近年来，长租公寓俨然投资最热“风口”之一，各大机构猛砸重金跑马圈地： 自若1月宣布完成40亿人民币A轮融资；泰禾50亿元长租公寓ABS产品近日获批，规模是两年前的首单住房租赁ABS的13倍……更有报告预测，到2027年全国城镇将构成66亿平方米的可租赁房源。但就目前状况而言，长租公寓如何盈利，仍然是个绕不开的中心难题。
但有这样一家长租公寓运营企业——创业公社，运营管理的长租公寓不过500余套房、面积万余平方米，但两年就已开端盈利。到往年底，创业公社手中房屋将猛增到2800套，估计到2019年底将添加到 18000套。更让人想不到的是，这是一家国有资本主导的长租公寓运营机构。
成立于2013年5月的创业公社，如何能做到这一点？创业公社总经理刘循序日前就此承受了《经济参考报》记者专访，解码创业公社、国有资本在竞争剧烈的长租公寓市场“长袖善舞”的三大“法宝”。
职住均衡：公寓和产业园1:1配比 助力双创
“37度公寓最分明的一个特点是，目的群体以在产业园区创业、在科技型企业失业的大学毕业生为主，而非活动性较大的外来务工人员。”刘循序说。
据理解，创业公社提供两种产品，一是创业企业、创业者的办公园区，另一个是以“37度公寓”为代表的长租公寓。目前公寓的住户中，拥有专迷信历的约占3%，本迷信历的约占30%，其他超越60%的住户是硕士、博士或许更高的学历，年龄根本上不超越38岁。
“创业公社一直以效劳创业者为目的，所以我们的集中式长租公寓，关注的中心在于能否为创业者带来更多价值。”刘循序说，“基于此，我们的开展形式是，对集中式存量物业停止合理改造晋级，为创业者、创新创业企业提供‘职住均衡’的全体效劳，同时为无效打通大城市通勤‘微循环’做出我们的奉献。”
据引见，创业公社长租公寓和产业园区总面积根本依照1:1配比。这样的运营方式，一方面可以完成在某一区域内集中供给少量房源，价钱绝对可控，另一方面可以为“职住均衡”发扬重要作用，为园区及公寓入住的创业者发明最便当的任务与生活条件。
创业公社长租公寓，普通在间隔园区三四公里的半径范围内，最长不超越五公里，且两者之间有班车接送。“这种规划方式，有利于破解大城市管理中的 ‘微循环’难题，无效延长通勤间隔和上上班工夫，缓解城市交通压力。”刘循序说。
这种形式，对创业者而言无疑具有较大吸引力。在37度公寓内，《经济参考报》记者见到了来自台湾的创业者郑博宇。他自称“北漂”，是创业公社“台湾驿站”担任人，同时也是37度公寓的住户。他说，创业公社为创业者提供了良好的创业条件，包括三个月的收费办公场地、牢靠的征询效劳等……在郑博宇带动下，目前入驻创业公社的台湾创业团队曾经超越50个，其中入住37度公寓的台湾创业者曾经超越10户。
集中式房源批量化改造：无效降低本钱
社会资本争相涌入，培养了以后长租公寓市场数强争霸的繁华格式。相比其它企业一轮又一轮的高调融资，创业公社的开展虽非常低调，但一步步稳扎稳打。
早在2015年，创业公社便开端探究“职住均衡”，着手与创业园区相配套的长租公寓建立。提早两年开端的规划规划，让创业公社旗下的“37度公寓”产品在管理、效劳、产品设计等业务上日趋成熟。。
刘循序引见，37度公寓的房源来自机关与国企、个人建立用地，以及一些城市更新改造遗留下的资产项目。“零售式”的改造和出租，一是方便停止一致管理，二是可以无效降低改造和运营本钱，这局部资金可用于改善公共设备等，三是便于一致规划，给入住人群提供一个绝对温馨的“社区型环境“。
“入住我们的创业公寓，需求满足几项根本的条件：一是独身，二是没有老人合住，三是不养宠物等。当然，假如住户成家需求租住更大的房屋，我们会有其他产品提供。”37度公寓的“楼长”王旭引见说。
集中处置、一致运营与管理，无效降低了本钱。据理解，王旭仅带着两位同事，就能管理着37度公寓的500多间屋。
这也从一个正面，直接印证了相关研讨机构的结论。 中金公司 以为，品牌化的长租公寓可以无效处理租房进程中的诸多痛点。集中式公寓租约期限更长，规模效应更分明，享用额定的批零租金差，其盈利前景好于散布式。
“说假话，我们觉得应用资本大规模跑马圈地的形式，一方面活泼了市场，协助行业疾速开展，但另一方面也的确推高了价钱，形成了资产泡沫。”刘循序坦言。他说，37度公寓的集中处置、效劳双创、职住均衡形式，与以分散式房源为主的长租公寓相比，“完全是两个不同的‘赛道’”。
国有控股、充沛受权、市场化运作
随着企业逐渐开展壮大，股东构成与管理架构也不时丰厚完善。除了首钢基金、中关村股权买卖效劳集团这些原始投资人，团队还遭到了 京西创业 、 西部证券 、顺隆基金、 顺为资本 、光耀西方等大型的机构喜爱。目前，创业公社的股本构成中，国有成分超越50%，运营管理团队持股24%左右，其他为民营资本。
“在日常运营决策上，董事会充沛受权给创业团队，‘城市 合伙人 ’等一系列机制创新，也失掉了董事会和股东会的支持。”刘循序说，董事会的信任与支持，加上依照审计要求严厉标准管理，令创业公社可以在市场化竞争环境中疾速开展，不只保证了企业的市场化生机，还完成了国有资本的保值增值。
数据显示，2017年，创业公社完成营业支出1.28亿，较上一年增长42%，成立以来的年均增长率高达127%。
“能够有人会问，我们的‘国有背景’，会不会有助于更‘随便’取得优质项目？现实上，我们对关联买卖的处置，更为慎重、严厉。”刘循序说。
他坦言，“国有背景”让创业公社在展开业务时，具有共同的信誉优势，也有更多的项目来源渠道。“如我们的大股东之一——首钢基金，所投的优秀企业就是我们项目来源渠道之一。”刘循序强调说，”但关于项目自身，创业公社历来都是经过市场化竞争拿到手的！”
2017年12月18日，创业公社成为中国 建立银行 首批九家“入驻”CCB（建融公寓租赁零碎）的企业之一，同时也是当选的独一一家北京企业。
“建行拥有海量客户资源和巨额资金等优势。在国度鼎力倡导‘租购并举’开展长租公寓的大背景下，与建行的协作是我们又一个严重利好。我们更有决心，把创业公社做得更大、更好。”刘循序说。