在严峻的限价政策和租购并举的趋向下，深圳楼市呈现了全国少见的住宅转租、豪宅转租的景象。

据记者统计，去年至今，已有至多三个项目全部或局部转做长租，其中不乏位于中心区的豪宅；另外还有一些新房传出转做租赁的音讯。

此外，在深圳，住宅供地已分明倾向租赁，截至往年4月，已有4宗“只租不售”的新增土地完成出让。

在深圳新房住宅供给本已充足的背景下，本来可以销售的住宅转长租，进一步加剧了供需矛盾，让高位盘整的新房均价难以本质性下跌；而相比北京万科翡翠书院的10年180万租金，深圳这些转作长租公寓的项目虽未入市，但其中的豪宅租金只会更高，这也引发了市场关于租金价钱下跌的担忧。

5月4日，综合开发研讨院(深圳)旅游与地产研讨中心主任宋丁对21世纪经济报道记者表示，住宅、豪宅转长租，是特殊政策挤压的后果，限价下开发商采取了迂回的战略，转租并不能代表开发商就要将这些房源临时租赁，条件允许也可以出售，目前可以说政企博弈进入了一个缓冲期。

多个住宅转租

作为深圳首个住宅转长租的项目，深圳沙井的星河容御22万平方米住宅被打造为首个长租社区。

2017年11月16日，星河控股与中国建立银行深圳市分行协作，推出“CCB建融家园·星河荣御”长租社区项目，星河控股将项目中2687套房源全部提供应建行用于租赁。

据星河集团有关人士引见，项目以住宅用地为主，本来是商品房性质，并方案在2017年10月入市，但在鼓舞租赁政策下，与建立银行协商后，星河决议将项目全体改作长租社区，建行总部方面也很快经过了协作项目的审批。

星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼称，长租公寓全部入住后将可包容1万人。

2017年底，深业集团旗下的豪宅深业中城宣布转做长租公寓，更是成为业内备受关注的事情。

深业中城位于香蜜湖片区，修建面积约7.8万平方米，共约420余套住宅，属高端住宅。转租后，估计于2020年投入运营。

往年4月4日取得预售答应的万科瑧山府二期，除了局部销售之外，万科将其中一栋直接转为高端人才租赁住房，交给深圳市人才安居集团。

进入5月后，市场中关注度较高而迟迟不能入市的项目，如华润城三期、华裔城天鹅堡前期等也传出将要转租，此外，深业旗下其他住宅项目也能够转租。

不过截至目前，华润置地、华裔城等开发商并未宣布有项目要转租的音讯。

值得关注的是，租赁住宅土地出让成为深圳宅地出让的主流。去年至今已有四个纯租赁项目出让，将来也将是直接上市的租赁住宅，相似于北京万科翡翠书院。

5月4日，美联物业全国研讨中心总监何倩茹表示，住宅、豪宅转长租公寓，开发商是在呼应国度政策需求，租购并举，开展租赁；而从市场角度，新房限价则是转长租公寓的重要缘由，“目前深圳的价钱备案制度管控较严”。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进也以为，由于以后新房市场限价，卖楼不太划算，不如顺应市场变化，积极展开租赁业务。

以万科瑧山府为例，该项目一期收盘均价约99660元/平方米，二期收盘甚至略低于一期，更低于周边12万元/平方米的二手房均价。

从开发商的角度，将住宅转为长租有商业利益的考量。深业集团副总裁董方表示，从盈利角度看，除了获取租金支出之外，这一形式更大的想象空间还在于，可以移动互联网在带来全新社交体验的同时，也或多或少使人们产生了依赖。移动互联网使网络、智能终端、数字技术等新技术得到整合，建立了新的产业生态链，催生全新文化产业形态。享有物业自身的将来增值收益。

买房还是租房？

从销售市场转到租赁市场的房源，关于深圳购房者和租客来说，将发生怎样的影响？

客观而言，开发商将住宅或豪宅转做长租公寓的后果之一，是使得本来就很少的新房住宅愈加抢手，从而加剧了销售市场的供需矛盾。

深圳中原的统计显示，去年深圳新房供给简直腰斩，往年前4月的新增住宅供给也不悲观，虽然预期5月份将有16个潜在项目入市，其中有10个住宅项目，但中原有关人士表示，预测很能够并不精确。

新增供给缺乏之下，深圳房价仍处于高位盘整期。深圳市规划和疆土资源委员会最新4月份楼市数据显示，4月份深圳新建商品住宅成交均价为54169元每平方米，与3月份相比下降0.03%。虽然均价呈现19个月连跌，但相比去年同期仅微降0.82%。

而愈加真实反映市场价钱的二手房房价则持续上升。中原数据显示，深圳4月二手住宅成交量持续上升，月内共成交5897套，环比上月下跌4.9%，延续两个月上升；4月全市二手住宅均价约6万/平方米，环比小幅下跌0.5%，坚持2018年以来的下跌态势；中原抢先指数报882.7，环比上调0.5%，近期已录得延续三个月上调。

5月4日，链家研讨院院长肖小平对21世纪经济报道记者表示，原来要推出市场的房源变为长租，销售市场上房子的新增供给的确增加了，但是目前项目并不多，总量比拟无限。对全体市场成交、价钱没有带来很大的冲击。

但对部分片区有影响。“原本这个小片区将有项目推出，但是没有推，会招致一局部购房需求转移到别的中央，转到二手房市场，或许持续张望。”

肖小平以为，销售转租赁更多是心思上的影响。比方说大众谈判论转长租了，是不是还要买房。但现实上，更多人是在对这种形式张望，也没有多少人因而而改动本人的购房决议。

此外，肖小平指出，这个形式的尝试，尤其都是大开发商会起到标杆示范的作用，转租的效果，盈利状况等是大家关注度的焦点，不扫除会有后来的跟进者。

至于住宅转租关于租赁市场的影响，肖小平以为并不会提升深圳的房屋租金。由于租房价钱是由供需两方面决议的。虽然深圳的租房需求十分旺盛，但供给也十分地充足，由于有很多的城中村、农民房、商品房。最终决议价钱的是供需关系。

“我们去年做一个调查，深圳租客每九个月换一次房，他不是对哪里的房子非租不可。关于房东来说最重要不是房价多高，而是不能空置。为了租出去，他一定会降到一个合理的程度，是买卖单方可以承受的程度。”

据中国房地产业协会主办的中国房价平台数据显示，2017年深圳住宅类供应租金均匀约60.50元/月/平方米。2018年第一季度均匀约69.10元/月/平方米，4月为72.21元/月/平方米，处于上升之中。

另据Q房网云房源大数据统计，4月份全市商品住宅租金为77.05元/平方米，环比下跌3.14%，同比下跌0.85%。

“深圳这几年租金表现比拟颠簸。”肖小平表示，假如简单来说，创业有四步：一创意、二技术、三产品、四市场。对于停留在‘创意’阶段的团队，你们的难点不在于找钱，而在于找人。”结合自身微软背景及创业经验。是从普租的角度，全体商品房的租金程度来看，涨得比拟慢；旧房改造之后租金虽下跌，但从同质可比的方面并没有涨多少。

宋丁也以为，豪宅转租后，并不会拉升全体租金。但也不扫除周边租金程度也许会有小幅提升的能够。