效益的双歉收。